Борис Ильин - Защита прав владельцев недвижимости при реконструкции

При изложенных обстоятельствах суд постановил: признать распоряжение № 835-РП недействительным (постановление ФАС Московского округа от 20 января 2006 г. № КА-А40/13533-05-П; см. приложение 71).

Департамент имущества г. Москвы (далее в этом примере – Департамент) предъявил в арбитражном суд иск о расторжении на основании ст. 450, 451 ГК РФ договора аренды от 27 июля 2001 г. № 08-219/2001 и выселении общества с ограниченной ответственностью «Алари-Сервис Калининский мост» (далее в этом примере – общество) из нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Калининский мост, дом б/н, стр. 1 (далее в этом примере – мост).

По мнению Департамента, поскольку органом власти принято распоряжение о реконструкции моста, договор аренды подлежит расторжению, а арендатор – выселению.

Рассмотрев дело, суд установил, что в соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, служит основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Суд правомерно исходил из того, что принятие распоряжения о реконструкции не может рассматриваться в качестве существенно изменившегося обстоятельства (п. 1 ст. 451 ГК РФ), так как органы власти г. Москвы, передавая помещение в аренду, могли предвидеть реконструкцию моста.

Поэтому Департаменту было отказано в удовлетворении его иска (постановление ФАС Московского округа от 9 марта 2006 г. № КГ-А40/1274-06; см. приложение 72).

Нарушение прав собственников состоит в противоречии актов о реконструкции пункту 3 ст. 35 Конституции, где сказано: «Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения».

Вновь обращаемся к этой норме права. Любой акт о реконструкции, затрагивающий права собственников недвижимости и не идентичный ст. 35 Конституции России, нарушает их права – это аксиома. В российском законодательстве, в отличие от Французского гражданского кодекса (кодекса Наполеона), нет слов «собственность священна», но права собственников недвижимости (находящейся в реконструируемом доме) должны быть надежно защищены статьей 35 Конституции России.

Подтверждает сказанное пример из судебной практики.

Юридическое лицо (далее в этом примере – общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным постановления Правительства Москвы от 15 апреля 2003 г. № 266-ПП [95] О мерах по выполнению реконструкции жилых домов кварталов 230, 231, 231 а (Центральный административный округ) и утрате силы постановлений Правительства Москвы от 8 июня 1999 г. № 512, от 19 апреля 1994 г. № 344, от 8 ноября 1994 г. № 1025. (далее в этом примере – постановление № 266-ПП) в части п. 4.2, приложения № 5 п. 4, касающихся включения в инвестиционный контракт, заключенный с инвестором, в качестве объекта, подлежащего сносу, отдельно стоящего здания общей площадью 1 464,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Б. Козихинский пер., д. 22, стр. 2.

Федеральный арбитражный суд Московского округа, изучив материалы дела, заслушав и обсудив доводы представителей сторон, установил следующее.

Из фактических обстоятельств усматривается, что по постановлению № 266-ПП подлежит сносу объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Москва, Б. Козихинский пер., д. 22, стр. 2.

Нежилое здание общей площадью 1 464,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, Б. Козихинский пер., д. 22, стр. 2, находилось во владении общества на праве собственности, что подтверждается и свидетельством о государственной регистрации права собственности.

Суд на основании всестороннего исследования фактических обстоятельств и объективной оценки доказательств пришел к правильному выводу о том, что постановление № 266-ПП в оспариваемой части нарушает законные права и интересы общества (как собственника здания), не соответствует ст. 1 п. 1, 2, ст. 235, 239, 450, 452 ГК РФ, ст. 35, 36 ЗК РФ.

Согласно ст. 35 Конституции России, право частной собственности охраняется законом, никто не может быть лишен имущества иначе как по решению суда.

В силу ст. 235 ГК РФ не допускается принудительное изъятие имущества у собственника.

Правительство Москвы, приняв решение о сносе здания, фактически решило вопрос о принудительном изъятии имущества у собственника во внесудебном порядке. При этом Правительство не решило вопрос о компенсации затрат собственнику.

Что же касается доводов заявителя кассационной жалобы о том, что вопрос о компенсации будет решен с собственником, то они несостоятельны и документально не подтверждены. Вопрос о компенсации собственнику строения, снос которого разрешен оспариваемым постановлением, не решен до настоящего времени, что не отрицается сторонами, несмотря на то, что с момента принятия постановления прошел не один год.

Вывод суда о несоответствии закону постановления № 266-ПП в оспариваемой части сделан на основании правильного применения указанных норм материального права. Заявленные требования общества удовлетворены (постановление ФАС Московского округа от 1 ноября 2004 г. № КА-А40/9854-04; см. приложение 73).

Говоря о нарушении актами о реконструкции прав собственников, закрепленных в п. 3 ст. 35 Конституции, нельзя не сказать о следующем.

В некоторых актах о реконструкции указывается, какая доля будет принадлежать инвестору, а какая перейдет к городу после проведения реконструкции (например, постановление № 625; см. приложение 12). В таких случаях нужно знать, что если после реконструкции недвижимости имущество собственника перейдет в собственность города, то нарушение его прав заключается в следующем. Согласно п. 2 ст. 235 ГК РФ, «принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме» случаев, предусмотренным данной статьей. Абзацем 3 п. 2 ст. 235 ГК РФ установлено, что обращение в государственную собственность (например, в собственность города, орган исполнительной власти которого издал акт о принудительной реконструкции) «имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (национализация), производится на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков в порядке, установленном статьей 306» ГК РФ. Если такой закон отсутствует, оспариваемый акт о реконструкции не соответствует требованиям ст. 235 ГК РФ, а также нарушает права собственников, чьи права и интересы затрагиваются этим актом.

Если же после реконструкции дома (здания) имущество собственников перейдет не в собственность города, а в собственность инвестора (организации, которая согласно акту о реконструкции должна провести эту реконструкцию), то ст. 235 ГК РФ (содержащая исчерпывающий перечень случаев принудительного изъятия имущества у собственника) не предусматривает случая, когда находящееся в собственности граждан или организаций имущество орган исполнительной власти вправе обратить в частную собственность другого лица (или других лиц). Это также свидетельствует о том, что акт о реконструкции не соответствует закону и нарушает права собственников.