Александр Латыев - Недвижимость за рубежом. Правовые вопросы. Учебное пособие

Если обратиться к истории – к римскому праву, поныне вдохновляющему континентальных законодателей, то мы увидим, что там здания самостоятельными объектами не признавались. Они рассматривались как часть земельного участка, на котором они расположены. Римский подход в настоящее время разделяется немецким правом: в соответствии с § 94 ГГУ здания рассматриваются как существенные составные части земельного участка. Той же точки зрения придерживается эстонское законодательство (ст. 16 Закона о вещном праве 1993 г.). В таком случае уже не возникает вопроса о соотношении права на земельный участок и расположенное на нем здание: коль скоро здание рассматривается как часть участка, все права на участок полностью распространяются и на здание. И все же такой подход, будучи проведенным последовательно, вступает в противоречие с интересами гражданского оборота, который требует во многих случаях разделения собственности на землю и на здание.

Как видим, каждый из двух обозначенных подходов к вопросу о статусе здания, расположенного на земельном участке, имеет свои минусы. Однако и в том и в другом случае обозначенные вопросы решаются с помощью особых ограниченных вещных прав, к которым мы еще вернемся в гл. 4.

Еще более сложные вопросы встают перед законодателем, когда ему приходится регулировать отношения не между собственниками здания и земельного участка, а между собственниками разных помещений в здании. Длительное время континентальное законодательство не допускало возможности деления здания по горизонтали – так, чтобы первый этаж был одним объектом права, второй – другим и т. д. Такое недопущение также было обусловлено тесной связью здания с землей: если само здание не признается самостоятельным объектом, то уж отдельные помещения в нем – тем более. Самым последовательным в этом плане было немецкое законодательство, однако жизненные потребности заставили его отступить от ригористичного подхода и допустить возможность собственности на отдельные квартиры. Указанное допущение было произведено не в самом ГГУ, а в отдельном Законе – о праве собственности на жилое помещение и о праве длительного пользования жилой площадью 1951 г. [5]. При этом в соответствии с законом наряду с индивидуальной собственностью на квартиры устанавливается общая собственность всех собственников квартир на общее имущество дома (стены, крышу, лестничные клетки и т. п.), а также на земельный участок, на котором оно расположено.

Несколько проще решаются обозначенные вопросы в странах англосаксонского права, где признается расщепленная собственность. Благодаря этой конструкции сохраняется возможность признавать собственниками с разным объемом прав и собственников отдельных квартир, и (в части общего имущества здания) объединение собственников (ассоциацию). Таким образом, индивидуальные собственники появляются и у здания в целом, и у отдельных помещений в нем.

5. Иные объекты

Режим недвижимого имущества зачастую распространяется на объекты, которые по природе своей являются движимыми, однако либо соединены с недвижимостью, либо предназначены для ее эксплуатации. Так, практически во всех странах объекты, неразрывно присоединенные к недвижимости (зданию или земельному участку), например дверные косяки и оконные рамы, системы отопления и водоснабжения – так называемые fixtures, признаются частями этой недвижимости и утрачивают свое самостоятельное существование в качестве объектов гражданских прав.

Кроме того, недвижимостями в правопорядке некоторых стран признаются и вещи явно движимые, но тем или иным образом (идеально, а не физически) связанные с недвижимостью. Так, ст. 524 ФГК устанавливает довольно обширный перечень подобного имущества: недвижимым имуществом по своему назначению признаются помещенные собственником на своем участке животные, служащие для обработки земли, земледельческие орудия, семена, голуби в голубятнях, прессы и котлы и многое другое, даже солома и удобрения. Поскольку французский кодекс оказал существенное влияние на законодательство других государств, его положения, в том числе о признании таких заведомо движимых вещей недвижимостью, зачастую воспроизводятся практически дословно. Согласно ст. 308 ГК Мальты, например, движимое имущество, находящееся на земельном участке и предназначенное для его использования, рассматривается как недвижимость.

В то же время во многих странах законодатели придерживаются более строгого подхода, отказываясь признавать такие объекты недвижимостью. Наиболее характерно это для стран германской правовой семьи (к ним с определенными оговорками может быть отнесена и Россия), законодательство которых вслед за ГГУ стремится последовательно проводить классификационные границы, не допуская необоснованных исключений. В связи с этим невозможно представить, чтобы сельскохозяйственные животные или инвентарь были признаны недвижимостью в Германии, Греции, Эстонии или Японии – странах, чье гражданское законодательство наиболее точно следует германской модели.

Широкий подход французского права подтверждается тем, что недвижимостью в соответствии со ст. 526 ФГК признаются и права на недвижимое имущество: узуфрукт на недвижимые вещи, сервитуты или земельные повинности, а также иски, имеющие своим предметом истребование недвижимого имущества. Мальтийский законодатель, например, в ст. 310 ГК дополнил этот перечень правом собственности на недвижимое имущество, а также правом эмфитевтора [6].

Однако отнесение прав на недвижимость к недвижимому имуществу происходит далеко не во всех странах. Так, в ст. 846 ГЗ Латвии прямо указано, что вещные и обязательственные права, вне зависимости от того, относятся они к движимому или недвижимому имуществу, сами по себе являются имуществом движимым. В странах же германской традиции этот аспект чаще всего остается фигурой умолчания, во-первых, потому что вещами там признаются только материальные предметы, а не права, а во-вторых, потому что в законодательстве стран германской правовой семьи, как правило, не содержится излишних разъяснений, до которых читатель может дойти самостоятельно, путем логических рассуждений.

Еще одной характерной особенностью германского права является принцип индивидуальной определенности вещных прав, в силу которого не признается возможность существования имущественных комплексов с единой правовой судьбой. Такие комплексы, будучи созданы по воле сторон (например, в целях продажи или залога предприятия в целом), рассматриваются германским правом как совокупность движимых и недвижимых вещей, а также разного рода имущественных прав, каждое из которых обладает собственной судьбой, и передача их осуществляется по своим правилам. В то же время в некоторых странах законодательство признает возможность объединения совокупности вещей и придания им единой правовой судьбы. Такие совокупности, например, широко допускаются в Латвии (ст. 849 ГЗ), более того, некоторые из них прямо в законе названы недвижимостью: скажем, согласно примечанию к ст. 842 таковой считается железная дорога со всеми ее принадлежностями.