Виктория Лутикова - Кадастровая стоимость: определяем, оспариваем, снижаем

Получить кадастровый паспорт или кадастровую выписку можно двумя способами:

1) Запросить в бумажном виде в офисе органа кадастрового учета или МФЦ.

2) Запросить в электронном виде на сайте Росреестра.

При получении в бумажном виде в офисе Федеральной кадастровой палаты или МФЦ необходимо иметь при себе паспорт и квитанцию об оплате получения сведений ГКН. Сведения предоставляются по истечении 3 рабочих дней со дня подачи заявления.

Стоимость одного экземпляра кадастрового паспорта для физических лиц составляет 200 рублей, для юридических лиц – 400 рублей.

Стоимость одного экземпляра кадастровой выписки составляет 400 рублей для физических лиц и 1200 рублей для юридических лиц.

В электронном виде получение сведений для заявителя обходится дешевле – 150 рублей за получение кадастрового паспорта или кадастровой выписки.

Сведения в электронном виде заверяются электронной цифровой подписью органа кадастрового учета и могут использоваться как юридический документ. Для запроса сведений в электронном виде необходимо зайти на сайте Росреестра https://rosreestr.ru/site/ и в разделе «Электронные услуги и сервисы» выбрать «Получение сведений из ГКН».

В случае если кадастровый номер объекта неизвестен, получить сведения возможно по адресу объекта. После отправки запроса на электронную почту заявителя придет сообщение с просьбой оплатить услугу. После оплаты сведений одним из предложенных способов оплаты заявитель получит сообщение, что его заявление поступило в работу. С данного момента в течение 3 рабочих дней заявитель на электронную почту получит необходимые сведения.

Важно отметить, что полученные заявителем кадастровый паспорт или кадастровая выписка не имеют срока действия при условии, что характеристики объекта остаются неизменными. Если характеристики объекта будут изменены, данные документы выдаются органом кадастрового учета повторно, как результат произведенных изменений.

Существует несколько вариантов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости:

В процессе проведения массовой государственной кадастровой оценки;

Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, не включенных в массовую кадастровую оценку;

Установление кадастровой стоимости в размере рыночной при индивидуальной оценке объекта.

Рассмотрим данные случаи подробнее.

1. Кадастровая стоимость определяется независимыми оценщиками по заказу органа государственной власти субъекта Российской Федерации методом массовой оценки как альтернатива рыночной стоимости объектов недвижимости.

Массовая кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в три года и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, на которую была проведена последняя государственная кадастровая оценка.

Регулируется данная область Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», который установил порядок проведения оценки, формирования перечня объектов оценки, отбор исполнителя работ, порядок составления итогового отчета, его экспертиза и утверждение результатов проведенной работы.

Кроме того, были разработаны и утверждены приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 №508 федеральные стандарты оценки определения кадастровой стоимости (ФСО №4), которые конкретизируют порядок, методику и иные требования именно в сфере массовой оценки объектов недвижимости.

Впервые Правительством Российской Федерации было принято решение о проведении массовой кадастровой оценки всех категорий земель в целях налогообложения в 1999 году, о чем было издано постановление от 25.08.1999 №945 «О государственной кадастровой оценке земель». Данным актом устанавливались сроки проведения кадастровой оценки – 1999—2001 годы, а субъектам Российской Федерации было рекомендовано принять соответствующие нормативные акты о проведении государственной массовой оценке в своем регионе и утвердить ее результаты.

В дальнейшем приказами Росземкадастра и Минэкономразвития России были утверждены методики государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, сельскохозяйственных угодий и лесных земель, земель промышленности и иного специального назначения, земель водного фонда, особо охраняемых территорий и объектов, земель сельскохозяйственного назначения.

Приказом Минэкономразвития России от 03.11.2006 №358 был установлен порядок определения кадастровой стоимости объектов жилого фонда (приложение №1 к приказу) и объектов нежилого фонда (приложение №2 к приказу), которые представляют в настоящий момент наибольший интерес у широкого круга лиц.

Для формирования перечня объектов оценки как жилого, так и нежилого фондов используются сведения государственного кадастра недвижимости (ранее государственный земельный кадастр) и единого государственного реестра объектов капитального строительства. В перечень объектов включаются все объекты, внесенные в кадастр и реестр на дату определения кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на 1 января года начала проведения работ по определению кадастровой стоимости. Для этих целей сведения о рыночной стоимости собираются также по состоянию на 1 января года начала массовой оценки. Таким образом массовой оценке подлежат все объекты, которые были внесены в кадастр объектов недвижимости до 1 января года начала проведения такой оценки.

Относительно объектов жилого фонда кадастровая стоимость определяется отдельно по следующим видам объектов:

– индивидуальных жилых домой, их частей, комнат в индивидуальном жилом доме;

– квартир, частей квартир, комнат;

– все вышеперечисленные объекты, строительство которых не завершено.

Кадастровая стоимость определяется на все объекты, которые в соответствии с гражданским законодательством могут быть самостоятельными объектами прав, участвовать в различных формах гражданского оборота, и которые, соответственно, подлежат налогообложению.

Порядок определения кадастровой стоимости объектов жилого и объектов нежилого фондов несколько различается. Однако, не углубляясь в ценообразующие факторы и методику проведения, что требует специальных знаний и опыта в области оценочной деятельности, в целом можно сказать, что массовая оценка сводится к определению кадастровой стоимости по группам сопоставимых объектов в размере рыночной стоимости аналогичных объектов по цене предложения об их продаже. Подразумевается, что в качестве аналогов рыночной стоимости могут использоваться и другие показатели, например, цены сделок с объектами недвижимости или цены спроса на объекты недвижимости, приведенные в официальных средствах массовой информации.