Ольга Маркова - Договор ренты в российском гражданском праве

В современной юридической литературе большинство цивилистов (А. П. Сергеев, М. И. Брагинский, 3. И. Цыбуленко и др.) считают, что договор ренты является реальным договором. Интересную точку зрения по этому вопросу высказывает В. С. Ем. Он ставит характеристику договора в зависимость от предмета, который передается под уплату рентных платежей – движимое или недвижимое имущество, и от того, на каких началах передается имущество – за плату или бесплатно, при этом указывая на необходимость принимать во внимание предписания п. 2 ст. 585 ГК. Так, считает он, договор будет реальным, если по договору передается движимая вещь бесплатно, и будут применяться правила о дарении. Если же движимая вещь передается за плату, то договор будет являться консенсуальным. В этом случае, считает автор, к договору будут применяться правила, касающиеся договора купли-продажи, а именно правила ст. 456 и п.1 ст. 556 ГК РФ, на основании которых плательщик «в случае отказа получателя ренты передать в собственность под выплату ренты оговоренное имущество вправе требовать от получателя исполнения обязанности по передаче этого имущества». Если же под выплату ренты передается недвижимое имущество, то в этом случае, как пишет В. С. Ем, «о консенсуальности или реальности договора говорить не приходится, так как правообразующая сила договора ренты возникает только во взаимосвязи с другим юридическим фактом – актом государственной регистрации». [51] Ем В. С. Договор ренты // Законодательство. 1999. № 5. С. 13.

А. Мамаев высказывает мнение о противоречивости конструкции договора ренты. Он полагает, что хотя договор ренты и сформулирован законодателем как реальный, отсылка ст. 585 ГК к правилам купли-продажи и дарения при передаче имущества делает его консенсуальным, так как в правилах о купле-продаже предусмотрены обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц, последствия неисполнения обязанности передать товар и т. д. Неприменение же этих норм делает бессмысленной отсылку к ним. Во избежание противоречия А. Мамаев предлагает два варианта – либо «внести изменения в ГК, отдельно предусмотрев последствия отказа от передачи имущества плательщику ренты», либо изменить конструкцию договора ренты и сделать его консенсуальным и взаимным. «В этом случае отсылка к договорам купли-продажи и дарения будет правомерной и не противоречащей природе договора ренты». [52] Мамаев А. Противоречивость конструкции договора ренты // Российская юстиция. 1999. № 9. С. 18.

С одной стороны, реальная конструкция договора обоснована, и в ее защиту можно высказать следующие соображения:

– во-первых, соглашаясь с мнением М. И. Брагинского, необходимо отметить, что такая конструкция защищает «заведомо более слабую» сторону, т. е. получателя ренты;

– во-вторых, эта конструкция традиционна и оправдана практикой. Реальный характер договора был установлен и в Проекте Гражданского уложения, где сказано, что «плательщик обязуется взамен переданного имущества или уплаченной суммы платить ренту», и в ГК 1964 г., как уже отмечалось выше. Необходимость внесения изменений в закон всегда продиктована практикой, а за время существования договора купли-продажи с условием пожизненного содержания таких случаев в практике, которые свидетельствовали бы о необходимости конструкции консенсуального договора, не возникало.

Но, с другой стороны, по договору купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания в обмен на обеспечение передавался только жилой дом или часть его. Поэтому отчуждатель не мог отказаться от передачи имущества, вернее мог отказаться лишь от фактической передачи, однако юридически он уже не являлся собственником имущества после заключения договора и его государственной регистрации. Ведь в соответствии со ст. 135 ГК РСФСР 1964 г. возникновение права собственности было связано с моментом государственной регистрации. В современном договоре ренты объектом передачи может быть любое имущество. Если получатель ренты откажется от фактической передачи движимого имущества после подписания соглашения, это будет означать, что договор не заключен. Если имущество подлежит безвозмездной передаче, то интересы плательщика ренты не особенно пострадают, так как он еще не вложил собственные средства, а только рассчитывал на приобретение этого имущества. Если же движимое имущество должно было быть передано за плату, то права плательщика ренты могут быть ущемлены. Ведь в данном случае плательщик ренты несет значительные убытки, которые состоят в расходах, которые он произвел на покупку вещи, и неполученных доходах, которые он получил бы в результате использования вещи, если бы эта вещь находилась в его собственности.

Сегодня практически никто не передает движимые вещи под выплату ренты. Причин этому, думается, несколько. Во-первых, движимые вещи, такие, как деньги или драгоценности, передавать не только невыгодно, но и рискованно. А во-вторых, у пожилых людей, как правило, просто нет вещей, которые можно было бы передать под рентное обеспечение. Такое имущество невозможно было приобрести в советское время, поскольку основная масса советских граждан получала небольшую зарплату, из которой очень сложно было делать сбережения и покупать ценные вещи. В постсоветское же время, в связи с экономическим кризисом, инфляцией и обесцениванием рубля, большинство граждан не только не приобрело, но и потеряло накопленные за десятки лет сбережения. Самым ценным имуществом у пожилого человека остается на сегодня его квартира. Но в будущем, судя по процессу накопления капитала на современном этапе, можно спрогнозировать появление и распространение таких договоров, в которых объектом передачи под выплату ренты являлись бы движимые вещи. И тогда, вероятно, в практике появятся случаи ущемления прав плательщика ренты отказом получателя от передачи имущества, за которое плательщик уже заплатил определенную цену. Получается, В. С. Ем справедливо обращает внимание на необходимость учитывать, какие вещи передаются по договору и на какой основе. Но чтобы применять к данным отношениям нормы, предусматривающие обязанности продавца по передаче вещи и последствия неисполнения обязанности передать товар, нужны соответствующие изменения в законе.

Текст предоставлен ООО «ЛитРес».

Прочитайте эту книгу целиком, купив полную легальную версию на ЛитРес.

Безопасно оплатить книгу можно банковской картой Visa, MasterCard, Maestro, со счета мобильного телефона, с платежного терминала, в салоне МТС или Связной, через PayPal, WebMoney, Яндекс.Деньги, QIWI Кошелек, бонусными картами или другим удобным Вам способом.