Магомед Вахаев - Теория и практика регулирования земельных отношений в условиях рынка

Приведенный способ «наказания» неисправных арендаторов нельзя признавать нормальным. Понятно, что город как собственник земли, которого представляет Правительство Москвы, вправе и обязан не допускать «простоя» застроечных участков. Собственник земли вправе потребовать от недобросовестного или переоценившего свои возможности арендатора освободить переданную тому площадку, поскольку там не производятся обусловленные договором работы. Но одностороннее решение городских властей вернуть площадку в свое распоряжение выходит за рамки правомочий собственника. Поскольку у застройщика могут быть свои претензии к городу (например, в пределах площадки имеется жилой дом, жильцов которого городские власти должны были переселить в другое место, но не сделали этого), разрешить возникший конфликт может только суд.

В свое время, когда действовал ЗК РСФСР 1991 г., последняя часть его ст. 53 предусматривала случай досрочного расторжения договора аренды по инициативе собственника [70] Статья 619 ГК РФ, озаглавленная «Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя», имеет в виду исключительно случаи неисправности арендатора. . Последний был обязан в этом случае возместить арендатору «в полном объеме все понесенные им убытки, включая упущенную выгоду». О каком-либо нарушении со стороны арендатора ст. 53 не упоминала. Предыдущая же часть ст. 53 относилась к случаю, когда земля принадлежала местному органу власти, поэтому логично думать, что прекращение арендных отношений, предусмотренное последней частью ст. 53, происходило по той причине, что земля оказывалась необходимой для непредвиденных публичных надобностей.

Такая ситуация является типичной. Важно подчеркнуть, что вопрос заключается не только в выплате компенсации потревоженному арендатору (в определенных случаях через суд), но и в судебной проверке того факта, что земля необходима действительно для публичных надобностей. Например, если местная администрация обнаружит, что она «продешевила», и поэтому захочет изъять у своего арендатора земельный участок, чтобы передать его более выгодному партнеру, то, по общему правилу, такое решение нельзя считать принятым «в публичных интересах». Здесь должен действовать тот же подход, который применяется в частном секторе. Тот факт, что в данном случае в качестве собственника выступает не частное лицо, а орган власти, не меняет сути дела. Если дело касается гражданско-правовых отношений, хозяйственного оборота, то все его участники изначально обладают одинаковыми правами и обязанностями; тот факт, что в качестве одного из участников выступает орган власти, не меняет характера их отношений. В этом направлении было бы не лишним дополнить современное законодательство, как гражданское, так и земельное.

Закон ничего не говорит о праве и обязанности собственника земли контролировать арендатора не в своих (собственника), а в публичных интересах. Этот пробел частично покрывают некоторые подзаконные акты. Так, в Типовом договоре о краткосрочной аренде земли, утвержденной мэром Москвы 1 октября 1996 г., содержится правило (п. 5.2., последняя часть) о праве арендодателя в лице Москомзема вмешиваться в хозяйственную деятельность арендатора, если тот наносит ущерб окружающей среде или «нарушает права и законные интересы других лиц», – видимо, в области земельного хозяйства [71] Вестник мэрии Москвы. 1966. Декабрь. С. 6. . Но каковы санкции и со стороны кого они могут последовать – об этом Типовой договор умалчивает. Надо заметить, что отмеченное выше условие, заключающее публичный интерес, появилось в хозяйственном договоре, где в качестве одной из сторон выступает орган, близкий к публичной власти. О подобных условиях в договорах между частными лицами ничего не известно. Таким образом, вся проблема отражения публичных интересов в частных хозяйственных договорах еще ждет своей разработки и своего решения.

Это видно и на примере указанного документа, который по-видимому, «перегибает палку» в процедуре охраны интересов города. Так, в п. 6 предусмотрено право арендодателя штрафовать арендатора за самовольную переуступку своих прав [72] Как известно, в Земельный кодекс РФ была внесена спорная норма (ст. 22-9). о праве долгосрочного (свыше 5 лет) арендатора муниципальной или государственной земли переуступать свои права третьему лицу «с уведомлением» об этом собственника. (Последний может предупредить такой результат только одним путем: заранее внести в арендный договор пункт о запрещении для арендатора переуступать свои права без согласия собственника.) Но тем самым возникла коллизия норм ЗК и ГК, ибо по Гражданскому кодексу такая переуступка возможна только с согласия собственника (ст. 615-2 ГК РФ). . Но «штрафовать» имеет право компетентный административный или судебный орган, а не партнер по хозяйственному договору, в роли которого выступает Москомзем. Если же Москомзем принимает на себя административные функции, то вряд ли он может выступать стороной в хозяйственном договоре. При неправильных действиях арендатора Москомзем может и должен требовать по суду расторжения договора аренды, а также взыскания с арендатора своих убытков (если Москомзем их понес) [73] Согласно ст. 22-9 ЗК РФ «Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором». Срок 5 лет, здесь упоминается по специальному поводу (право арендатора переуступать свое право аренды земли, принадлежащей государству или местным властям). Каков порядок изгнания неисправного арендатора, если срок аренды менее 5 лет – об этом ст. 22 не упоминает. Но общий порядок такой процедуры известен – по суду. . Но «штраф» в отношениях между двумя сторонами хозяйственного договора, тем более налагаемый по воле одной стороны, нельзя признать уместным. Если же согласиться с такой возможностью, то логично распространить ее вообще на всех участников арендных отношений, в том числе в пределах частного сектора. Ясно, что такая конструкция неприемлема, ибо тогда нарушается известное правило, что «никто не может быть судьей в своем собственном деле» [74] Косвенно об этом можно судить по процедуре принудительного прекращения прав на земельный участок лица, не являющегося его собственником, «ввиду ненадлежащего использования земельного участка», предусмотренной в ст. 54 ЗК РФ. .

Уместно вспомнить опыт земельных отношений между хозяйствующими субъектами во времена СССР. Тогда лишение организаций-землепользователей прав на землю ввиду несоблюдения ими земельного законодательства было очень редким явлением. В отношении земель постоянного пользования колхозов и совхозов такая мера законом вообще не предусматривалась. Своеобразным было «наказание», которому подвергались колхозы и совхозы, плохо ухаживающие за принадлежащими им (или государству?) [75] В этом вопросе ни законодательство СССР, ни законодательство РСФСР до конца так и не разобралось (см.: Марков П. В. Мелиоративный кадастр СССР. М., 1963). мелиоративными каналами и сооружениями. В некоторых случаях подзаконные акты устанавливали «принудительную помощь» колхозам и совхозам со стороны организаций, ответственных за состояние мелиорированных земель. Так, ст. 17 «ж» Устава эксплуатационной службы органов мелиорации и водного хозяйства СССР (утвержден Советом Министров СССР в 1971 г.) требовала от государственных управлений оросительных и осушительных систем, чтобы те своими силами и средствами приводили в порядок каналы, принадлежащие колхозам, если те по каким-то причинам не ухаживали за ними. Затраты, произведенные этими управлениями, подлежали взысканию с неисправных хозяйств, очевидно в недоговорном порядке.