Ирина Кабанова - Правовое регулирование лизинга недвижимости в Российской Федерации: монография

Лизингодатели, оставаясь собственниками передаваемого в лизинг имущества, имеют дополнительные гарантии возврата вложенных средств. Поскольку имущество остается в собственности лизингодателя, оно выступает в качестве обеспечения исполнения обязательства, что, однако, не препятствует лизингодателю обращаться к иным способам обеспечения исполнения.

Интерес к лизингу возрастает в связи с появившейся возможностью лизинга имущества не только в предпринимательских, но и в иных целях, не противоречащих закону [10]. Эта правовая новелла создает основу использованию механизма лизинга для улучшения материальной базы бюджетных учреждений, что позволит им участвовать в решении задач модернизации экономики страны.

Но в отсутствие мер государственной поддержки лизинга и предоставления сторонам гражданско-правового договора лизинга преференций в налоговом, таможенном, инвестиционном законодательстве лизинг лишается своих преимуществ перед обычной арендой либо кредитом, а договор лизинга превращается в договорную конструкцию, не востребованную практикой. Подтверждение этому – реакция на инициативу Минфина РФ, изложенную в программном документе «Основные направления налоговой политики РФ на 2011 год и на плановый период 2012–2013 гг.» [11]о пересмотре практики применения ускоренной амортизации вплоть до ее отмены. Данное предложение оценивается лизинговым сообществом не иначе как губительное для лизинга и для процесса обновления производства в реальном секторе экономики России в целом [12].

Следует отметить, что избранное Минфином РФ направление совершенствования амортизационной политики было сохранено в Основных направления налоговой политики Российской Федерации на 2012 год и на плановый период 2013 и 2014 годов [13]. В п. 1.2. Раздела II «Меры в области налоговой политики, планируемые к реализации в 2012 году и в плановом периоде 2013 и 2014 годов» признано нецелесообразным предоставление права ускоренной амортизации в отношении любого имущества, являющегося предметом договора финансовой аренды (лизинга).

Применение коэффициента ускоренной амортизации представляется обоснованным только при совершении лизинговых операций, соответствующих задачам модернизации экономики и обновления фондов производственного сектора, поэтому в целях упорядочивания данной меры налогового стимулирования предполагается разработка перечня видов основных средств, в отношении которых при предоставлении (получении) в лизинг к основной норме амортизации может применяться повышающий коэффициент.

Как уже подчеркивалось, лизинг недвижимости в РФ остается самым невостребованным из видов лизинга исходя из типа имущества. Объясняется это как пробелами в законодательстве [14], препятствующими распространению данного вида лизинга в деловой практике, так и особенностями отечественного рынка недвижимости, который характеризуется непрозрачностью, повышенным спросом и недостаточным предложением, тенденцией к постоянному росту арендной платы и повышению стоимости недвижимости [15].

Для того чтобы стимулировать развитие лизинга, необходимо отграничить это явление от смежных, что довольно сложно.

Например, в дефиниции лизинга, предложенной Leaseurope, перечислены возможные предметы лизинга, подчеркнута целевая направленность лизинга и особенность положения лизингодателя: «Лизинг – это договор аренды завода, промышленных товаров, оборудования, недвижимости для использования их в производственных целях лизингополучателем. В то время как товары покупаются лизингодателем, и он сохраняет за собой право собственности на весь период действия договора лизинга» [16]. Сущностных признаков лизинга из этой формулировки не усматривается, и в целом на первой сессии Leaseurope было отмечено, что никто не может точно определить, что же такое лизинг [17].

Конвенция УНИДРУА О международном финансовом лизинге, принятая 22 мая 1988 г. в Оттаве на конференции ООН трактует финансовый лизинг как сделку, включающую следующие характеристики:

1) арендатор определяет оборудование и выбирает поставщика, не полагаясь в первую очередь на опыт и суждение арендодателя;

2) оборудование приобретается арендодателем в связи с договором лизинга, который, и поставщик осведомлен об этом, заключен или должен быть заключен между арендодателем и арендатором;

3) периодические платежи, подлежащие выплате по договору лизинга, рассчитываются, в частности, с учетом амортизации всей или существенной части стоимости оборудования.

В Модельном законе о лизинге, принятом резолюцией УНИДРУА 18 ноября 2005 г. [18], подразумевается, что термин «лизинг» охватывает собственно аренду, ее производные и финансовую аренду. Договором финансовой аренды является договор аренды, обладающий следующими особенностями:

1) арендатор указывает имущество и выбирает поставщика;

2) арендодатель приобретает имущество в связи с договором аренды, и поставщик осведомлен об этом факте;

3) арендные или иные платежи, подлежащие уплате по договору аренды, рассчитываются с учетом или без учета амортизации всей или значительной части стоимости вложения арендодателя.

На характеристику договора в качестве договора лизинга не влияет наличие или отсутствие обязанности арендатора приобрести в собственность все либо часть арендуемого имущества.

Из приведенных положений заметен общий подход и Конвенции и Модельного закона к договору лизинга как договору, арендному по своей природе, но обладающему значительной спецификой. К тому же, прослеживается стремление избежать дефиниций и определить сложное явление через его существенные признаки, что представляется полезным примером для законодателя. Однако и в этих определениях трудно отграничить лизинг как систему имущественных отношений от договора лизинга, эти отношения опосредующий и придающий им правовую форму.

Германский цивилист Х. Бюшген отмечает, что предварительное объяснение лизинга через такие его аспекты, как «возмездная передача в пользование средств производства» и «особая форма покрытия нужд в основных средствах» дает лучшее представление о лизинге, поскольку подводит к анализу его экономических предпосылок, специфических форм и функций в хозяйственной практике» [19].

Основные признаки лизинга как особого вида арендных отношений можно расположить в следующем порядке:

1) предмет, передаваемый в лизинг, специально приобретается лизингодателем для целей и по спецификации лизингополучателя;

2) срок лизинга, как правило, является длительным и охватывает весь период эффективной службы предоставленного имущества, определяемый с применением ускоренной амортизации предмета лизинга;