Борис Ильин - Защита прав владельцев недвижимости при реконструкции

«7. Департаменту имущества города Москвы… Расторгнуть в установленном порядке договоры аренды с пользователями нежилых помещений (приложение)» (постановление Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г. № 275-ПП [93] О проектировании и реконструкции торгово-административного комплекса с подземной автостоянкой по адресу: ул. 9-я Парковая, д. 27/36 (Восточный административный округ) // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2006. № 27. ).

Но арендаторы (субарендаторы) являются полноправными владельцами недвижимости, и подобное отношение к ним со стороны исполнительной власти совершенно необоснованно. Хотя они и не собственники, но владеют имуществом по основанию, предусмотренному законом (по договору аренды), и их права подлежат защите наравне с правами собственников (ст. 305 ГК РФ). Следовательно, нарушение прав арендаторов (субарендаторов) обосновывается аналогично нарушению прав собственников (об этом будет сказано ниже).

Вместе с тем именно во владении недвижимостью на основании договора аренды состоит особенность положения арендаторов, которая выражается, в частности, в том, что при защите интересов арендаторов необходимо учитывать условия договора аренды, по которому арендатор владеет имуществом. Рассмотрим три важных примера, иллюстрирующих особенности правового положения арендаторов (субарендаторов) и вопросы расторжения с ними договоров аренды.

Комитет по управлению имуществом Москвы (далее в этом примере – комитет) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к акционерному обществу «Консорциум Век» о его выселении из занимаемого нежилого помещения площадью 67,7 кв. м, расположенного по адресу: Москва, пер. Сивцев Вражек, д. 42, стр. 3.

Обосновывая исковые требования, комитет сослался на то, что договор аренды от 28 февраля 1995 г. № 00-359/95 расторгнут истцом в одностороннем порядке в связи с включением спорного помещения в перечень зданий, подлежащих реконструкции в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 23 апреля 1996 г. № 372 «Об изъятии зданий, реконструируемых с привлечением средств инвесторов, на которых длительное время не ведутся работы (Центральный административный округ)».

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел материалы дела и установил, что между Комитетом по управлению имуществом Москвы и акционерным обществом «Консорциум Век» 28 февраля 1995 г. заключен договор аренды № 00-359/95 нежилого помещения площадью 67,7 кв. м, расположенного по адресу: Москва, пер. Сивцев Вражек, д. 42, стр. 3.

На основании ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Пунктом 6.3 названного выше договора предусмотрена возможность его одностороннего расторжения арендодателем в случае передачи строения для дальнейшей реконструкции.

В материалах дела имеется постановление Правительства Москвы от 23 апреля 1996 г. № 372 и распоряжение заместителя премьера Правительства Москвы от 1 августа 1996 г. № 981-РЗП, в которых указанное строение включено в перечень зданий, подлежащих реконструкции.

Поскольку досрочное расторжение договора арендодателем в одностороннем порядке предусмотрено п. 6.3 договора, ответчик знал о последствиях, указанных в этом пункте, так как договор подписан сторонами и скреплен печатями.

В соответствии с ч. 2 ст. 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского Кодекса, что имело место в данном случае.

Арендодатель направил арендатору уведомление о расторжении договора аренды от 4 ноября 1996 г. № 290-пр-96.

Исковое требование о выселении акционерного общества из занимаемого нежилого помещения удовлетворено полностью (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 декабря 1997 г. № 4180/97 [94] Опубликовано в извлечениях в Вестнике ВАС РФ. 1998. № 5. Ст. 28. ; см. приложение 70).

Общество с ограниченной ответственностью «Агрофирма Радомир» (далее в этом примере – общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным распоряжения Правительства Москвы от 29 апреля 2004 г. № 835-РП «О комплексной реконструкции с элементами нового строительства и реставрации домовладений по адресу: ул. Б. Полянка, д. 53, стр. 1, 2 (Центральный административный округ)» (далее в этом примере – распоряжение № 835-РП).

Федеральный арбитражный суд Московского округа установил следующее.

В соответствии с заключенными охранно-арендными договорами от 1 января 2000 г. № 354/1 и от 1 декабря 2001 г. № 354, прошедшими государственную регистрацию, спорные здания (подлежащие реконструкции по распоряжению № 835-РП) переданы в арендное пользование общества сроком до 1 июня 2004 г. для использования под конторские цели с обязательством выполнить проектные, ремонтно-реставрационные, консервационные и противоаварийные работы в арендуемых строениях в соответствии с разд. 2 актов технического состояния, являющихся неотъемлемой частью договоров, в указанные в актах сроки.

Суд отметил, что в рамках заключенных договоров общество взяло на себя обязательство выполнить за свой счет предпроектные и реставрационные работы с безвозмездной передачей всех проектных, обмерных и научно-исследовательских материалов, а по окончании срока действия договоров освободить арендуемые строения. Несмотря на окончание срока действия охранно-арендных договоров, общество продолжает использовать арендованное имущество.

В момент принятия распоряжения № 835-РП спорные строения были обременены обязательствами перед обществом, основанными на заключенных с ним охранно-арендных договорах, срок действия которых не истек.

В установленном законом порядке эти договоры не расторгнуты и недействительными не признаны. Доказательства принятия арендодателем предусмотренных законодательством мер к прекращению обязательственных отношений с обществом, распространяющихся на спорные объекты недвижимости, до издания оспариваемого распоряжения в деле отсутствуют.

То, что общество продолжает использовать спорные строения, не свидетельствует о законности распоряжения № 835-РП, вынесенного до прекращения с ним обязательственных отношений, касающихся этих объектов недвижимости.

Право общества как арендатора спорных строений зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Это право в установленном законом порядке не оспорено.