Александр Латыев - Недвижимость за рубежом. Правовые вопросы. Учебное пособие

Во-вторых, знания о правовых институтах зарубежных стран расширяют кругозор юриста, позволяют ему видеть новые перспективы развития отечественной правовой системы. В настоящее время под эгидой Президента РФ разрабатываются предложения по совершенствованию российского гражданского законодательства. В частности, в 2003 г. увидела свет Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе [1], при разработке которой широко использовался иностранный опыт. Знакомство с иностранными институтами позволит юристу при изменении законодательства лучше понимать смысл и цель вносимых изменений, представлять механизмы функционирования этих институтов.

Сравнительно-правовой анализ норм, регулирующих отношения, связанные с недвижимым имуществом, достаточно сложен в силу нескольких причин. Прежде всего это связано с тем, что основные изучаемые институты принадлежат к такой подотрасли гражданского права, как вещное право. Вообще в рамках гражданского права можно выделить космополитичные подотрасли, институты которых в разных странах весьма схожи. В первую очередь к таковым принадлежат институты, регулирующие права на результаты интеллектуальной деятельности, в основном за счет того, что эти институты относительно молоды и основаны во многом на положениях всемирных международных конвенций. Довольно унифицированы также и нормы международного частного права. Весьма схожи в разных странах нормы обязательственного права, особенно регулирующие так называемые торговые отношения. В ходе международной торговли выработан ряд правил, практически совпадающих в различных странах. В то же время в сфере частного права немало институтов, носящих ярко выраженный национальный характер. Главным образом это относится к семейному и тесно связанному с ним наследственному праву – здесь расхождения в правовом регулировании между государствами намного сильнее, поскольку названные подотрасли теснейшим образом связаны с национальными традициями, особенностями исторического развития страны, структурой семейных отношений, свойственными данному обществу ценностями.

Интересующее нас вещное право в этой системе располагается примерно посередине: с одной стороны, оно значительно менее, чем семейное или наследственное, связано с национальным духом, традиционными ценностями, с другой – оно все-таки значительно более национально, нежели обязательственное право или права на результаты интеллектуальной деятельности. Как было отмечено, недвижимость издавна рассматривается как одна из основ национальной экономики, а значит, и нормы, регулирующие связанные с ней отношения, начали складываться в разных странах уже давно и успели пройти большой эволюционный путь, в ходе которого нормы одних стран все сильнее отличались от норм других. Кроме того, важное политическое значение недвижимости также обусловливает различие в подходах к ее правовому регулированию.

Немаловажно и то, что вещное право само по себе является достаточно сложной для изучения подотраслью гражданского права. Так, при составлении Германского гражданского уложения (ГГУ) раздел о вещном праве был размещен после раздела об обязательственном праве, причем в качестве основания для такого размещения, отступающего от традиций пандектной системы, авторы Уложения ссылались на то, что институты вещного права сложнее институтов права обязательственного. Здесь, вероятно, имелось в виду следующее обстоятельство: если обязательственные права, будучи относительными, затрагивают лишь ограниченный круг лиц, то вещные права, как абсолютные, имеют значение для всех и каждого, а потому требуют от законодателя большей взвешенности и осторожности в подходах. Пренебрежение этим обстоятельством со стороны отечественного законодателя, обусловленное практически полувековым забвением концепции вещных прав [2], привело к тому, что ныне действующий Гражданский кодекс России (ГК РФ) весьма беден в вещно-правовом плане и сейчас – по прошествии десяти лет со дня принятия – требует реформы.

Наконец, названная бедность отечественного законодательства в вещно-правовом плане вызывает еще одну сложность в изучении настоящего учебного курса: в иностранных правовых системах, даже принадлежащих к той же правовой семье, что и российская, довольно много институтов либо вообще неизвестных отечественному праву, либо существующих в нашей стране в весьма упрощенном виде. Это можно оценить, например, по тому разнообразию залоговых прав, которое существует в немецком праве, или обилию ограниченных вещных прав, известных праву Латвии. Очевидно, что юристу, воспитанному на традиционных для его собственной страны представлениях, довольно сложно воспринять иные конструкции и идеи, о которых, быть может, он даже не догадывался.

Деление имущества на движимое и недвижимое как характерная черта правопорядка большинства стран. Специфика англосаксонского права: real property и personal property – отличие в способах защиты. Физический, социально-экономический и юридический критерии разграничения движимого и недвижимого имущества.

Земельный участок – основной объект недвижимости. Определение границ земельного участка. Соотношение гражданско-правового и экологического регулирования отношений по поводу земельных участков. Земля как объект гражданского права и как часть территории государства.

Иные природные объекты как объекты недвижимости. Реки, озера. Леса. Участки недр.

Здание как составляющая часть земельного участка. Здание как самостоятельный объект недвижимости.

Недвижимость по назначению: объекты, предназначенные для работы на земельном участке. Объекты, прикрепленные к недвижимости (fixtures).

Распространение режима недвижимого имущества на права на недвижимость.

Предприятие как имущественный комплекс.

Объекты, приравненные к недвижимости: морские и воздушные суда.

1. Общая характеристика

Деление имущества на движимое и недвижимое широко распространено в подавляющем большинстве современных правовых систем. Это разделение отражает высокую социальную, экономическую значимость недвижимости, ее специфические физические характеристики. Как и всякая юридическая классификация, такое деление влечет дифференциацию правового режима движимости и недвижимости, заключающуюся в основном в различии набора прав на движимое и недвижимое имущество, специфике способов возникновения и прекращения этих прав и их защиты.

В то же время эта классификация не является имманентно присущей любой правовой системе. Например, римское право, до сих пор остающееся образцом для многих правовых систем, не делало особого различия в правовом режиме движимых и недвижимых вещей. Во второй половине XX в. в социалистических странах деление имущества на движимое и недвижимое не использовалось в связи с тем, что гражданский оборот недвижимости в них был почти полностью ликвидирован. Однако даже в таких случаях специфика недвижимого имущества давала о себе знать и проявлялась в других используемых соответствующими правовыми системами классификациях. В случае с римским правом таковым было деление вещей на манципируемые (основной разновидностью которых были земельные участки) и неманципируемые, а в социалистических странах – на основные и оборотные средства, из которых в числе первых, опять же, назывались здания, сооружения и прочие недвижимые объекты.