Магомед Вахаев - Теория и практика регулирования земельных отношений в условиях рынка

Выполнение многих из указанных функций теоретически возможно и без участия государства. Но фактически немалая их часть требует помощи и содействия государственных организаций. Например, это касается почвенных и ботанических исследований, составления проектов организации территории, защиты и улучшения земли. Некоторых положительных действий от собственника (или владельца публичной) земли могут требовать нормы права. Например, градостроительные правила дают основание городскому архитектору требовать, чтобы проект застройки обеспечивал положительное эстетическое восприятие возводимого объекта. В этих целях застройщики получают так называемые архитектурно-планировочные задания. Последние, не ограничивая и не запрещая застройки, предъявляют к ней некоторые дополнительные требования, учитывающие местоположение проектируемого объекта. Так, если дом строится на углу квартала, то застройщику обычно выдается предписание, чтобы дом был выше соседних зданий – выделяя тем самым границу квартала и определяя силуэт улицы. Определенные условия выдвигаются для оформления фасадов и т. п.

Либеральная экономическая доктрина принимает, что за пределами установленных государством ограничений и требований частный собственник лучше, чем кто-либо другой, оценивает хозяйственные возможности своей земли. Поэтому именно он способен придать ей наилучшее направление использования. В свое время многие страны делали ставку на частную поземельную собственность, исходя из того предположения, что именно частный собственник сумеет извлечь из земли максимум пользы, поскольку он, во-первых, лучше других осведомлен о ее потенциальных возможностях, а во-вторых, более других заинтересован в их реализации. В России наиболее последовательно эта идея проводилась после 1906 г. в рамках столыпинского аграрного законодательства. Она же – явно или молчаливо – доминирует в сознании многих общественных групп в современной России. С современных позиций, например, крупный недостаток колхозного периода заключался в том, что государство «сверху» планировало развитие сельскохозяйственного производства в каждом колхозе и совхозе. Хотя в этом процессе участвовали и сами хозяйства, но их роль нередко отходила на задний план. Поэтому планируемые меры не всегда и не во всем считались с материальными интересами самих хозяйств. Понятно, что при таком методе планирования возможности земли использовались не лучшим образом.

Во времена СССР государственные планировщики не лучшим образом оценивали приусадебные земли. Выход закупаемой государством (по низким ценам) товарной продукции с этих земель считался незначительным. Незначительным был (и остается) сельскохозяйственный (а ныне земельный) налог с этих земель. По этой или другой причине они не включались в состав сельскохозяйственных земель. Исходя из последнего признака, вторжение промышленной и иной застройки в пределы приусадебных земель в некоторые годы считалось приносящим «нулевой ущерб» сельскохозяйственному производству. В результате, немало новых зданий и сооружений было запроектировано и построено не на малоплодородных или бросовых землях, а в пределах фонда приусадебных земель. Между тем даже при ручной (в основном) обработке эти земли приносили и приносят относительно высокий доход своим хозяевам и являются высокопродуктивными. Это пример показывает, что государство далеко не всегда правильно подходит к землям «частного сектора».

Вместе с тем не все возможности земли бывают видны ее владельцу. Некоторые из них могут быть выявлены лишь с помощью специалистов, которые (обычно) находятся на службе государства. Им же доступно классифицировать земли и обобщить опыт их использования внутри каждого класса. Такое обобщение способно подсказать традиционному собственнику более выгодные методы использования земли, а равно приемы сохранения и повышения ее плодородия [58] В специальной литературе такая работа выделена в особый вид земельно-хозяйственных обследований, получивший английское название «лэнд-юз» (land use). Исследования в этой области направлены на то, чтобы выявить резервы, позволяющие оптимизировать использование земельных участков определенных категорий в рамках традиционных видов пользования. Такие исследования в основном призваны помочь наличным собственникам. .

Плюсы, которые присущи укоренившемуся способу использования земли, нельзя переоценивать. Как показывает опыт многих стран, большинство собственников земли суть «традиционалисты», а не новаторы. Многие из них способны преодолеть недостатки в использовании своей земли и приблизить его к среднему уровню. Но на принципиально иное использование земли отваживаются лишь немногие [59] В России некоторые нынешние фермеры – нетрадиционалисты работают как бы «в паре» с крупными хозяйствами. Первые с помощью вторых проверяют в своих хозяйствах новые приемы сельского хозяйства; если те оправдывают себя, то они внедряются в крупное хозяйство. . Поэтому об оптимальном использовании земли в рамках частной собственности можно говорить лишь с известной долей условности. Именно это обстоятельство позволяет оправдывать вмешательство (в известных пределах) государства в частное землепользование не только с формально-юридической, но и с социально-экономической позиции.

Статья 43 ЗК РФ допускает отказ лица от своего права на землю, но предупреждает, что это не снимает с него прежде возникших обязательств по земле, перечисленных в ст. 42. Из этих последних к случаю отказа можно отнести обязательства по своевременному внесению платежей за землю [60] Статья 42 не уточняет, какие платежи имеются в виду – публичные или частные, а в последнем случае – какие именно (залоговые – кредитному учреждению, членские – кооперативу и т. д). Не ясно, относятся ли к «платежам» штрафы, наложенные надзорными органами в связи с выявленными ими земельными нарушениями. Надзорный орган мог возложить на владельца земли также обязанность осуществить известные работы, например, выполнить рекультивацию нарушенных площадей, ликвидировать несанкционированную свалку или взамен оплатить стоимость таких работ. Все эти ситуации остались вне поля зрения законодателя. Отсюда видно, что редакция ст. 42 в указанной части слишком лаконична. , а также ответственность за «загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия земель на землях соответствующих категорий» [61] Последнее выражение, по-видимому, имеет в виду сельскохозяйственные и иные биологически продуктивные земли, но этот его смысл выражен недостаточно четко. . Кроме того, отказывающееся от земли лицо не должно «иметь за собой» нарушения градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил.