Лариса Юрьева - Договор управления многоквартирным домом

Для решения вопросов правового регулирования договора важное значение приобретает классификация договоров на поименованные и непоименованные. О возможности заключить непоименованные договоры законодатель говорит в двух статьях Гражданского кодекса РФ. Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ «…гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему». В пункте 2 ст. 421 ГК РФ указывается: «Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иным правовым актом».

Вызывает интерес расхождение в формулировках в двух приведенных статьях, что влечет неоднозначное толкование конститутивного признака непоименованного договора. В пункте 1 ст. 8 ГК РФ указывается, что поименованный договор должен быть предусмотрен законом ; п. 2 ст. 421 ГК РФ говорит, что такой договор должен быть предусмотрен законом или иным правовым актом.

Указанное расхождение в нормах ГК РФ обостряет доктринальную дискуссию о том, где должен быть регламентирован договор, чтобы стать поименованным: только в ГК РФ [106] См., напр.: Санникова Л.B. Услуги в гражданском праве России. – М., 2006. – С. 86, 87; Борисов А.Б. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ части первой, части второй, части третьей (постатейный). – М., 2003. – С. 411; Годэмэ Е. Указ. соч. – С. 34; Филиппова Т.А. Правовое положение управляющей организации по жилищному законодательству РФ // Цивилистические заметки. – Вып. 3. Субъекты частноправовых отношений: сб. науч. ст. / отв. ред. В.Я. Музюкин. – Барнаул, 2007. – С. 178; Вагацума Сакаэ, Ариидзуми Тору. Гражданское право Японии: В 2 кн. Кн. 2 / пер. с яп. В.В. Батуренко. – М., 1983. – С. 24. , в любом федеральном законе [107] См., напр.: Витрянский В.В. и др. Гражданское право: В 4 т. – Т. 3. Обязательственное право: учеб. / отв. ред. Е.А. Суханов. – М., 2008. – С. 179; Крашенинников П.В. Жилищное право. – М., 2005. – С. 14, 15; Новицкий И.Б., Лунц Л.A. Общее учение об обязательстве. – М., 1950. – С. 100. или в любом нормативном правовом акте [108] См., напр.: Брагинский М. Непоименованные (безымянные) и смешанные договоры // Хозяйство и право. – 2007. – № 9. – С. 49; Завидов БД. Договорное право России: науч. – практ. пособие. – М., 1998. – С. 15; Танага А.Н. Принцип свободы договора в гражданском праве России. – СПб., 2003. – С. 90; Мозолин В.П., Фарнсворт Е. Аллан. Договорное право в США и СССР. История и общие концепции / отв. ред. В.П. Мозолин; АН СССР, Ин-т государства и права. – М., 1988. – С. 252. ? Представляется верным мнение третьей группы ученых по следующим соображениям. Во-первых, систематическое толкование положений абз. 1 и 2 п. 1 ст. 8 ГК РФ снимает вышеозначенное противоречие со ст. 421 ГК РФ, поскольку позволяет сделать вывод, что в подп. 2 п. 1 ст. 8 ГК РФ под законом понимаются не только федеральные законы, но и иные нормативные акты, содержащие нормы гражданского права. Во-вторых, по своему назначению деление договоров на поименованные и непоименованные (именные и безымянные) по гражданскому праву РФ отлично от соответствующего деления договоров по римскому праву, где contractus innominati становились обязательными для одной стороны только с того момента, как другая их исполнила [109] Годэмэ Е. Указ. соч. – С. 34. . Это значение по нашему праву заключается в различных подходах к правовому регулированию рассматриваемых договоров: «договор самостоятельный, или именной, обсуждается ближайшим образом по определениям законодательства, установленным относительно того договора, при недостатке же таких определений применяются к нему общие определения о договорах, тогда как договор несамостоятельный, или безымянный, обслуживается исключительно по общим определениям законодательства о договорах» [110] Мейер Д.И. Русское гражданское право: чтения / под ред. А.И. Вицына. – СПб., 1915. – С. 369. . Таким образом, поименованность договора предполагает наличие специальных правовых норм, регламентирующих его особенности и подлежащих применению при его заключении, при возникновении разногласий по его исполнению, а в случае передачи спора на рассмотрение суда – при его разрешении. Источниками таких норм могут быть как ГК РФ и другие федеральные законы, так и иные нормативные правовые акты.

Учитывая вышесказанное, договор управления многоквартирным домом можно квалифицировать в качестве поименованного , поскольку он регламентирован федеральным законом.

Достаточно часто договор управления многоквартирным домом в литературе квалифицируется в качестве смешанного, содержащего элементы различных договоров: договора на выполнение работ, возмездного оказания услуг и др. Такую квалификацию рассматриваемый договор получил в трудах В.Н. Литовкина [111] См.: Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). – М., 2006. – С. 267. , Л.Ю. Грудцыной [112] См.: Грудцына Л.Ю. Жилищное право России: учеб. пособие. – М., 2007. – С. 339; Грудцына Л.Ю. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / под общ. ред. Н.М. Коршунова. – М., 2005. – С. 349. , А.Б. Рыжова [113] См.: Рыжов А.Б. Порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления многоквартирным домом //Жилищное право. – 2007. – № 6. – С. 61. , С.Л. Филимонова и Г.Ф. Шешко [114] См.: Филимонов С.Л., Шешко Г.Ф. Комментарий к новому Жилищному кодексу РФ. – М., 2005. – С. 455. и других авторов [115] См., напр.: Каменева Е.А. Реформа ЖКХ, или Теперь мы будем жить по-новому. – Ростов н/Д., 2005. – С. 162; Ульрих М.А. Особенности договора управления многоквартирным домом // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. – 2006. – № 6. – Ч. 1. – С. 8; Филиппова Т.А. Указ. соч. – С. 178; Макаренко Г. Особенности договора управления многоквартирным домом // Хозяйство и право. – 2008. – № 11. – С. 24; Маликова И.П. Ежегодный пересмотр цены на содержание и ремонт жилых помещений//Управление многоквартирным домом. – 2008. – № 12. – С. 39; Мантул Н.М. Гражданско-правовое регулирование деятельности по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирных домов: автореф. дис…. канд. юрид. наук: 12.00.03. – Краснодар, 2009. – С. 9. .

Другая группа ученых квалифицирует договор управления многоквартирным домом в качестве комплексного [116] См., напр.: Фаршатов И.А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. – М., 2006. – С. 378. . В связи с подобной квалификацией возникает вопрос о понятиях «смешанный договор» и «комплексный договор» и об их соотношении.

Легальное определение понятия смешанного договора закрепляет п. 3 ст. 421 ГК РФ: «договор в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами». В отечественной цивилистике тема смешанных договоров не нова. В разное время, в разных аспектах смешанные договоры исследовались И.Б. Новицким [117] См.: Новицкий И.Б., Лунц Л.А. Указ. соч. – С. 102; Новицкий И.Б. Сделки. Исковая давность: Курс советского гражданского права. – М., 1954. – С. 43. , О.С. Иоффе [118] См.: Иоффе О.С. Обязательственное право. – М., 1975. – С. 38. , О.Н. Садиковым [119] См.: Садиков О.Н. Нетипичные институты в советском гражданском праве // Советское государство и право. – 1979. – № 2. – С. 36. , Н.И. Клейн [120] См.: Клейн Н.И. Организация договорно-хозяйственных связей. – М., 1976. – С. 97, 98. , В.А. Ойгензихтом [121] См.: Ойгензихт В.А. Специфика регулирования некоторых гражданских правоотношений // Советское государство и право. – 1978. – № 3. – С. 45; Ойгензихт В.А. Нетипичные договорные отношения в гражданском праве: учеб. пособие. – Душанбе, 1984. – С. 4. и другими правоведами [122] См., напр.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. – М., 2001. – С. 403–416; Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. – М., 2006. – С. 74–80. . Однако ввиду отсутствия единства взглядов на понятие и правовую природу смешанных договоров необходимость теоретической разработки данной категории договоров в гражданско-правовой доктрине осталась. Актуализирует данную тему и тот факт, что в современной доктрине появляется много работ, в которых авторы квалифицируют отдельные договоры через категорию смешанных, не углубляясь в рассмотрение последних [123] См., напр.: Герценштейн О.В.Договор финансирования по уступку денежного требования: автореф. дис… канд. юрид. наук. – Томск, 2004. – С. 7; Лобанов Г. «Ничтожные» подарки // Бизнес-Адвокат. – 1999. – № 5. .