Александр Земцов - Договор аренды части здания, помещения. Вопросы государственной регистрации

Для наглядности можно обратиться к практике деятельности налоговых органов и, в частности, Минфина РФ: когда судебная практика (например, по государственной регистрации юридических лиц) складывается не в пользу налогового органа, то либо Минфин РФ, либо ФНС, обращают на это внимание и выпускают обзор соответствующей практики с тем, чтобы не тратить впустую ни время, ни деньги на судебные процессы, когда заранее известно, что они будут не в их пользу. Почему же так не происходит с Росреестром – необъяснимо. Но только если не начать рассматривать этот вопрос с другой стороны, например, с той точки зрения, что фактически деятельность Росреестра давно уже представляет собой просто бизнес, и, причем, очень успешный и прибыльный. А потому, возможно, размер соответствующих бюджетных потерь в конечном итоге с лихвой окупается посредством иных доходов. Возможно ли такое предположение?

В итоге, по всей видимости, огромное количество жалоб в адрес Росреестра на сложившуюся ситуацию наконец смогло достучатся до законодателя, который попытался ее исправить посредством принятия Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „О государственной регистрации недвижимости“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – «Закон №120-ФЗ»), который внес масштабные (на мой взгляд) поправки в Закон о регистрации, в том числе в части государственной регистрации договоров аренды. И это действительно крайне важные и существенные изменения, которые могут повернуть ситуацию. Но, прежде чем приступить к изложению сути упомянутых изменений в Закон о регистрации и оценке того, насколько теперь все встало на свои места, все ли стало ясно или же какие-то моменты по-прежнему остались неурегулированными, будет интересным и целесообразным кратко вспомнить, как была построена система государственной регистрации договоров аренды до введения государственного кадастрового учета, как она осуществлялась после введения указанной системы и ответить на вопрос, а был ли вообще смысл в введении государственного кадастрового учета помещений и их частей в целях государственной регистрации обременений и в чем такой смысл состоял.

Во-первых, давайте подумаем, какой в принципе может быть у государства интерес вмешиваться в частные взаимоотношения сторон договора аренды и указывать им, как правильно, а как неправильно описывать арендуемые объекты (т.е. предмет договора), учитывая, что, в первую очередь, такое описание имеет значение прежде всего для самих сторон сделки, а также то, что ГК РФ не конкретизирует конкретные способы такого описания, а делает акцент лишь на том, что описание предмета аренды должно содержать данные, позволяющие определённо установить такое имущество? Зачем на уровне закона устанавливать необходимость кадастрового учета частей объектов недвижимости в целях их дальнейшей сдачи в аренду и чем это помогает самим сторонам сделки, т.е. лицам, которые в большинстве случаев являются единственными, кого касаются эти отношения?

На мой взгляд, какого-либо разумного объяснения (за исключением одного, о котором будет сказано ниже) этому нет. Действительно, частные лица осмотрели объект, объект их устраивает, они описали его так, как им это понятно, приложили к договору копию плана БТИ, например, подписали договор. Другими словами, стороны договорились о предмете сделки и претензий друг к другу не имеют. Арендатор заехал в помещение, успешно осуществляет коммерческую деятельность, никаких споров между сторонами не возникает, стороны руководствуются текстом того договора, который они подписали. Исходя из вышеизложенного, какова цель законодателя, заставляющего стороны, помимо прочего, нанимать какого-то кадастрового инженера, изготавливать технический план, нести на это соответствующие расходы, а потом еще и получить отказ в государственной регистрации по причине того, что якобы такой технический план не соответствует каким-либо установленным требованиям по форме и/или содержанию? И это при том, что технические планы готовит третье лицо, имеющее специальные познания и без экспертизы или наличия такого же специального образования сами стороны договора не могут до подачи документов на регистрацию оценить соответствие выполненной кадастровым инженером работы тем или иным требованиям.

В чем смысл возложения на стороны договора аренды рисков несения негативных последствий ввиду деятельности, осуществляемой третьими лицами – кадастровыми инженерами, подготавливающими соответствующие документы, которые не принимаются регистрирующим органом? Да и в целом, в чем разумный смысл подготовки такого технического плана и кадастрового учета, когда такая информация в принципе нужна только самим сторонам договора и более никому не требуется? Какие интересы государства или иных третьих лиц ущемляются, нарушаются или затрагиваются, если не проводить такой кадастровый учет? Более того, сегодня договор аренды заключен, а уже через несколько дней он может быть расторгнут. И так может повторяться неограниченное количество раз в короткий промежуток времени. Какой смысл в том, чтобы вести бесконечную работу по кадастровому учету обременяемых частей объектов недвижимости с тем, чтобы впоследствии снять его с того же учета после прекращения обременения? На мой взгляд, никакого. Эта информация никому не нужна, и прежде всего она не нужна самим сторонам договора аренды, т.е. тем лицам, единственные интересы которых затрагиваются договором аренды в большинстве случаев. И прежде всего такой вывод напрашивается из-за бесполезности и не информативности тех документов, которые являются результатом кадастрового учета. Они попросту либо непонятны, либо содержат ограниченную информацию, которая фактически не используется при заключении и исполнении арендной сделки.

Взглянув на данный процесс с другой стороны, можно прийти к выводу, что кадастровый учет частей зданий (помещений) может быть полезным в связи с тем, что таким образом информация о планировке зданий и помещений в них постоянно актуализируется в ЕГРН и, возможно, именно это и являлось целью законодателя при введении обязательного кадастрового учета. Однако, на самом деле, это далеко не так. Во-первых, ничего не мешает как собственнику, так и иному владельцу или пользователю соответствующего помещения или их совокупности, в любое время изменить планировку после заключения договора и проведения кадастрового учета, при этому никаких документов о внесении изменений в ЕГРН не подавать. Во-вторых, на практике распространен подход по подготовке технических планов по проектной документации, которая на самом деле может не соответствовать фактическому положению дел. Таким образом, никаких гарантий соответствия содержащихся в ЕГРН сведений об объекте фактическим обстоятельствам система кадастрового учета частей зданий (помещений) для целей аренды не несет, а, следовательно, такая информация из ЕГРН не несет в себе какой-либо удостоверяющей или подтверждающей функции. Более того, если исходить из того, что по окончании договора аренды и снятия обременения (регистрации прекращения аренды) соответствующая часть здания (помещения), ранее учтенная для целей аренды, подлежит снятию с кадастрового учета регистрирующим органом (ч. 2 ст. 44 Закона о регистрации), то разумность всего этого процесса тем более ставится под сомнение. В чем смысл что-то ставить на кадастровый учет на период аренды, если потом это должно быть снято после прекращения аренды? Кроме того, многие договоры аренды предусматривают обязательство арендатора по приведению планировки арендуемого помещения в прежнее состояние, в котором оно было передано арендодателем. Т.е. если арендатор выполнил перепланировку в арендуемом помещении, после чего эта планировка была поставлена на кадастровый учет (посредством подписания дополнительного соглашения к договору, например), а затем по окончании срока аренды и прекращении договора арендатор вернул помещению первоначальный вид, то в чем смысл кадастрового учета если по факту помещение уже приведено в первоначальную планировку, а в ЕГРН будут содержаться иные сведения на основании выполненной ранее перепланировки?

Читать дальше