Александр Земцов - Договор аренды части здания, помещения. Вопросы государственной регистрации

– Приказ Минюста РФ от 25.03.2003 N 70 «Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество»;

– Приказ Минюста РФ от 20.07.2004 N 126 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним»;

– Приказ Минюста РФ от 26.07.2004 N 132 «Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации сервитутов на земельные участки»;

– Приказ Минюста РФ от 06.08.2004 N 135 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества»;

– Постановление Правительства РФ от 11.02.2005 N 68 «Об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи»;

– Приказ Минюста РФ от 09.06.2005 N 82 «Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества»;

– Приказ Минюста РФ от 15.06.2006 N 213 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества»;

– Постановление Правительства РФ от 30.06.2006 N 404 «Об утверждении перечня документов, необходимых для государственной регистрации права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю»;

– Приказ Минюста РФ от 14.09.2006 N 293 «Об утверждении Административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В настоящий момент подобных инструкций нет и руководствоваться необходимо только Законом о регистрации, что можно рассматривать и в качестве плюса, и в качестве минуса, в зависимости от ситуации. По крайней мере в части 5 ст. 18 Закона о регистрации указано, что не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Закона о регистрации и требованиям принятых в соответствии с ним нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено Законом о регистрации или иными федеральными законами. Читая вышеуказанные положения ч. 5 ст. 18 Закона каждому, в каждой конкретной ситуации, остается только решить, все ли предельно ясно или имеются сомнения в том, каков же окончательный перечень документов необходим для регистрации тех или иных прав (сделок). И если вам известны все «иные федеральные законы», то конечно проблем нет, перечень документов вам должен быть предельно ясен.

В любом случае именно то, что в ст. 14 Закона о регистрации нет никаких оговорок, и породило требование Росреестра о необходимости предоставления технического плана практически во всех случаях государственной регистрации договоров аренды. Обосновывалось это следующим: поскольку в части 2 ст. 14 Закона о регистрации технический план также назван среди оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав наряду с договорами и другими сделками, следовательно, предоставлять нужно оба документа. Если же технический план не предоставлялся, Росреестр приостанавливал государственную регистрацию на основании п. 5) ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации (не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав), а затем выносил решение об отказе.

После внесения изменений в Закон о регистрации Законом №120-ФЗ ситуация изменилась. Однако в части, касающейся новой редакции части 2 ст. 14 Закона о регистрации все равно возникает много вопросов.

Так, как мы видим из новой редакции п. 7.3) ч. 2 ст. 14 Закона о регистрации, технический план упоминается с оговорками «при». А именно, в настоящий момент технический план является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в следующих случаях:

– при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав либо при государственном кадастровом учете в связи с созданием в результате строительства или изменением в результате реконструкции зданий, сооружений, если иное не установлено Законом о регистрации;

– при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении объектов незавершенного строительства;

– при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении помещений или машино-мест в здании, сооружении;

– при государственном кадастровом учете помещений или машино-мест в здании, сооружении.

Нас интересует, в частности, третий вариант: «при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении помещений или машино-мест в здании, сооружении».

Как видно из вышеуказанного перечня, Закон о регистрации в новой редакции прямо не упоминает ни договоры аренды (впрочем, как и какие-либо иные сделки), ни какие-либо обременения вообще. Т.е., иными словами, из редакции п. 7.3.) ч. 2 прямо не следует, что технический план требуется в целях государственной регистрации договоров аренды помещений (частей зданий, частей помещений) в связи с необходимостью первоначального государственного кадастрового учета таких помещений (частей зданий, частей помещений) для целей аренды (последующей государственной регистрацией обременения). Тем не менее, можно ли однозначно утверждать, что указанный выше перечень исключает необходимость представления технического плана для государственной регистрации договора аренды?

В частности, необходимо обратить внимание на формулировку «при… государственной регистрации прав». Для начала обратимся к терминологии. Так, согласно части 3 ст. 1 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее – государственная регистрация прав). Как видим, Закон о регистрации прямо указывает, что далее по тексту Закона под термином «государственная регистрация прав» понимается весь комплекс регистрационных действий, т.е. не только регистрация возникновения, изменения, перехода, прекращения права (вещного, в частности), но и ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Следовательно, процедура государственной регистрации договоров аренды также является государственной регистрацией прав.