Александр Земцов - Договор аренды части здания, помещения. Вопросы государственной регистрации

Кстати, после вступления в силу изменений, внесенных Законом №120-ФЗ, а именно 19.07.2021 г., Росреестр выпустил «дайджест законодательных изменений в сфере земли и недвижимости» в котором было указано следующее (ниже приводятся интересующие нас выдержки из дайджеста):

«Росреестр представляет первый дайджест законодательных изменений в сфере земли и недвижимости для оперативного информирования представителей органов власти, профессионального сообщества и граждан о правовых нововведениях по направлениям деятельности ведомства…

Дайджест представляет собой свод изменений в правовых нормах, которые установлены вступившими в силу в 2021 году Федеральными законами N 120-ФЗ, 191-ФЗ, 273-ФЗ и 275-ФЗ. Материалы изложены в доступной и понятной форме, они помогут широкому кругу лиц быстро разобраться в сути и содержании нормативных документов…

…».

Как следует из вышеуказанного дайджеста Росреестра, законом теперь предусмотрена возможность осуществления государственной регистрации договора аренды части здания, сооружения без предоставления технического плана. Таким образом, важным является разобраться, что это за случаи, когда конкретно предоставление технического плана не требуется, а когда требуется, или же предоставление последнего не требуется во всех случаях, если заявитель того не желает. В этой связи необходимо рассмотреть основные положения закона о регистрации в новой редакции, затрагивающие вопрос государственной регистрации договоров аренды зданий (помещений), а затем попытаться понять, как они работают на практике и что изменилось в работе Росреестра, а также насколько существенны эти изменения.

Для облегчения процесса сравнения старых положений закона и новых, соответствующие положения Закона (в части, затрагивающей рассматриваемый нами вопрос) будут представлены ниже в виде таблицы.

Ниже рассмотрим каждое из вышеуказанных положений Закона подробно, а также некоторые иные интересные положения Закона о регистрации, которые связаны с государственной регистрацией договоров аренды.

Как видно из редакции п. 7) ч. 2 ст. 14 Закона о регистрации, действовавшей до принятия Закона №120-ФЗ, технический план без каких-либо оговорок входил в общий перечень оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, наряду с таким основанием как договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества. Полагаю важным отметить, что редакция самой части 2 ст. 14 Закона о регистрации с практической точки зрения нельзя назвать удачной. Многолетние споры с Росреестром это доказывают. Речь идет о том, что указанный в ч. 2 ст. 14 Закона о регистрации перечень оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав не содержит каких-либо оговорок или пояснений о том, достаточно ли в целях государственной регистрации прав и (или) кадастрового учета в том или ином случае одного из перечисленных оснований или всегда должна быть совокупность нескольких из перечисленных оснований, а, в некоторых случаях, возможно всех из них. С одной стороны, вряд ли возможно предусмотреть в законе все многообразнее различных ситуаций (отношений), которые могут иметь место на практике, и сразу предусмотреть четкий перечень оснований и/или документов, необходимых в целях государственной регистрации для каждой такой ситуации. Логично исходить, что в каждой такой ситуации необходимо руководствоваться общим перечнем и выбирать для себя подходящий. Возможно, что законодатель исходил именно из таких соображений. С другой стороны, если вспомнить ранее действовавшее законодательство, то существовал ряд инструкций Минюста РФ по порядку государственной регистрации различных сделок, в которых приводился перечень документов, необходимых для осуществления государственной регистрации той или иной сделки. Т.о. было понятно, какие конкретно документы необходимо собрать заявителю в той или иной ситуации и вероятность спора в отношении комплексности документов снижалась.

Вот некоторый перечень таких ранее действовавших инструкций:

– Приказ Минюста РФ N 289, Госстроя РФ N 235, ФКЦБ РФ N 290 от 16.10.2000 «Об утверждении Инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам»;

– Приказ Минюста РФ N 289, Минэкономразвития РФ N 422, Минимущества РФ N 224, Госстроя РФ N 243 от 30.10.2001 «Об утверждении Методических рекомендаций о порядке проведения государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества – энергетические производственно-технологические комплексы электростанций и электросетевые комплексы»;

– Приказ Минюста РФ от 23.01.2002 N 18 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса)»;

– Приказ Минюста РФ от 01.07.2002 N 183 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов»;

– Приказ Минюста РФ от 01.07.2002 N 184 «Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;