Светлана Мятиящук - Плата за жилье: механизм правового регулирования

Хотелось бы обратить внимание на то, что размер платы за жилое помещение зависит только от размеров жилого помещения, т. е. чем больше площадь жилого помещения, тем выше размер платы за жилое помещение (п. 1 ст. 158 ЖК РФ). Следовательно, при решении вопроса о размере участия собственника жилого помещения в финансировании расходов, например на ремонт крыши или лифта, совершенно не имеет никакого значения, на каком этаже расположено жилое помещение и сколько человек в нем проживает.

Согласно ст. 153 ЖК РФ собственники квартир в многоквартирном доме обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение. При этом по общему правилу оплата производится ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за отчетным, однако этот срок может быть изменен договором управления многоквартирным домом. Что же касается правовых последствий ненадлежащего исполнения обязанности по оплате жилья, то в соответствии с п. 14 ст. 155 ЖК РФ за несвоевременное и (или) неполное внесение платы за жилое помещение взыскивается пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. А вот увеличение размера неустойки запрещено законом.

На практике очень часто возникают вопросы: с какого момента возникает обязанность по внесению платы за жилое помещение и кому вносятся эти платежи? В соответствии со ст. 153 ЖК РФ в зависимости от правового положения лица обязанность по внесению платы за жилье возникает:

1) у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;

2) у арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;

3) у нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;

4) у члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;

5) у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

При покупке, мене, дарении квартир очень часто ошибочно с ее приобретателя плату за жилье начинают взимать с момента заключения договора или с момента фактического вселения в квартиру. Однако в силу ст. 223 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) право собственности на квартиру у ее приобретателя по общему правилу возникает с момента государственной регистрации. Таким образом, дата регистрации перехода права собственности, указанная в свидетельстве о праве собственности, и является тем моментом, с которого возникает обязанность по внесению платы за жилое помещение.

И, наконец, если иное не установлено договором, плата за жилое помещение вносится той организации, которая осуществляет управление многоквартирным домом.

По общему правилу собственники квартир независимо от факта пользования жилым помещением оплачивают услуги по управлению многоквартирным домом, а также работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Следовательно, если даже в квартире никто не проживает, все равно ее собственник обязан вносить плату за жилое помещение.

В то же время размер платы за жилое помещение может быть уменьшен в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения работ и (или) оказания услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и услуг по управлению этим домом. Подчас собственники квартир не знают о своих правах и как эти права отстаивать.

В последнее время в правоприменительной практике приобрел определенную актуальность вопрос об изменении размера платы за жилое помещение в связи с невыполнением или ненадлежащим выполнением работ и (или) оказанием услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и услуг по управлению этим домом. Анализ нормативных правовых актов, регулирующих жилищные отношения, позволяет констатировать наличие нового подхода законодателя к определению размеров платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также платы за услуги и работы по управлению им. Это связано прежде всего со значительным расширением прав и обязанностей собственников жилых помещений по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и, как следствие, снижением значения государственной регламентации отношений в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Если ст. 44 Конституции СССР 1977 г. и ст. 1 Жилищного кодекса РСФСР устанавливалось, что право советских граждан на жилище обеспечивалось невысокой платой за квартиру, то с переходом к рыночной экономике и возрождением института частной собственности государственное регулирование платы за жилое помещение направлено на создание системы гарантий для населения, в то время как конкретный размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и за управление им, ее состав, условия и порядок ее внесения устанавливаются собственниками жилых помещений.

При применении норм законодательства об изменении размера платы за жилое помещение в связи с невыполнением или ненадлежащим выполнением работ и (или) оказанием услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме на практике возникает ряд вопросов, в том числе об основаниях заявления такого требования, о выборе способа защиты, о предмете доказывания по таким судебным делам. Для того чтобы ответить на эти вопросы, необходимо определить, что понимается под платой за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и по управлению им?

Как уже отмечалось в предыдущем параграфе настоящей работы, Жилищный кодекс РФ содержит легальное определение категории «плата за жилое помещение», характеризуя ее как плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую две составляющие: во-первых, плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, и, во-вторых, плату за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (т. е. лестниц, лифтов, чердаков, подвалов, крыш и др.).

Что касается первой из названных составляющих, то анализ положений Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме позволяет выделить следующие виды работ и услуг, связанных с содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме:

осмотр общего имущества и освещение помещений общего пользования;