Борис Ильин - Защита прав владельцев недвижимости при реконструкции

Региональная общественная организация «Сретение», собственник жилых и нежилых помещений общей площадью 490,4 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Покровка, д. 29, стр. 1, не согласилась с принятым распоряжением и обратилась за защитой своих прав в арбитражный суд г. Москвы.

Но и арбитражный суд Москвы, и все другие судебные инстанции, рассматривавшие заявление Региональной общественной организации «Сретение», не разобрались в вопросе и фактически отказались защитить ее права. Рассматривая дело, они пришли к выводу, что распоряжение № 3-РП принято в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 26 августа 1997 г. № 643 «О порядке признания жилых помещений (домов) аварийными в г. Москве», а потому соответствует законодательству Российской Федерации (см.: постановление ФАС Московского округа от 6 декабря 2004 г. № КА-А40/11041 -04; приложение 79).

Однако суды допустили две ошибки. Первая состоит в следующем. При рассмотрении и разрешении дела суды не учли, что в момент издания распоряжения № 3-РП действовала ч. 2 ст. 8 ЖК РСФСР, установившая, что признание жилых помещений «непригодными для проживания производится в порядке, определяемом Советом Министров РСФСР» (об этом уже говорилось во втором вопросе разд. I книги). Такой же порядок был установлен постановлением Правительства Российской Федерации от 4 сентября 2003 г. № 552 «Об утверждении Положения о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания» [100] СЗ РФ. 2003. № 37. Ст. 3586. . И в тексте Положения было сказано: «…непригодными для проживания признаются жилые дома (жилые помещения)… находящиеся в аварийном состоянии…»

Кроме того, данное Положение предусматривало, что межведомственная комиссия, создаваемая органом исполнительной власти субъекта Федерации (п. 4 Положения), после изучения представленных документов и осмотра жилого дома (жилого помещения) принимает одно из следующих решений (п. 8 Положения):

«а) о пригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания;

б) о пригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания после проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (с приведением соответствующих технико-экономических обоснований);

в) о непригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания с указанием дефектов, которые не могут быть устранены технически или устранение которых экономически нецелесообразно, и критериев непригодности».

Никаких других решений комиссия принимать не вправе.

А в Положении о порядке признания жилых помещений (домов) аварийными в Москве (на него сослались суды, рассматривавшие заявление Региональной общественной организации «Сретение»), содержатся иные предписания:

«3.3. В акте (протоколе) городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда о включении жилого дома в число аварийных даются рекомендации:

о признании жилого дома аварийным (грозит обрушением и представляет угрозу для жизни проживающих граждан), с указанием причин, послуживших возникновению аварийности конструктивных элементов жилого дома, а также обстоятельств, послуживших основанием признания жилого дома аварийным;

с учетом заключения ГлавАПУ Москомархитектуры и предложений префектур административных округов о возможности дальнейшего использования жилого дома:

реконструкция (с целью дальнейшего использования под жилые, нежилые цели);

капитальный ремонт (с целью дальнейшего использования под жилые, нежилые цели);

снос;

изменение функционального назначения (переоборудование); о необходимости отселения физических и юридических лиц из жилого дома, признанного аварийным».

Невооруженным взглядом видно противоречие между постановлением Правительства России от 4 сентября 2003 г. № 552 и постановлением Правительства Москвы от 26 августа 1997 г. № 643. Возникает вопрос: чей акт, федерального органа или города федерального значения, имеет приоритет? Конечно, акт Правительства России. Это обосновано тем, что, во-первых, уполномочив Правительство страны определять порядок признания жилых помещений непригодными для проживания, Жилищный кодекс Российской Федерации не предоставил таких полномочий органам субъектов Федерации.

Во-вторых, поскольку вопрос о признании жилых домов (жилых помещений) аварийными находится на стыке административного и жилищного права, отнесенных к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов, то приоритет имеет акт Правительства России. Если бы признание жилых домов (жилых помещений) аварийными было вне пределов совместного ведения Российской Федерации и г. Москвы и столица осуществляла бы собственное правовое регулирование данного вопроса, включая принятие нормативно-правовых актов, то, согласно п. 4 и п. 6 ст. 76 Конституции России, акты г. Москвы имели бы приоритет над актами Правительства России.

Но даже если гипотетически допустить, что постановление Правительства Москвы от 26 августа 1997 г. № 643 не противоречило постановлению Правительства России от 4 сентября 2003 г. № 552, то и в этом случае права Региональной общественной организации «Сретение» подлежали бы судебной защите. Дело в том, что после признания жилого дома (жилого помещения) аварийным его собственник (Региональная общественная организация «Сретение») все равно не мог быть лишен своей собственности, «иначе как по решению суда» (п. 3 ст. 35 Конституции России). И это положение Основного Закона не зависит от состояния имущества. Имущество, даже находящееся в аварийном состоянии, остается собственностью. Исполнительная власть может только выкупить его у собственника. Пусть выкупает, а в дальнейшем распоряжается им по своему усмотрению. Причем выкуп имущества должен быть осуществлен по рыночной цене (сказанное подтверждается позицией Верховного Суда Российской Федерации [101] См.: Пункт 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за II квартал 2002 г. (по гражданским делам). Утвержден постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 17 июля 2002 г. // Бюллетень ВС РФ. 2002. № 12. ; см. приложение 80).

Вторая ошибка судов заключается в том, что, по их мнению, поскольку п. 7 распоряжения № 3-РП предусмотрен «компенсационный механизм», права РОО «Сретение» не нарушены. Это просто правовая близорукость какая-то!

В пункте 3 ст. 35 Конституции России сказано: «Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения». Это значит, что законодатель заложил такой принцип: «Необходимо произвести принудительное отчуждение собственности для государственных нужд, значит, сначала предоставь равноценное возмещение, а потом отчуждай». А что же в рассматриваемом случае (как, впрочем, и во многих других случаях, когда власть принимает акт о реконструкции)?