Александр Земцов - Договор аренды части здания, помещения. Вопросы государственной регистрации

Таким образом, указанные изменения первого предложения части второй ст. 44 Закона о регистрации носят лишь необходимый уточняющий характер в части перечня объектов недвижимости, который, нужно заметить, должен был быть таковым изначально. Еще Федеральным законом от 03.07.2016 N 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в часть первую ст. 131 ГК РФ били внесены дополнения, которые гласят, что к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. Однако и до внесения в ГК РФ указанных выше изменений отдельные помещения также являлись самостоятельными объектами недвижимости, права на которые регистрировались в ЕГРП и в отношении которых заключались различные сделки, поскольку ни ГК РФ, ни иной закон, не устанавливали запрета на оборот частей зданий и сооружений при условии соответствия таких частей определенным требованиям (обособленности, например). Т.о., как изменения в ГК РФ, так и изменения в Закон о регистрации, с одной стороны являются лишь уточнением соответствующих норм, вызванных необходимостью закрепления того, что уже давно существует в материальном мире, а, с другой стороны, имеют важное значение на практике, поскольку устраняют появление возможных споров в отношении отдельных объектов.

Основная же суть первого предложения части второй ст. 44 Закона состоит в том, что если ранее соответствующая часть земельного участка, здания, сооружения или помещения была образована и поставлена на кадастровой учет в целях регистрации обременения, но впоследствии, в связи с прекращением такого обременения, указанная часть объекта была снята с кадастрового учета, то для последующей передачи в аренду (обременения) той же самой части объекта (одновременного кадастрового учета той же части и регистрации обременения на ту же часть) можно использовать ранее переданный в Росреестр межевой или технически план (т.е. не изготавливать его повторно, а, следовательно, избежать каких-либо претензий Росреестра в части таких межевого или технического планов).

Полагаю важным заметить, что в первом предложении части второй ст. 44 Закона о регистрации, так же как в упомянутом ранее п. 4) ч. 3 ст. 14 Закона, применяется термин «образование части земельного участка, здания, сооружения, помещения». Как указывалось выше, Закон не дает пояснений, что представляет собой образование частей земельного участка, здания, сооружения, помещения, в связи с чем возникает вопрос, что именно необходимо понимать под данным процессом. К примеру, под образованием части объекта недвижимости можно понимать формирование в переделах одного помещения нового помещения путем его отграничения от первоначального перегородками в целях последующей передачи вновь образованного помещения в аренду под размещение обувной мастерской, например. А можно под образованием части помещения понимать простой выбор в целях аренды одного или нескольких помещений в пределах принадлежащего арендодателю в здании отдельного этажа (т.е выбор для целей обременения уже существующих в установленных границах помещений, без производства каких-либо работ). Т.е. другими словами, образованием части объекта недвижимости в целях ее обременения является процесс подготовки технического плана и последующего кадастрового учета такой части объекта, т.е. вычерчивание (определение) ее границ. Вполне возможно, что именно это и подразумевалось законодателем изначально при введении процесса кадастрового учета частей объектов недвижимости якобы для того, чтобы у сторон договора аренды не было сомнений в отношении предмета договора. Что касается практики, то из нее следует, что Росреестр под образованием частей объекта недвижимости понимает все (любые) варианты, если конкретная передаваемая в аренду часть здания, сооружения или помещения в виде одного или нескольких помещений не состоит на отдельном кадастровом учете. Соответственно для того, чтобы зарегистрировать договор аренды части объекта недвижимости, в обязательном порядке необходимо, по мнению Росреестра, поставить такую часть объекта недвижимости на кадастровый учет. Даная позиция, как указывалось выше, является ошибочной, что и породило огромнейшее количество споров с Росреестром, которые, в свою очередь, и привели к необходимости внесения соответствующих изменений в Закон.

Еще один момент, на который, на мой взгляд, стоит обратить внимание при прочтении первого предложения части второй ст. 44 Закона о регистрации. Как мы уже отметили, редакция данного предложения практически не изменилась, за исключением добавления еще одной категории недвижимости – помещений. Таким образом, помимо добавления указанного выше термина, редакция данного положения части второй ст. 44 была той же, что и до принятия Закона №120-ФЗ, а, следовательно, и трактоваться как минимум в отношении остальных содержащихся в ней категорий объектов недвижимости (т.е. земельных участков, задний и сооружений) должна была одинаково как до, так и после вступления в силу изменений, внесенных Законом №120-ФЗ. Теперь еще раз процитируем первое предложение в действующей редакции и выделим некоторые моменты:

«В случае государственной регистрации прекращения обременения земельного участка или здания, сооружения, помещения, в связи с установлением которого была образована и поставлена на государственный кадастровый учет часть такого земельного участка или таких здания, сооружения, помещения, снятие с государственного кадастрового учета части земельного участка либо части здания, сооружения, помещения осуществляется без соответствующего заявления одновременно с государственной регистрацией прекращения обременения соответствующих земельного участка или здания, сооружения, помещенияпри отсутствии сведений о том, что в отношении такой части земельного участка или такой части здания, сооружения, помещения зарегистрировано другое обременение».

Как видно, говоря о снятии с кадастрового учета части соответствующего объекта недвижимости, законодатель говорит не о регистрации прекращении обременения такой части, а о регистрации прекращении обременения всего объекта в целом (т.е. земельного участка, здания, сооружения, помещения). Следовательно, при государственной регистрации самого обременения (на основании договора аренды, например) такая государственная регистрация осуществляется не в отношении передаваемой в аренду части объекта недвижимости, а в отношении всего объекта недвижимости целиком. Т.е., другими словами, обременение (например, арендой) «вешается» на все здание, сооружение, помещение, земельный участок, а не на конкретную поставленную на кадастровый учет часть объекта недвижимости. В ЕГРН вносится запись об обременении всего объекта недвижимости, а не его части (о чем свидетельствуют, например, выписки из ЕГРН в отношении обремененных объектов недвижимости, в которых какое-либо упоминание (или оговорки) об обременении части объекта недвижимости, а не всего объекта в целом, отсутствует).