Ольга Маркова - Договор ренты в российском гражданском праве

С точки же зрения права, рента есть институт отчуждения имущества по договору в обмен на длительное получение дохода. Договор ренты (фр. – rente, нем. – Rentekauf) также имеет древнее происхождение. Договор получил широкое распространение в Средние века и был известен в двух видах – ренты с недвижимого имущества (г. fonciere) и ренты с капитала (г. constitueve).

Рента с недвижимости была наследственной или вечной. Собственник продавал недвижимое имущество кредитору, с тем чтобы получить под него определенную сумму денег, а затем оно возвращалось к нему для использования на правах зависимого владельца. Владелец обязан был вечно платить ежегодную ренту. Рента с недвижимости обременяла не лицо, а имение. Она уплачивалась каждым владельцем недвижимости покупщику, его наследникам или каждому держателю рентного документа, получившему его по передаточной надписи (позднее и без нее; документ обращается в бумагу на предъявителя). Лицо, получившее имение, могло освободиться от повинности платить ренту не посредством выкупа, который не допускался, а лишь посредством передачи имения другому владельцу. Договор такого рода, как писал К. П. Победоносцев, «соответствовал состоянию тогдашнего хозяйства и потребностям кредита: хозяйство было первобытным, то есть неделимое, и главная ценность недвижимых имуществ состояла во внутренней производительности почвы и угодий, не подлежавшей верному и постоянному учету; а с другой стороны, денежный личный кредитор не был обеспечен во взыскании своего долга с наследников в случае смерти должника». [4] Победоносцев К. П. Курс гражданского права. СПб., 1986. С. 345. Сначала на одно и то же имущество не допускалось установление нескольких рент (cens sur n'a lien – французское правило). [5] Нечаев В. М. Покупка ренты // Энциклопедический словарь / Изд. Ф. А. Брокгауз и И. А. Ефрон. Т. XXIV. СПб., 1899. С. 255. Позднее это правило утратило свое значение, так как ценность первоначальных рентных платежей уменьшалась, а ценность имущества возрастала, и поэтому стало возможным установление на одно имущество нескольких рент. А это, в свою очередь, приводило к тому, что вечные ренты поглощали все доходы, получаемые от использования имущества. Уже в XIII в. возникает право должника на выкуп ренты. Впоследствии, в связи с усилением роли денежного капитала, кредит устанавливался и на других основаниях. «Ныне, – указывал К. П. Победоносцев, – кредит утверждается преимущественно на личном доверии и на уверенности в способах взыскания, а в недвижимом имении ищет лишь дополнительного обеспечения; ипотеки вошли в общее употребление». [6] Победоносцев К. П. Курс гражданского права. С. 345. Таким образом, рента с недвижимости, постепенно изменяясь и развиваясь, преобразуется в две конструкции – это собственно поземельная рента, но уже с правом выкупа, причисляемая, как правило, к личным, а не к вещным правам (как во французском законодательстве), и ипотека – как результат преобразования рентных отношений в ипотечные (как в германском законодательстве).

Второй вид договора – рента с капитала, или установленная рента, также получил широкое распространение в Средние века в западном законодательстве, но уже по другой причине. Церковь и светское законодательство запрещали процентные займы, которые клеймились как ростовщические. Для того чтобы обойти запретительные законы о процентах, люди заключали договор ренты, по которому капитал отдавался в пользование лицу или учреждению не за известные проценты, а за периодические (ежегодные) выплаты лицу, передающему капитал, определенной суммы денег (ренту). Такая пожизненная рента, как правило, обусловленная жизнью кредитора или третьего лица, могла быть установлена в пользу кредитора, третьего лица, или нескольких лиц. Подобный договор мог оформляться и дарственным способом по правилам о дарении или о завещании. Этот институт ренты получил последовательное развитие, особенно в городах. Договоры пожизненной ренты часто заключались с особыми товариществами или государственными и городскими учреждениями. И здесь следует упомянуть еще об одной разновидности договора ренты – государственной ренте. Государственная рента – представляет собой особый вид государственного займа, по которому государство принимает на себя обязательство уплачивать ежегодно или с иной периодичностью определенную ренту на занятый капитал, без обязательства когда-либо возвратить сам капитал. Историки указывают, что такая рента возникла впервые во Франции при Франциске I, который эдиктом от 15 октября 1522 г. создал rentes dei'hotel deville de France. [7] Струве П Б. Рента государственная // Энциклопедический словарь / Изд. Ф. А. Брокгауз и И. А. Ефрон. Т. XXVIA. СПб., 1899. С. 583. Государственная рента чаще всего была непрерывной, или вечной, хотя существовала и срочная рента, по которой платеж дохода производился в течение определенного срока, а по окончании его государственное обязательство прекращалось. Также применялась пожизненная рента, при которой государство выплачивало своему кредитору определенный доход в течение всей его жизни. Эти виды ренты применялись во Франции и Англии. Государственная рента получила широкое распространение в ХГХ в… В России первым займом рентного типа был выпуск по Указу 13 марта 1859 г. 4 %-х государственных непрерывно-доходных билетов. [8] Там же. В настоящее время государственная рента также имеет место в ряде государств, например в Великобритании таковой являются процентные выплаты по облигациям британского правительства, известные как «утешения», не имеющие срока прекращения, выплачиваемые постоянно. [9] The New Encyclopaedia Britancia. Volume 9. Micropaedia. Ready Reference 15-th edition. Chicago, 1995. P. 431. Пожизненная рента, или рента с капитала, постепенно трансформировалась в аннуитет, или ежегодную ренту, широко применяемую в зарубежных странах. Под аннуитетом понимается договор, по которому страховая компания в обмен на единовременный крупный вклад или на выплату регулярных взносов за какой-то период времени гарантирует определенный доход в течение определенного времени или на протяжении всей жизни. Таким образом, у слова «рента» появляется второе значение. Считается, что данный вид ренты обеспечивает защиту дохода от обесценивания. Рентные выплаты базируются на принципе долевого риска группы людей; при объединении своих ресурсов в общий фонд посредством платежей в страховую компанию каждый может быть уверен в доходе на протяжении своей жизни. Выделяют разновидности ренты в зависимости от способа уплаты взноса в страховую компанию, времени получения ренты, ее размеров, например, отсроченная пожизненная рента, непосредственная рента, пожизненная рента с регулярными вкладами. [10] Programmed Learning Aid For Personal Finance. Third Edition / Jerome B. Cohen, Roger H. Hermanson, Richard D. Irwin. Illinois, 1981. P. 80–82.