Лариса Юрьева - Договор управления многоквартирным домом

Введенный в действие 1 марта 2005 г. Жилищный кодекс РФ [91] Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // СЗ РФ. – 2005. – № 1 (ч. 1).-Ст. 14. (далее – ЖК РФ) в качестве объекта управления назвал многоквартирный дома, не ряс крип при этом содержательную характеристику данного понятия. Она была дана позже в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу [92] Утв. постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 (ред. от 2 августа 2007 г.) // СЗ РФ. – 2006. – № 6. – Ст. 702; 2007. – № 32. – Ст. 4152. , где многоквартирный дом признается совокупностью двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

В ЖК РФ сохранен принцип выбора способа управления, закрепленный ранее в Федеральном законе «О товариществах собственников жилья», – на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. На случай неосуществления выбора собственниками помещений многоквартирного дома или отсутствия его реализации установлено, что орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, по результатам которого собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления с победителем (ч. 3–8 ст. 161 ЖК РФ).

Собственникам независимо от числа помещений в многоквартирном доме законодателем предоставлено право выбора одного из трех способов управления: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.

При непосредственном управлении собственники помещений в многоквартирном доме на основании решений общего собрания заключают договоры на оказание услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Договоры водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления заключаются каждым собственником помещения от своего имени (ч. 1,2 ст. 164 ЖК РФ).

При втором способе управления собственниками помещений в многоквартирном доме создается некоммерческая организация – товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив. Эта организация осуществляет управление общим имуществом многоквартирного дома самостоятельно или привлекает для этих целей управляющую организацию.

Третий способ управления многоквартирным домом предполагает передачу функций управления управляющей организации, которая выбирается на общем собрании собственников помещений. При этом для правового опосредствования отношений между собственниками помещений в таком доме и управляющей организацией законодателем введена конструкция договора управления многоквартирным домом (ст. 162 ЖК РФ).

Управление многоквартирными домами, в которых доля Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования в праве на общее имущество составляет более чем 50 %, осуществляется путем заключения договора управления с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса (ч. 2 ст. 163 ЖК РФ). Порядок проведения такого конкурса органами местного самоуправления определен постановлением Правительства РФ [93] Постановление Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» (ред. от 18 июля 2007 г.) // Российская газета. – 2006. – 22 февр.; СЗ РФ. – 2007. – № 30. – Ст. 3943. .

Предельный срок реализации собственниками помещений в многоквартирных домах своего права на выбор способа управления определен в Законе «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» [94] Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ // СЗ РФ. – 2005. – № 1 (ч. 1).-Ст. 15. . Первоначальная редакция этого документа отводила на раздумье собственникам один год со дня введения в действие Жилищного кодекса РФ. Однако впоследствии этот срок дважды пересматривался [95] См.: Федеральный закон от 26 декабря 2005 г. № 184-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» и некоторые законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. – 2005. – № 52 (ч. 1). – Ст. 5597; Федеральный закон от 29 декабря 2006 г. № 251-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и статью 18 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ. – 2007. – № 1 (ч. 1). – Ст. 14. . Причина такого положения дел – низкая активность собственников в осуществлении предоставленного им права. Попытка формирования самоуправления на уровне многоквартирного дома путем вовлечения собственников помещений в управление общим имуществом, увы, в очередной раз не оправдала ожиданий. Представляется, что причины этого кроются во взращенной в советское время потребительской психологии пользователей жилья, основанной на принципе «все решат и сделают за меня». «Формированию «гражданского общества» в масштабах многоквартирного дома препятствует преобладание в нашей стране несамодеятельного населения, не привыкшего проявлять инициативу, бедность и сопутствующие ей патерналистские, иждивенческие настроения» [96] См.: Панкращенко В. Дружными усилиями отдельных лиц// Эксперт. – 2007. – № 39. – С. 90. . Кроме того, неоднородный состав собственников помещений в масштабе одного много квартирного дома по уровню доходов, социальному статусу, жизненным ценностям как результат массовой бесплатной приватизации влечет за собой разность интересов, что затрудняет, а порой делает невозможной выработку согласованных решений, направленных на эффективное и безопасное использование общего имущества [97] См.: Сидоренко А.Д., Чефранова Е.А. Жилищная культура и формирование эффективного пользователя. – С. 31. .

Ретроспективный анализ отечественного жилищного законодательства и соответствующей научной литературы позволил выделить несколько основных этапов формирования, развития и совершенствования законодательства в сфере управления многоквартирными домами. В основу данной классификации положен такой критерий, как значение договора в организации процессов управления и обслуживания многоквартирных домов:

1) конец XVIII в, – 1917 г. – период распространения в круп них городах России многоквартирных (доходных) домов, все помещения в которых находились в собственности одного лица. Такое лицо самостоятельно либо при помощи третьих лиц осуществляло управление и обслуживание своей недвижимости. Специальной договорной формы, опосредовавшей такие отношения, дореволюционное законодательство не знало;