Александр Земцов - Договор аренды части здания, помещения. Вопросы государственной регистрации

– п. 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016);

– п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»;

– Постановление Арбитражного суда Московского округа от 14.04.2021 N Ф05—4474/2021 по делу N А40—76751/2020;

– Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.10.2020 N Ф04—4155/2020 по делу N А46—22608/2019;

– Постановление Арбитражного суда Московского округа от 02.06.2020 N Ф05—5213/2020 по делу N А40—198940/2019;

– Постановление Арбитражного суда Московского округа от 04.02.2020 N Ф05—24748/2019 по делу N А40—14691/2019;

– Постановление Арбитражного суда Московского округа от 19.08.2019 N Ф05—13658/2019 по делу N А40—249644/2018;

– Постановление Арбитражного суда Московского округа от 30.05.2019 N Ф05—6471/2019 по делу N А40—242295/2018;

– Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.01.2019 N Ф05—22035/2018 по делу N А40—134064/18;

– Постановление Арбитражного суда Московского округа от 13.06.2018 N Ф05—7928/2018 по делу N А40—126796/2017;

– Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 09.06.2018 N Ф01—2112/2018 по делу N А43—24860/2017;

– Постановление Арбитражного суда Московского округа от 07.06.2018 N Ф05—7055/2018 по делу N А40—126656/17;

– Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.05.2018 N Ф05—6349/2018 по делу N А40—126660/17-1-887;

– Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 08.12.2017 N Ф03—4620/2017 по делу N А24—1588/2017.

Практически во всех вышеуказанных делах аргументы Росреестра примерно одинаковы и сводились к следующему:

– в соответствии с пунктом 4 части 3 статьи 14 и частью 5 статьи 44 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, которые носят императивный характер, государственная регистрация договора аренды части объекта недвижимости должна осуществляться одновременно с государственным кадастровым учетом этой части;

– если предметом договора аренды является не поставленная на кадастровый учет часть поставленного на кадастровый учет помещения, то государственная регистрация такого договора аренды производиться одновременно с государственным кадастровым учетом передаваемой в аренду части помещения, для осуществления которого необходима подготовка технического плана помещения, содержащего сведения об образуемой части;

– непредставление на регистрацию сделки технического плана объекта недвижимого имущества в нарушение пункта 7 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Согласованная сторонами договора графическая часть и текстуальное описание объекта недвижимого имущества не является документом-основанием для осуществления кадастрового учета части нежилого помещения, осуществляемого одновременно с государственной регистрацией договора аренды;

– не представление на государственную регистрацию документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, а именно заявления о постановке на государственный кадастровый учет части нежилых помещений, переданных по договору аренды;

– в материалы регистрационного дела не представлен технический план, необходимый для постановки на государственный кадастровый учет части нежилого помещения;

– в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения об учете арендуемой части нежилого здания;

– в силу положений пункта 7 части 2 статьи 14, части 1, пункта 2 части 2 статьи 24 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» одним из документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета объекта капитального строительства является технический план, подготовленный в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, и содержащий все необходимые для этого сведения;

– заявителем в регистрирующий орган не предоставлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации договора аренды, а именно технический план, содержащий сведения о части объекта недвижимости, переданного в аренду;

– в материалы реестрового дела заявителем не представлены документы, являющиеся основанием для кадастрового учета арендуемой части объектов, принимая во внимание, что в ЕГРН вносятся сведения, в том числе о помещении и его части, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи;

– для кадастрового учета такой части здания (помещения) в соответствии с п. 7 ч. 2 ст. 14 Закона о регистрации должен быть технический план на соответствующую часть здания (помещения), поскольку технический план на переданную в аренду часть здания (помещения) необходим для кадастрового учета этой части здания (помещения), так как согласно ст. 24 Закона о регистрации, технический план представляет собой документ, содержащий, в том числе, сведения о части здания (помещения), необходимые для внесения в ЕГРН сведений об объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер;

– заявленная к регистрации часть объекта не поставлена на кадастровый учет, а для осуществления кадастрового учета части помещения должен быть представлен технический план помещения, содержащий сведения об образуемой части объекта;

– приостановление государственной регистрации соответствует статье 14 Закона о государственной регистрации, так как технический план на часть здания к поданному заявлению не приложен. Наличие на кадастровом учете всего здания не исключает необходимость предоставления технического плана на часть здания в случае регистрации договора аренды части помещений;

– в техническом плане указываются, в частности, сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете части или частей таких объектов недвижимости (пункт 2 части 2 статьи 24 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ). В Управление технический план, необходимый для внесения в кадастр недвижимости сведений о передаваемой в аренду части нежилого здания не представлялся, что свидетельствует о невозможности осуществления данной кадастровой процедуры, соответственно и государственной регистрации.

Однако, указанные выше аргументы Росреестра не были поддержаны судами. Ниже будут приведены примеры наиболее весомых и часто встречающихся аргументов судов, а также рассмотрены иные наиболее интересные примеры.