Валерий Лисица - Комментарий к Федеральному закону «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (постатейный)

Абзац исключен.

7. Архитектурный проект, учитывающий требования градостроительного законодательства, государственных стандартов в области проектирования и строительства, строительных норм и правил, соответствующих градостроительных нормативов, правил застройки города или иного населенного пункта, задания на проектирование и архитектурно-планировочного задания, является документом, обязательным для всех участников реализации архитектурного проекта со дня получения на его основе разрешения на строительство. Один экземпляр архитектурного проекта и исполнительная документация сдаются на хранение в соответствующий орган архитектуры и градостроительства с последующей передачей указанных документов в государственный архив в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. Контроль за реализацией архитектурного проекта осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Создание архитектурного объекта осуществляется в рамках не только архитектурной, но и строительной деятельности. Для этого застройщик как лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта (ч. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации), должен совершить ряд действий.

Во-первых, он должен иметь или получить земельный участок, на котором он планирует начать строительство (реконструкцию, капитальный ремонт). Поэтому не случайно правило абз. 3 п. 2 ст. 3 Закона о том, что строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения. Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируется ст. 30—32 Земельного кодекса Российской Федерации [14] СЗ РФ. – 2001. – № 44. – Ст. 4147. и осуществляется с проведением работ по формированию земельных участков без предварительного согласования или с предварительным согласованием мест размещения объектов. Приобретение земельных участков застройщиком у физических и юридических лиц осуществляется путем заключения гражданского договора (купли-продажи, аренды, дарения и т. д.).

В подтверждение наличия земельного участка застройщик должен иметь правоустанавливающие документы на земельный участок (договор купли-продажи, аренды и т. д.). Он также должен получить градостроительный план земельного участка, относящийся к документации по планировке территории, в составе которого, в частности, указывается информация о градостроительном регламенте (в случае если на земельный участок распространяется действие градостроительного регламента), разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке (в случаях если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент), расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, объектах культурного наследия, а также о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (ч. 3 ст. 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Форма градостроительного плана земельного участка утверждена постановлением Правительства Российской Федерации от 29 декабря 2005 г. № 840. [15] СЗ РФ. – 2006. – № 2. – Ст. 205.

Во-вторых, после приобретения земельного участка застройщик должен получить архитектурно-планировочное задание. Его содержание во многом совпадает с составом градостроительного плана земельного участка. Особенно это касается информации о требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на данном земельном участке.

Архитектурно-планировочное задание выдается по заявке заказчика (застройщика) органом, ведающим вопросами архитектуры и градостроительства, в соответствии с законодательством Российской Федерации (абз. 1 п. 3 ст. 3 Закона). В качестве такового в настоящее время обычно выступает орган местного самоуправления поселений и городских округов – местная администрация (ее структурное подразделение) или иной уполномоченный орган местного самоуправления в сфере архитектуры и градостроительства в соответствии с уставом муниципального образования. В его выдаче может быть отказано, если намерения заказчика (застройщика) противоречат действующему законодательству, нормативным правовым актам, градостроительным нормативам, положениям утвержденной градостроительной документации, правилам застройки города или иного поселения.

Архитектурно-планировочное задание является ненормативным актом, который обращен к застройщику и является обязательным для него. В случае отказа в его выдаче или несогласия с таким документом он вправе обратиться в арбитражный суд (поскольку в таких делах истцом выступает, как правило, субъект предпринимательской деятельности) с заявлением о признании данного документа недействительным в соответствии с положениями гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. [16] СЗ РФ. – 2002. – № 30. – Ст. 3012.

Согласно п. 4 ст. 3 Закона при строительстве отдельных архитектурных объектов, определенных утвержденной градостроительной документацией, архитектурно-планировочное задание должно разрабатываться на основе обязательного проведения предпроектных исследований или конкурсов на архитектурный проект. Порядок и условия проведения этих исследований или конкурсов определяются органами архитектуры и градостроительства субъектов Российской Федерации. Конкурс на архитектурный проект проводится с участием общественных профессионально-творческих организаций (объединений) архитекторов.

К примеру, согласно п. 7.8 Положения о порядке предоставления земельных участков для строительства, предпроектной и проектной подготовки строительства объектов недвижимости на территории г. Томска, утв. решением Томской городской Думы от 31 августа 2004 г. № 704 [17] Собрание решений Томской городской Думы. – 2004. – № 8. , разработка архитектурно-планировочного задания на основе проведения предпроектных исследований или конкурсов на архитектурный проект осуществляется, как правило, в случае проектирования зданий и сооружений в центральной части города на основных магистралях и площадях, набережных, в охранных зонах памятников истории и культуры.