Алла Афонина - Практические вопросы строительной деятельности. Новое в правовом регулировании строительной деятельности

Вопросы перехода права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение рассматриваются земельным законодательством (в основном, в ЗК РФ, в частности, в ст. 35), а также гражданским законодательством РФ. При этом нормы этих отраслей права иногда рассматривают одни и те же вопросы в противоположном плане.

Указанная норма права предусматривает, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, это лицо приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

То есть, если у первоначального собственника здания, строения, сооружения земельный участок, на котором расположен один из указанных объектов недвижимости, не находится в собственности, но необходимая часть участка используется им в соответствующих целях, то новый собственник также вправе использовать необходимую, соответствующую часть земельного участка под объектом недвижимости на тех же условиях, что и его предшественник. В данном случае речь идет о сохранении новым собственником недвижимости того же порядка и условий использования земельного участка, который был у его предшественника.

Но при этом хотелось бы обратить внимание на соотношение данной нормы ЗК РФ и соответствующей нормы ГК РФ. Статья 271 ГК РФ предоставляет собственнику здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка. В смысле дальнейшей отсылки к ст. 268–270 ГК РФ, регулирующим такое право, как право постоянного (бессрочного) пользования, данная норма ГК РФ вступает в противоречие с положениями, определенными ЗК РФ. Согласно п. 2 указанной статьи ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, т. е. приобретается таким путем право постоянного (бессрочного) пользования. При смене собственника земельного участка не должно прекращаться или изменяться принадлежащее собственнику недвижимости на таком земельном участке право пользования им.

А указанная выше норма ЗК РФ не устанавливает вид прав собственника объектов недвижимости на используемый ими участок, указывая на возможность использования.

Согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость, расположенную на не принадлежащем собственнику недвижимости земельном участке, передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Пункт 3 указанной статьи указывает на то, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с требованиями, установленными п. 3 ст. 33 ЗК РФ, в которой определен порядок расчета предельного размера земельных участков. Он устанавливается в соответствии с утвержденными нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Согласно общему правилу земельного законодательства отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, на котором они находятся (действует правило единой судьбы, закрепленное п. 5, ст. 1 ЗК РФ, в которой закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами). То есть, если собственник объекта недвижимости и собственник соответствующего земельного участка совпадают в одном лице, при переходе прав на указанный объект происходит смена собственника и на земельный участок. Но предусмотренный ЗК РФ порядок противоречит положениям ГК РФ.

Статья 273 ГК РФ также предусматривает переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений. В соответствии с ней при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон.

Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.

То есть обе стороны сделки по отчуждению объекта недвижимости могут по соглашению сторон определить тот объем передаваемых прав на земельный участок, который они сочтут необходимыми.

Исключение из положений земельного законодательства, указанных в ст. 35 ЗК РФ, допускается в следующих случаях:

1) если происходит отчуждение части объекта недвижимости (здания, строения, сооружения), которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка. При этом должна быть возможность выделить часть строения в натуре для того, чтобы она могла стать объектом гражданских правоотношений. А вот выделить, изолировать часть земельного участка, которая необходима для использования указанной части объекта недвижимости невозможно;

2) если осуществляется отчуждение здания, строения, сооружения, а земельный участок, на котором они находятся, является изъятым из оборота. Статья 27 ЗК РФ предусматривает ограничения оборотоспособности земельных участков.

Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами: