Александр Латыев - Недвижимость за рубежом. Правовые вопросы. Учебное пособие

Даже краткий обзор иностранного законодательства о недвижимом имуществе, при всем его разнообразии, показывает, что законодатель, как правило, весьма благосклонно относится к владельцам недвижимости, предоставляя им широкие возможности по использованию своего имущества. Но в то же время к ним предъявляются и весьма строгие требования, обусловленные высокой экономической и социальной ценностью принадлежащего им имущества. Именно баланс этих дозволений и требований, с одной стороны, обеспечивает сохранность земель и иных объектов недвижимости, а с другой – гарантирует возможность нормального поземельного оборота, позволяющего использовать недвижимое имущество в современной капиталистической экономике. Отклонения в ту или иную сторону обычно заканчиваются печально, приводя либо к варварскому отношению к своей, а потом и к чужой недвижимости, либо к чрезмерной заурегулированности, парализующей оборот. Примеры последнего можно наблюдать в странах, следующих социалистическому пути развития, одним из первейших требований которого является национализация земли. Как показывает история, ничего хорошего из этого, как и из любой другой крайности, не выходит. В рамках настоящего учебного курса мы будем рассматривать правовое регулирование оборота недвижимости только в тех странах, где действуют законы капитализма, ибо там, где они не действуют, ни о каком обороте и говорить не имеет смысла.

При регулировании отношений, связанных с недвижимостью, в первую очередь с земельными участками, законодатели всех стран исходят из двух аспектов.

Во-первых, недвижимость является основным средством производства. Без использования земельных участков невозможно сельскохозяйственное производство, на земле строятся производственные здания, жилые дома, торговые центры и офисы, из земли добываются полезные ископаемые. Без эксплуатации зданий и сооружений, построенных на земле, невозможно существование промышленности, да и просто жизнь человека немыслима. Исходя из этого, законодатель устанавливает нормы, упорядочивающие использование недвижимости: правила о целевом использовании земельных участков; строительные нормы; сервитуты, обеспечивающие возможность доступа к земельным участкам; права, позволяющие несобственникам пользоваться чужой недвижимостью. Наконец, правовая система дает средства защиты от таких нарушений прав на недвижимость, которые препятствуют нормальному ее использованию.

Во-вторых, в современной экономике недвижимость выступает в роли капитала. Обладая высокой ликвидностью, недвижимое имущество часто служит гарантом возврата кредитов, полученных на развитие того же производства или на иные цели. В случаях недостаточности финансовых ресурсов недвижимое имущество может быть продано. Учитывая это обстоятельство, законодатели разных стран предусматривают различные нормы, регулирующие оборот недвижимости: позволяющие закладывать и продавать ее, обеспечивающие надежность приобретенных прав, защищающие от таких посягательств на недвижимое имущество, которые, быть может, не затрудняя его фактическое использование, делают невозможным распоряжение им.

Если первый из названных аспектов традиционно упоминается в отечественной литературе, то второму до недавнего времени уделялось сравнительно мало внимания. Между тем его следует постоянно иметь в виду при изучении иностранного законодательства, поскольку именно второй аспект зачастую является основным руководящим началом при организации системы правового регулирования поземельных отношений за рубежом. Без учета данного обстоятельства многие иностранные правовые институты могут показаться бессмысленными и удивительными, однако они сразу же занимают подобающее им место в системе права, как только в расчет принимается необходимость капитализации недвижимого имущества, т. е. использования его не только (и, быть может, не столько) как средства производства, но и как одного из основных видов капитала.

Так, если для хозяйственного использования недвижимости вполне можно обходиться чрезвычайно сложными и длительными способами оформления правопреемства (в принципе, в таком случае необязательно и законодательное допущение самого права собственности на нее – пользоваться землей можно и в условиях исключительной государственной собственности), то для использования той же самой недвижимости как капитала насущным является, во-первых, допущение самого оборота недвижимости, а во-вторых, обставление его как можно меньшими обременительными в финансовом и временно́м плане формальностями. Отсюда – развитие различных систем регистрации прав на недвижимость, которые будут подробно рассмотрены далее.

При определении стоимости земли существенным моментом является ее ограниченность. Действительно, территория отдельного государства, да и всей суши на Земле, представляет собой относительно постоянную величину; опыты по отвоеванию суши у моря, несмотря на отдельные локальные выдающиеся достижения (например, известно, что значительная часть Нидерландов искусственно освобождена от морской воды; попытки создания искусственных островов предпринимаются в Японии и странах Персидского залива), все-таки остаются ничтожно малой величиной в общемировом измерении. В связи с этим появление на рынке новых земельных участков маловероятно. В сфере правового регулирования это приводит к тому, что современное законодательство содержит относительно мало норм о первоначальном возникновении прав на недвижимость (в отличие, скажем, от древних правовых систем, в принципе допускавших завоевание как способ первоначального приобретения земель), но большое количество норм, определяющих условия и порядок перехода прав на земельные участки и гарантирующих надежность приобретенных прав.

Несмотря на разнообразие правовых систем, можно выделить основные вопросы, которые необходимо рассмотреть при изучении правового регулирования отношений, связанных с недвижимым имуществом: это вопросы самого определения недвижимости, публично-правовых ограничений, налагаемых на собственников и других владельцев недвижимости, системы прав на недвижимость, их регистрации и защиты, а также модификации материального права под влиянием регистрационной системы.

Настоящий учебный курс можно рассматривать как дисциплину сравнительно-правового характера. Как и любая такая дисциплина, она преследует две основные цели.

Во-первых, изучение курса позволяет получить представление о нормах, регулирующих поземельные отношения в других странах. Это может быть полезно в будущей практической деятельности: как было показано выше, недвижимость является важным имущественным активом, в наше время нередки ситуации, когда российские граждане или организации приобретают недвижимость за границей, принимают ее в залог, вступают в иные отношения, для надлежащего оформления которых необходимо иметь представление о системе регулирующих их норм.