Марина Пушкина - Коммерческая недвижимость как объект инвестирования

Новые стандарты значительно строже, а сама классификация, хоть и выглядит более зрелой и продуманной, вызывает немало вопросом и нареканий.

В соответствии с ней офисы делятся на три класса – А, В+ и В—. Параметры, по которым производится градация офисов, в свою очередь, подразделены на группы, каждая из которых содержит определенный набор обязательных и факультативных критериев.

Например, при ранее действовавшей классификации 2003 г., чтобы офис признавался принадлежащим высшему классу А, достаточно было набрать 16 баллов из 20 возможных, в то время как сейчас здание, претендующее на категорию класса А, должно соответствовать 20 обязательным критериям и еще 4 дополнительным; здание класса В+ – 10 обязательным и 12 дополнительным; класса В– 7 обязательным и 12 факультативным.

К офисам высшей категории ужесточены требования по электроэнергии, а нахождение в пределах Садового кольца (применительно к столице), наоборот, не является уже необходимым атрибутом этого класса. Кроме того, следует отметить, что все параметры стали более четкими, детализированными. Они разделены на шесть групп:

1) месторасположение офиса;

2) наличие парковки;

3) наличие системы управления офисным зданием;

4) инженерные системы;

5) конструктивные особенности здания;

6) право собственности на здание.

Именно последний критерий и вызвал наибольший резонанс. В ранее действовавшей классификации данный параметр вообще отсутствовал. Теперь же класс А может быть присвоен только такому зданию, которое принадлежит одному владельцу, а не распродано частями. С одной стороны, наличие одного владельца – это гарантия того, что здание представляет собой целостный комплекс с единой системой управления, а также гарантия безопасности самого здания. Однако в разряд элитных высококлассных офисов не попадают бизнес-центры и многофункциональные комплексы. Как правило, офисные помещения, которые входят в состав подобных комплексов, хотя и соответствуют самым высоким международным стандартам и удовлетворяют практически всем требованиям новой классификации, крайне редко принадлежат одному владельцу. Требуемый объем инвестиций очень трудно получить из одного источника, и редкий девелопер располагает такими суммами; помещения продаются, как правило, частями различным покупателям. Соответственно, у всего комплекса не может быть одного– единственного владельца. К тому же, как показывает мировая практика, данный критерий не является обязательным условием для принадлежности офиса к классу А. Смеем утверждать, что структура собственности все же никак не влияет на уровень здания и помещений, а также на качество его обслуживания. Основным условием является то, чтобы здание обслуживала одна управляющая компания, которая имеет опыт работы не менее чем на пяти офисных объектах, площадью не менее 5000 кв. м каждое.

В связи с принятием новой классификации большинству офисных зданий пришлось пересмотреть свою «систему ценностей», процесс пересмотра классности зданий происходил вплоть до конца 2007 г.

В качестве основных объектов на рынке коммерческой недвижимости по российскому законодательству могут выступать недвижимые вещи, прочно связанные с землей, находящиеся на ее поверхности, не ограниченные или не изъятые из гражданского оборота и предназначенные для получения прибыли. Такими объектами могут быть:

• земельные участки;

• здания, сооружения;

• отдельные помещения.

Земельные участкина рынке коммерческой недвижимости свою основную ценность приобретают благодаря способности размещения зданий и сооружений. Поэтому основными критериями отбора земельного участка являются не только его площадь, правовой статус, обеспеченность коммуникациями, но и его виды разрешенного использования. В ходе выбора и приобретения прав пользования на земельный участок предстоит пройти несколько этапов, обусловленных требованиями закона.

Определение границ участка осуществляется при проведении землеустройства, которое включает, в частности, мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности. Достаточно распространенной проблемой, связанной с этим этапом, является неправильное определение границ земельного участка, которое может повлечь земельные споры с владельцами соседних участков. Поскольку такие ситуации, как правило, остаются на совести специальных органов, осуществляющих геодезическую съемку, то можно посоветовать указывать в договоре повышенную ответственность данной организации в случае ошибки.

Как правило, в оборот на рынке коммерческой недвижимости включают земли населенных пунктов, промышленности и сельскохозяйственного назначения. При этом земли сельскохозяйственного назначения однозначно не подлежат использованию при создании объекта коммерческой недвижимости. Обычно такие участки переводят в категории земель промышленности или земель населенных пунктов. В первом случае остается вероятность, что торговый центр, построенный на таком участке, будет считаться «нецелевым использованием» участка. Во втором случае участок может оказаться за границами населенного пункта и потребовать переноса этих границ, осуществляемого на основании достаточно длительной процедуры согласования.

Права на земельный участок приобретаются только после прохождения специальной процедуры, предусмотренной прежде всего ст. 131 Гражданского кодекса РФ. Это касается прежде всего случаев, когда сторонами сделки являются частные лица. Но значительным числом участков в России на данный момент распоряжаются не частные лица, а муниципальные органы власти. В этом случае для приобретения прав на застройку земельного участка будущему застройщику предстоит пройти конкурсный отбор или выиграть аукцион.

Говоря об аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, необходимо остановить внимание на следующих моментах. Арендаторы таких земельных участков уплачивают арендную плату. Ее базовые размеры устанавливаются соответствующими органами исполнительной власти и могут довольно существенно отличаться от размера земельного налога, который уплачивают, в свою очередь, собственники земельных участков. Зачастую арендаторам земля обходится гораздо дороже, чем собственникам. В такой ситуации возникает вопрос о целесообразности выкупа земельного участка.