Марина Пушкина - Коммерческая недвижимость как объект инвестирования

Во всем мире коммерческую недвижимость принято делить на три большие группы (не стала в этом плане исключением и Россия):

• офисная недвижимость, которая содержит в себе много составляющих: это и сами здания, бизнес-центры, помещения на первых и цокольных этажах жилых домов, помещения свободного назначения, а также помещения предприятий, как бывших, так и действующих;

• торговая недвижимость, которая включает в себя различные магазины, центры бытовых услуг, многофункциональные торговые комплексы и т. д. В российском законодательстве данная недвижимость определяется в ст. 346.27 Налогового кодекса РФ как торговая площадь: «часть магазина, павильона (открытой площадки), занятая оборудованием, предназначенным для выкладки и демонстрации товаров, проведения денежных расчетов и обслуживания покупателей, площадь контрольно-кассовых узлов и кассовых кабин, площадь рабочих мест обслуживающего персонала и проходов для покупателей». В торговую площадь не включаются: помещения для приемки и хранения товаров и помещения для подготовки товаров к продаже (приемочные, разгрузочные, кладовые, фасовочные и др.), подсобные помещения (для хранения тары, упаковочных материалов, инвентаря, белья и др.), административные и бытовые помещения (конторские помещения и др.), технические помещения (вентиляционные камеры, машинное отделение лифтов и холодильных установок, телефонный коммутатор, котельная и др.) (Постановление Госкомстата РФ от 04.03.2002 № 20);

• склады и логистические центры, это могут быть и специально оборудованные складские комплексы, и складские помещения в промзонах на территориях различных промышленных предприятий, а также помещения в жилых зданиях, оборудованные в соответствии с Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170.

Документами, подтверждающими для правоприменителей один из указанных выше статусов помещения, являются инвентаризационные и правоустанавливающие документы на данный объект, содержащие:

• необходимую информацию о назначении, конструктивных особенностях и планировке помещений такого объекта;

• необходимую информацию, подтверждающую право пользования данным объектом (договор купли-продажи нежилого помещения, технический паспорт на нежилое помещение, планы, схемы, экспликации, договор аренды (субаренды) нежилого помещения или его части (частей).

Особая роль в данном случае принадлежит органам технической инвентаризации, ведущим технический учет жилого и нежилого фондов.

Кроме этого офисную недвижимость во всем мире принято делить на классы А, В, С. Но необходимо учитывать, что четких параметров деления в данном вопросе до сих пор нет, а для присвоения зданию либо комплексу того или иного уровня класса необходимо проведение подробного анализа всех его технических характеристик, инфраструктуры и иных параметров.

Офисы класса А представляют собой наиболее элитные и престижные строения в рассматриваемом сегменте коммерческой недвижимости. Их отличительными чертами являются:

• расположение на главных транспортных артериях и площадях, с удобным подъездом;

• это должен быть объект нового строительства, выполненный по индивидуальному (авторскому) проекту;

• внутренняя отделка осуществляется по индивидуальному заказу арендатора;

• полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры и влажности при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха;

• достаточное количество машино-мест на подземной автостоянке, охраняемые стоянки.

Обычно такие здания используются в качестве бизнес-центров.

Офисы класса В располагаются, как правило, в новых либо реконструированных зданиях с качественной, но недорогой отделкой. Это могут быть здания класса А, но после 5–7 лет эксплуатации, или здания, не могущие перейти на класс выше по некоторым признакам. Например: неудобный подъезд. Обязательные условия для офисов этого класса – наличие системы кондиционирования, современных лифтов, наземной охраняемой автомобильной парковки, пунктов питания и объектов инфраструктуры. Как правило, управление зданием осуществляет специальная служба, осуществляющая управление зданием, отвечающее международным стандартам. Также необходимо наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации зданием. Такие здания используют не только как бизнес-центры, но и в качестве офисов.

Офисы класса С, как правило, располагаются в уже устаревших офисных зданиях более высоких классов, в зданиях которые в недавнем прошлом были перепрофилированы в офисы (например, здания заводов, научно-исследовательских институтов, фабрик и т. д.). Этот тип характеризуется транспортной удаленностью и недостатком парковочных мест. Зачастую проводится лишь косметический внешний ремонт фасада, без реконструкции. В каждом отдельном офисе проведены свои собственные ремонтные работы за счет арендаторов, в связи с чем отсутствует гармония во внешнем виде здания. К данному классу не предъявляются требования о наличии авторского архитектурного проекта или развитых инженерных систем, Но при этом требуется наличие опытной управляющей компании. Предполагается, что данные здания будут использоваться только в качестве офисных.

Помимо указанных классов иногда выделяются классы D, E и F, под которые попадают нежилые помещения в устаревших жилых или нежилых зданиях (более 10 лет), у них, как правило, не предъявляются требования к архитектурным решениям, инфраструктуре и управлению.

В конце 2006 г. «большой четверкой» консалтинговых компаний (CB Richard Ellis Noble Gibbons, Colliers International, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, Jones Lang LaSalle) – участниками Московского международного форума была принята новая классификация офисных зданий, которая вызвала широкий резонанс среди специалистов. Она была призвана подразделить офисы на классы в соответствии с их объективными критериями и разрабатывалась с учетом мнений экспертов из многих отраслей – девелопмент, управление и обслуживание офисов.

Чем была обусловлена необходимость введения новой системы классификации офисных зданий? Эксперты утверждают, что она была вызвана стремительными темпами развития офисного сегмента недвижимости, постоянно обновляющимися технологиями в сфере строительства. Кроме того, новая классификация офисов в перспективе позволит офисному рынку развиваться в соответствии с международными стандартами.

Используя новую классификацию, в которой конкретно указаны определенные параметры и критерии помещений, девелоперы и инвесторы смогут составить более полное и детальное представление о том, каким должен быть современный офис, а также предоставят базу для дальнейшего развития. В то же время потенциальный арендатор будет иметь возможность более тщательно подбирать офис и реально оценивать свои требования и возможности. Кроме того, принадлежность к тому или иному классу влияет на величину арендной ставки.