Светлана Мятиящук - Плата за жилье: механизм правового регулирования

Ориентация на рыночные модели организации жилищно-коммунального хозяйства в России изменила представления об экономической роли платы за жилье. Попытки проведения рыночных реформ повлияли и на способы регламентации оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги. Если в недалеком прошлом можно было говорить о государственном регулировании платы за жилое помещение и коммунальные услуги, то в настоящее время государственное регулирование направлено на создание системы гарантий для населения, в то время как конкретный размер платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме, ее состав, условия и порядок ее внесения устанавливаются собственниками жилых помещений. И, как следствие, сегодня государственное регулирование платы за жилое помещение сочетается с коллективно-договорным.

Государство устанавливает основные принципы правового регулирования платы за жилое помещение и коммунальные услуги, базовые гарантии для населения, а также регламентирует порядок предоставления как субсидий, так и компенсаций расходов на оплату жилого помещения и коммунальные услуги.

Основной принцип регулирования платы за жилье, закрепленный на государственном уровне, – собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание принадлежащего им помещениям, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество. Суть данного принципа выражается в том, что:

во-первых, при установлении любого способа управления многоквартирным домом плата за содержание общего имущества в многоквартирном доме должна зависеть только от размера жилого помещения, и совершенно не имеет никакого значения, на каком этаже находится квартира и сколько человек в ней проживает;

во-вторых, содержание общего имущества в многоквартирных домах возлагается на собственников квартир и нежилых помещений.

в-третьих, собственники помещений в многоквартирном доме свободны в определении размера платы за содержание общего имущества в таком доме и порядка ее уплаты.

Наряду с закреплением общего принципа правового регулирования платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме законодательство устанавливает ряд важных гарантий по оплате коммунальных услуг, которые остаются незыблемыми в ходе договорного регулирования отношений по предоставлению гражданам коммунальных услуг, к числу которых относятся: холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро-, газо-, теплоснабжение.

Первой и важнейшей такой гарантией является государственное регулирование цен на коммунальные услуги, которое выполняет прежде всего социальную функцию: защищает потребителей от неоправданно высоких цен на коммунальные услуги.

Однако на практике реализовать эти принципы и гарантии не так просто. Этому препятствуют экономические трудности переходного периода, а также недостаточно проработанная концепция построения новых отношений в сфере жилищно-коммунального хозяйства, и, как следствие, на сегодняшний день у собственников помещений в многоквартирных домах возникают такие многочисленные вопросы, как: в каком размере и кем должна устанавливаться плата за квартиру и коммунальные услуги; в какой форме и с кем должны заключаться договоры; что необходимо учитывать при проведении собрания собственников помещений в многоквартирном доме; как произвести перерасчет платы за жилое помещение и коммунальные услуги и т. п.

Анализу указанных и других проблем правового регулирования платы за жилое помещение и коммунальные услуги посвящена настоящая работа.

Прежде чем перейти к рассмотрению вопросов, связанных со структурой платы за жилое помещение, необходимо вначале более подробно рассмотреть понятие самого жилого помещения. Согласно п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) жилым помещением признается изолированное помещение, которое отвечает одновременно трем требованиям, а именно:

является недвижимым имуществом;

пригодно для постоянного проживания;

является изолированным.

По общему правилу жилые помещения должны использоваться по прямому назначению, т. е. только для проживания. В связи с этим закон разрешает в многоквартирных домах квартиры переводить в нежилые помещения для использования их для торговых, производственных, канцелярских и иных целей. Однако нежилых помещений в многоквартирном доме не должно быть слишком много, иначе дом превратится в нежилой. Наверное, с этой целью ст. 22 ЖК РФ введено ограничение в отношении перевода квартир в нежилое помещение.

Так, перевод жилого помещения в нежилое не допускается ^случаях если:

1) доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;

2) переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;

3) право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц;

4) переводимая квартира расположена на первом этаже многоквартирного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми;

5) переводимое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям.

Анализ нормативных правовых актов, принятых в последнее время и регулирующих жилищные отношения, позволяет констатировать наличие нового подхода законодателя к определению как размеров платы за жилое помещение, так и способов их установления. Связано это в первую очередь с реформированием жилищно-коммунального хозяйства и снижением значения государственной регламентации отношений в этой сфере. Государственное регулирование платы за жилое помещение начиная с 2005 г. в большей мере направлено на создание системы гарантий для населения, в то время как конкретный размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, ее состав, условия и порядок ее внесения устанавливаются собственниками жилых помещений.

Жилищный кодекс РФ содержит легальное определение категории «плата за жилое помещение», характеризуя ее как плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, а также содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, другими словами, мест общего пользования (т.