Марина Пушкина - Коммерческая недвижимость как объект инвестирования

• свидетельство о регистрации права гражданина на тот или иной объект недвижимого имущества, которое выдается региональным органом Федеральной регистрационной службы (прикладывается заверенная копия);

• технический паспорт помещения и поэтажный план здания, в котором оно находится.

Эти документы заказываются в органах технической инвентаризации по месту нахождения квартиры. Для этого нужно написать соответствующее заявление и приложить документ об оплате этой услуги.

Кроме того, следует заранее подготовить проект перепланировки и собрать все необходимые разрешения.

Проект перепланировки и (или) переустройства помещения заинтересованное лицо готовит самостоятельно. Если здание является памятником старины, потребуется заключение учреждения по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости перепланировки и (или) переустройства.

Необходимо помнить о том, что, если в помещении до приобретения была проведена незаконная (т. е. не оформленная должным образом) перепланировка, то настоящий собственник, приобретая это помещение, берет на себя ответственность за такую перепланировку. Если этот факт будет обнаружен, то ему придется оплатить штраф, а также устранить за свой счет все переделки или обратиться в суд с иском о признании такой перепланировки законной.

Когда вышеназванные условия соблюдены и документы подготовлены, их нужно передать органу местной администрации, осуществляющему перевод жилых помещений в нежилой фонд. В Москве «из жилья в нежилье» переводит Городская межведомственная комиссия по использованию жилищного фонда, а принимает документы «одно окно» Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы. Заявителю должна быть выдана расписка с указанием даты получения документов и их полного перечня. Решение о переводе должно быть принято в течение 45 суток со дня подачи документов.

После получения акта о переводе можно начинать обустраивать свой офис. Перевод подтверждается актом приемочной комиссии, который и является основанием для использования помещения как нежилого.

Возможные причины отказа в разрешении перевода:

• не представлены необходимые документы;

• документы предоставлены не по месту нахождения квартиры;

• помещение не соответствует необходимым критериям: скорее всего, обнаружено отсутствие технической возможности обустройства квартиры под офис (невозможность обустройства отдельного входа, свободного доступа к коммуникациям и т. д.);

• проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения не отвечает требованиям действующего законодательства.

При определении класса офисного здания существуют и некоторые «подводные камни». Наиболее существенными из них стали административные барьеры, возникающие на стадиях разработки и согласования проекта:

• согласование – это долгий процесс, в среднем длящийся около года, в течение которого девелопер несет существенные материальные расходы;

• отсутствие хорошей транспортной доступности – расположенное вблизи постоянно загруженной транспортной магистрали офисное здание теряет свое конкурентное преимущество; для решения данной проблемы столичными властями разработаны и начали реализовываться программы по реконструкции имеющихся и строительству новых автодорог;

• дефицит энергоресурсов;

• подключение коммуникаций к новым объектам недвижимости (не только офисов) – весьма трудоемкий процесс, сопряженный с определенными трудностями, поскольку городские объекты инженерных инфраструктур находятся в достаточно изношенном состоянии.

Отсутствие возможности привлечения опытной управляющей компании. В связи с молодостью российского рынка коммерческой недвижимости количество опытных управляющих компаний не удовлетворяет весь объем спроса.

Для помещений низших классов становится актуальной проблема перепланировки помещений выделяемых под офисы, а также перевод помещения в другую категорию. Например, согласно п. 2 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ «применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства». Изменение видов разрешенного использования, как и перевод помещения в категорию нежилого, осуществляется по решению местных органов власти.

Одним из лидеров коммерческой недвижимости является торговая недвижимость. По мере развития данного рынка концепции торговых центров постоянно усложняются. Это связано с тем, что потребители в большинстве случаев предпочитают небольшим магазинам огромные гипермаркеты. Сегодня покупатель имеет огромный выбора, он хочет не просто покупать товар, но и получать удовольствие от шопинга, а также разнообразить свой досуг и приобретать ряд дополнительных услуг. Именно с этим связан успех крупных многофункциональных досуговых и развлекательных торговых центров. Девелоперы, безусловно, это осознают и придумывают все новые и новые ходы для привлечения потребителей; по мере роста рынка конкуренция между торговыми комплексами возрастает в геометрической прогрессии. Данный аспект влияет на то, что именно торгово-развлекательные центры более всего нуждаются в грамотном и профессиональном управлении.

Многофункциональный торговый комплекс должен иметь более двух эксплуатационных назначений. Вместе с тем подобного рода комплексы, как правило, имеют одну основную функцию. Значительно реже встречаются случаи, когда у комплекса есть функции, существующие независимо друг от друга.

Возможны различные интерпретации того, в каком виде в многопрофильном комплексе сочетаются его составляющие. Все эти классификации на данный момент являются теоретическими и четко не зафиксированы в российском законодательстве.

Торгово-офисный комплекс.Это комплекс, в котором основной функцией является торговля, в то время как определенная часть площадей отведена под офисы. Подобное сочетание представляется нейтральным: две эти функции существуют параллельно друг другу, т. е. не пересекаются. Как правило, подобного рода торговый комплекс создается тогда, когда девелоперы и инвесторы желают сэкономить денежные средства.

Офисно-торговые комплексы отличаются от торгово-офисных тем, что у них профилирующим направлением становятся офисы, а на первых этажах таких зданий открываются магазины, основной целевая аудитория которых – сотрудники офисов.

Торгово-развлекательный комплекс.Данный вид многопрофильных комплексов появился благодаря все возрастающей конкуренции, из-за которой их владельцы вынуждены перекраивать свою первоначальную концепцию и расширять спектр дополнительных услуг. Одним из способов привлечения посетителей является создание инфраструктуры развлечений. Как правило, это точки питания – кафе, рестораны, бары, фастфуды, а также кинотеатры, крытые катки, игровые комплексы для детей, боулинги и фитнес-центры, салоны красоты.