Ирина Дроздова - Система пользования, управления и эксплуатации многоквартирным домом как объектом общедолевого имущества. Концепция

Далее, важно, если это лицо рассматривать в контексте «субъекта предмета контроля и надзора», то и права и обязанности должны быть разъяснены этому лицу, и отражены в общих правилах пользования помещением для всех лиц, независимо от статуса (собственник, участник долевого строительства, член кооператива), главное, что этот субъект владеет и пользуется помещением. В пункте 5 Правил пользованиями жилыми помещениями (утвержденных Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 № 25) определены лица, которые имеют право пользоваться конкретным жилым помещением. В этой части нет такого субъекта предмета надзора как участник долевого строительства или иного лица, получившего помещение по акту от застройщика:

«Право пользования жилым помещением имеют:

– наниматель жилого помещения (далее – наниматель) и члены его семьи – по договору социального найма жилого помещения;

– наниматель и граждане, постоянно проживающие с нанимателем, – по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования;

– наниматель и члены его семьи – по договору найма специализированного жилого помещения;

– собственник жилого помещения и члены его семьи;

– член жилищного или жилищно-строительного кооператива и члены его семьи».

Также этим нормативно-правовым актом определены правила пользования только жилыми помещениями, и совершенно выпадает категория нежилых помещений, расположенных в составе многоквартирного дома и не относящиеся к объектам общедолевого имущества. Получается, что пользователи расположенных в составе многоквартирного дома нежилых помещений, которые не относятся к объектам общедолевой собственности, но расположены в многоквартирных домах, могут и не соблюдать правила по содержанию санитарно-технического и иного оборудования, производить перепланировку и другие действия и бездействия, в то же время фактически являясь субъектами предмета надзора.

Если продолжить говорить о дефинициях жилищного законодательства, то уже в Постановлении № 354 появляется такая категория как «нежилое помещение в многоквартирном доме, не являющееся жилым помещением и общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме», но в основополагающем нормативно-правовом акте жилищного законодательства – Жилищном кодексе РФ – эти помещения не закреплены как вид. О таких помещениях есть лишь косвенное упоминание в главе 3 Жилищного Кодекса в контексте движения жилых и нежилых фондов.

Участника долевого строительства или лицо, принявшее помещение по акту от застройщика также, можно считать, несправедливо ущемленными в праве выбора способа управления объектом общедолевого имущества, так как именно это лицо имеет прямое отношение к помещению, полученному по акту.

Если вернуться к вопросу о способе выбора лица, осуществляющего управление и эксплуатацию объекта общедолевого имущества, то следует отметить наличие коллизии в статье 161 между ее частями 4 и 13 Жилищного кодекса РФ.

В части 4 указано, что орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение не реализовано. А в части 13 этой же статьи указан другой временной промежуток, который исчисляется не по истечении неиспользованного года, а уже исчисляется со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и составляет 20 дней.

Частью 5 статьи 162 Жилищного кодекса РФ определен срок, на который может быть заключен договор управления между застройщиком и выбранной им согласно части 14 статьи 161 управляющей компанией, и составляет он три месяца.

Если обратиться к фактически складывающимся отношениям на практике, то данной нормой искусственно создается препятствие для ведения бизнеса в данной сфере деятельности, в форме ограничений по срокам (п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ – срок 3 месяца), поскольку невозможно за такой короткий период не только организовать нормальную приемку помещений, коммуникаций, сооружений, оборудования и территории, но и наладить работу по управлению и эксплуатации, не говоря уже о получении выгод от данной предпринимательской деятельности. Ни застройщику, ни какой другой организации нерентабельно вкладывать средства на ведение «бизнеса в три месяца», и соответственно выбор, который остается у застройщика и/или выбранной им управляющей организации невелик: либо осуществлять эту деятельность посредственно, не соблюдая требований действующих норм, либо устанавливать тариф на управление и эксплуатацию, в разы превышающий реальную цену на аналогичные услуги.

Открывается много возможностей для недобросовестных организаций, которые могут фактически и не осуществлять управление и эксплуатацию многоквартирными домами. Поскольку никаких отчетных собраний по выполненным работам, оказанным услугам данной организацией перед плательщиками, в нашем случае собственниками, участниками долевого строительства, не предусмотрено законом, да и в реальности это не осуществляется.

Также можно отметить, что существует практика «сбора» денежных средств за услуги управляющей компании вперед, за несколько месяцев, с участников долевого строительства застройщиком или выбранной им управляющей компанией. Данный «сбор» обусловлен тем, что пока дом новый и многие собственники еще не живут в нем, управляющие компании, таким образом, решают проблему неплатежей. В нынешней схеме «бизнес в три месяца» становится вполне реальным – собрать деньги с плательщиков, провести «псевдо приемку» домов и подписать акты приемки домов от застройщика и, совершенно естественно после этого «исчезнуть в неизвестном направлении», оставив после себя такие проблемы для собственников как:

1) отсутствие инженерно-технической исполнительной и проектной документации на многоквартирный дом;

2) неисправность инженерных и коммуникационных сетей;

3) ненадлежащее и непригодное состояние земельного участка и расположенного на нем многоквартирного дома.

В связи с отмеченным одной из главных проблем в обеспечении жилищных прав собственников является сокращенный срок управления новым домом и отсутствие контроля и надзора за такой деятельностью. Помимо этого, еще раз необходимо обратить внимание на то, зачем в этих условиях «в три месяца» исполнять Постановление Правительства РФ от 14.02.2012 № 124, которое регулирует порядок заключения договоров снабжения коммунальными ресурсами для целей оказания коммунальных услуг. Данным постановлением установлен срок в 7 дней для заключения договора на поставку ресурсов между управляющей и ресурсоснабжающей организацией, подписания актов разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности. А эта процедура на практике как раз и занимает от одного до трех месяцев.