Илья Петров - Земельное право

Учитывая, что земля является общим достоянием граждан РФ и должна охраняться как важнейший источник богатства страны, и опираясь на понимание того, что любые действия, производимые с землей, на земле и под землей не должны приводить к экологической катастрофе, а граждане, общественные и религиозные организации имеют полное право воздействовать на властные структуры при решении земельных вопросов, необходимо соблюдать:

1) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков;

2) приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которому изменение целевого назначения ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель, занятых защитными лесами, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами;

3) платность использования земли;

4) деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства;

5) разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований;

6) дифференцированный подход к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы;

7) сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

При регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли.

ЗК РФ дает следующую общую формулировку: «Земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения)». Поскольку любая территория – это прежде всего земля, то для обозначения регулируемых ЗК РФ отношений необходима дополнительная расшифровка. Требуется определить, нормы каких отраслей права охватывают в той или иной мере более узкие области землепользования.

ЗК РФ указывает, что к отношениям по использованию и охране недр, водных объектов, лесов, животного мира и иных природных ресурсов, охране окружающей среды, охране особо охраняемых природных территорий и объектов, охране атмосферного воздуха и охране объектов культурного наследия народов Российской Федерации применяются соответственно законодательство о недрах, лесное, водное законодательство, законодательство о животном мире, об охране и использовании других природных ресурсов, об охране окружающей среды, об охране атмосферного воздуха, об особо охраняемых природных территориях и объектах, об охране объектов культурного наследия народов Российской Федерации, специальные федеральные законы.

Однако к земельным отношениям нормы всех перечисленных отраслей законодательства применяются, если эти отношения не урегулированы земельным законодательством.

ЗК РФ оговаривает, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Кроме отечественного законодательства возможно и применение положений международных договоров Российской Федерации, причем, если международным договором Российской Федерации, ратифицированным в установленном порядке, установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены ЗК РФ, применяются правила международного договора.

Земельный кодекс РФ определяет, что участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, а также в связи с включением России в международные отношения – иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица. Причем права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с Земельным кодексом РФ и федеральными законами, то есть в вопросах землепользования ориентация на внутреннее право РФ.

По характеру имущественных прав на землю участники земельных отношений разделяются на следующие категории:

– собственники земельных участков – лица, являющиеся собственниками земельных участков;

– землепользователи – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;

– землевладельцы – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;

– арендаторы земельных участков – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;

– обладатели сервитута – лица, имеющие сервитут – право ограниченного пользования чужими земельными участками.

Наибольшими имущественными правами на землю обладают соответственно собственники земельных участков, наименьшими – обладатели сервитута.

Объектом земельных правоотношений, которые регулирует земельное законодательство, является земля, которая может рассматриваться в трех позициях:

1) земля как природный объект и природный ресурс;

2) земельные участки;

3) части земельных участков.

В этом делении заложена иерархичность земельного права – от глобального к частностям, от более крупного к более мелкому, от общих случаев к частным. Но какое бы место в этой иерархии не занимал объект земельных правоотношений, правоприменение к нему возможно только исходя из российского законодательства.