Татьяна Котова - Исходящий документ. Хрестоматия юридического письма

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков».

В соответствии со статьей 393 Гражданского кодекса РФ ответственное лицо обязано возместить убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Таким образом, принимая во внимание вышесказанное, если при экспертной оценке будет установлено, что функциональные свойства оборудования по охлаждению воздуха не соответствуют требованию договора аренды об установленном температурном режиме, то они являются недостатками, за которые несет ответственность арендодатель.

Кроме того, в данном случае применяется пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ и судебной практикой признается, что арендодатель, передавший имущество с недостатками, препятствующими его использованию, фактически не исполнил своей обязанности по передаче имущества, соответствующего условиям договора.

Соответственно, если недостатки выявлены в ходе эксплуатации помещения, а при осмотре они были незаметны, суды признают их скрытыми (постановление ФАС СевероКавказского округа от 11.06.2010 по делу № А32—56731/2009, постановление ФАС Дальневосточного округа от 01.03.2010 № Ф03—719/2010).

ФАС Московского округа в Постановлении № А41—14847/12 от 01.08.2013 подтвердил, что арендодатель отвечает за скрытые недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие его использованию.

Помимо прочего, в связи с этим у арендатора не возникает встречного обязательства вносить арендную плату по статье 328 Гражданского кодекса РФ.

Согласно части 1 статьи 1 Гражданского кодекса РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного и недобросовестного поведения.

На основании вышеизложенного, руководствуясь условием пункта 6.6 договора,

ТРЕБУЮ:

незамедлительно, не позднее ____ дней с момента получения настоящей претензии, принять меры по устранению недостатков в помещении:

– _______________________________________________;

– _______________________________________________.

возместить ущерб в сумме _______________ рублей.

Оставляю за собой право приостановить начисление арендной платы с «__» ______ 2020г. – до исполнения встречного обязательства на основании статьи 328 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой, в случае непредставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Обращаю Ваше внимание, что при неисполнении требований буду вынужден обратиться в суд с заявлением о взыскании убытков в виде испорченного товара, стоимости работ по самостоятельному устранению недостатков в помещении.

Также считаю должным в данной связи указать на то, что при судебном взыскании с ответчика также будут взысканы судебные расходы по уплате госпошлины, расходы на судебное представительство, а также расходы на проведение экспертизы ________, установленному ГОСТ.

Надеюсь на Ваше понимание и своевременное разрешение возникшей ситуации.

Директор ООО «____________»

________________/__________/

2.3

ПРИМЕНЕНИЕ:

ТРЕБОВАНИЕ (ПРЕТЕНЗИЯ) АРЕНДАТОРА К АРЕНДОДАТЕЛЮ ОБ УСТРАНЕНИИ НЕДОСТАТКОВ В ПОМЕЩЕНИИ

Исх. № ____ от «____» ______ 2020г. Россия, г. _____________

Директору

ООО «____________»

Ф.И.О.

________, ____________,

г. __________, ул. ___________,д. __

«Об исполнении договорных обязательств,

устранении недостатков, сданного в аренду помещения»

ООО «_____________» является арендатором нежилого помещения по адресу: г. __________, ул. ___________, д. __, на основании договора аренды недвижимого имущества № ______ от «___» ___________ г.

Данное помещение используется для размещения магазина розничной торговли «_________» (как вариант).

На основании пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ, пункта ___________ договора арендодатель обязался предоставить нежилое помещение Арендатору в состоянии, пригодном для его использования по целевому назначению в соответствии с условиями Договора, в состоянии, соответствующим действующему законодательству РФ.

В силу пункта _______Арендодатель предоставляет гарантию, что: «нежилое помещение, а также его конструктивные элементы (в том числе, сигнализации, инженерно-техническое оборудование), соответствуют всем противопожарным (в том числе, наличие средств противопожарного водоснабжения, огнезащиты кровли и т.д), санитарным и другим требованиям, предъявляемых законодательством РФ к нежилым помещениям (как вариант).

В силу пункта _______Арендодатель обязался обеспечивать содействие Арендатору по всем вопросам эксплуатации нежилого помещения (как вариант).

В соответствии с пунктом_________ Арендодатель обязан следить за нормальным функционированием и техническим состоянием инженерно-технических коммуникаций, обеспечивать их своевременный ремонт (как вариант).

Таким образом, обязательства по содержанию помещении в соответствии с требованиями технических стандартов и правил, условиями договора аренды, а также целевым назначением арендуемого помещения, возложены на арендодателя.

Вместе с тем полагаю, что с Вашей стороны обязательства выполнены не в полной мере, поскольку договорные условия нарушаются в следующем:

– на территории арендуемого объекта отсутствует вентиляция и частично кондиционирование (как вариант) , что влечет за собой нарушения пункта _____ договора, создает неудобства для покупателей при нахождении в торговом зале, и влечет применение ответственности по пункту ____ договора.