Денис Бондаренко - Земельный участок: вопросы и ответы

В то же время переход данного права предполагается при приобретении недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, на основе гражданского и земельного законодательства, а также при реорганизации юридического лица. Это следует из содержания соответствующих норм ГК РФ и ЗК РФ.

Статьей 271 ГК РФ установлено, что лицо, к которому переходят права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Статья 35 ЗК РФ, в свою очередь, определяет, что лицо, к которому переходят права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Несмотря на некоторые разночтения в ст. 271 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ, использование части земельного участка, на которое указывает ЗК РФ, должно быть оформлено определенным правовым титулом. Содержание и объем права, переходящего к приобретателю недвижимости, должны соответствовать содержанию и объему прав, принадлежавших лицу, отчуждающему недвижимость. Другими словами, если лицу, передающему в собственность строение, сооружение, земельный участок принадлежал на праве постоянного (бессрочного) пользования, то приобретателю недвижимости не может перейти иное право, кроме как право постоянного (бессрочного) пользования, поскольку иным правом прежний собственник недвижимости не обладал.

При этом следует обратить внимание на то, что п. 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 определено: если право собственности на здание, строение или иную недвижимость перешло после введения в действие ЗК РФ к лицу, которое в силу п. 1 ст. 20 ЗК РФ не может обладать земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, такому лицу до 1 января 2008 г. надлежит по своему выбору переоформить названное право на право аренды земельного участка или приобрести его в собственность.

Аналогичной позиции необходимо придерживаться в случаях, когда право собственности на недвижимость перешло в силу договоров мены, дарения, других сделок, а также в связи с реорганизацией юридического лица в порядке правопреемства.

В отношении перехода прав к правопреемнику в процессе реорганизации юридического лица действуют нормы ГК РФ. В частности, ст. 58 ГК РФ определено, что при слиянии юридических лиц права и обязанности каждого из них переходят к вновь возникшему юридическому лицу в соответствии с передаточным актом. При присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят права и обязанности присоединенного юридического лица в соответствии с передаточным актом. При разделении юридического лица его права и обязанности переходят к вновь возникшим юридическим лицам в соответствии с разделительным балансом. При выделении из состава юридического лица одного или нескольких юридических лиц к каждому из них переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с разделительным балансом. При преобразовании юридического лица одного вида в юридическое лицо другого вида (изменении организационно-правовой формы) к вновь возникшему юридическому лицу переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом.

Таким образом, право постоянного (бессрочного) пользования согласно Земельному кодексу РФ сохраняется за лицами, если оно было предоставлено до вступления в силу ЗК РФ. Кроме того, данное право может перейти лицу при переходе прав на недвижимое имущество, находящееся на земельном участке, а также в случаях реорганизации юридического лица, описанных выше, поскольку у приобретателя недвижимости и правопреемника реорганизованного юридического лица могут возникнуть только те права на имущество, в том числе и земельные участки, которые принадлежали лицам, передающим свои права.

Последующая реализация права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком акционерными обществами непосредственно связана с условиями реализации ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (Вводный закон). Согласно данной статье юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2006 г. в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ.

Следует обратить внимание на то, что переоформление права на земельный участок в порядке ст. 3 Вводного закона непосредственно связано с заключением соответствующего договора – договора купли-продажи или аренды земельного участка. Однако обязать лицо заключить договор на основании гражданского законодательства возможно только в исключительных случаях.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. При этом понуждение заключить договор подчинено порядку, установленному ст. 445 ГК РФ: если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Исходя из приведенных норм следует сделать вывод о том, что право постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки сохраняется за землепользователями после введения в действие ЗК РФ. После 1 января 2008 г. данное право не может быть прекращено автоматически или в административном порядке, поскольку оно было приобретено надлежащим образом и в полном соответствии с действующим на момент приобретения этого права законодательством и сохраняется за правообладателем до момента заключения договора аренды или купли-продажи земельного участка. Споры о праве на земельный участок разрешаются в судебном порядке, в том числе если органы государственной власти, уполномоченные осуществлять распоряжение земельными участками, находящимися в государственной собственности, обратятся в суд о понуждении заключения указанных выше договоров.

В отношении возможности установления Вводным законом норм, содержащихся в п. 2 ст. 3 и касающихся обязательного переоформления права постоянного (бессрочного) пользования до 1 января 2008 г., на наш взгляд, следует обратить внимание на несколько моментов. Данная норма направлена на ускорение процессов изменения земельно-правового режима, приведения его в соответствие с положениями ЗК РФ, а также на сокращение переходного периода после вступления в силу ЗК РФ (что и является одной из целей принятия и действия данного Федерального закона). В то же время применение этой нормы возможно только в совокупности с установленными и приведенными выше статьями Гражданского и Земельного кодексов РФ. При этом статьи ЗК РФ как основного закона земельного законодательства имеют высшую юридическую силу, на что указывает и ст. 2 ЗКРФ, в соответствии с которой нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов РФ, должны соответствовать Земельному кодексу РФ.