Владимир Савенок - Инвестировать – это просто. Руководство по эффективному управлению капиталом

На одном из заседаний нашего клуба инвесторов при обсуждении вопроса приобретения рентной недвижимости один из наших клиентов сказал следующее:

– Знаете, я сдаю в аренду несколько квартир, и иногда возникают довольно неприятные ситуации. Один из моих квартирантов испортил мне стены, и когда я попросил его оплатить ремонт, он ответил, что квартира изначально была такой. Я понимаю, что все это нужно оговаривать в договоре, но все оговорить просто невозможно. Поэтому лично я не собираюсь больше приобретать недвижимость и сдавать ее в аренду: слишком много проблем.

В связи с этим я рекомендую вам взглянуть на такие способы инвестирования в недвижимость, которые не потребуют вашего времени и нервов, а будут лишь приносить доход-.

Апарт-отели.Апарт-отель, или кондоминиум-отель (кондо-отель), – это гостиница категории 4 или 5 звезд, представляющая собой одно или несколько зданий (зачастую это многоэтажная башня-небоскреб). Как правило, на первых этажах размещены холл со стойкой администрации, рестораны, спа– и фитнес-центры, бассейны и другие элементы инфраструктуры. Нижние этажи занимают обычные гостиничные номера, а верхние отведены под частные отельные апартаменты, которые можно приобрести в собственность. Для управления кондо-отелями нередко приглашают известных операторов пятизвездочных гостиничных сетей, таких как Marriott, Kempinski, Ritz-Carlton, Sheraton и др.

При покупке такой недвижимости инвестор заключает с оператором договор на управление. Оператор будет осуществлять менеджмент всего отеля, а покупатель будет получать гарантированную (или негарантированную – на усмотрение инвестора) прибыль от аренды. Управляющая компания при этом берет на себя эксплуатацию недвижимости, ремонтные работы, поиск арендаторов и расчеты с ними.

Распределение прибыли. Существуют как минимум два варианта распределения полученной прибыли от аренды гостиничных апартаментов, находящихся в частной собственности: в первом случае оператор отеля выплачивает собственнику гарантированный доход в размере 5–8 % в год в течение срока контракта (независимо от того, какая фактическая прибыль была получена), а все, что заработано сверху, оставляет себе; а во втором – собственник не имеет гарантированных дивидендов, но получает при этом от 40 % до 70 % рентного дохода, остальная часть которого становится прибылью оператора.

Преимущества для собственников. Преимущества для частных собственников гостиничной недвижимости несомненны: ведь они получают апартаменты вместе с роскошным интерьером, полным набором бытовой техники от ведущих производителей и мебелью «от кутюр» – и все это на фоне пятизвездочного сервиса, который предоставляется собственникам недвижимости наряду с обычными постояльцами отеля.

Кроме всех указанных выше благ собственники гостиничных апартаментов в некоторых странах получают ряд серьезных преимуществ в виде налоговых льгот, получения так называемого паспорта инвестора или резидентской визы (вида на жительство) на всю семью, поскольку приобретение гостиничного номера нередко приравнивается к покупке коммерческой недвижимости.

Однако у гостиничных апартаментов с громким брендом есть один существенный минус: в случае заключения договора с управляющей компанией собственник апартаментов может проживать в купленном номере только в течение ограниченного периода времени – как правило, от двух недель до месяца в году. Все остальное время данная недвижимость используется управляющей компанией по своему прямому назначению, а именно для размещения туристов, бизнесменов и других клиентов гостиничной сети. О времени своего приезда нужно информировать оператора заранее, иначе может получиться, что к моменту прибытия ваш собственный номер будет занят постояльцами. В таком случае вам будет предоставлен в пользование аналогичный номер. Нужно учитывать также, что чем крупнее и именитее оператор отеля, тем жестче условия договоров с собственниками и тем бо́льшую часть рентного дохода он будет оставлять себе.

На момент написания книги у нас были предложения [10]по приобретению апарт-отелей в Великобритании, Германии, Франции, Португалии, Испании, Турции, Египте, ОАЭ, США, Канаде, Панаме и т. д.

Вот лишь один из примеров – Великобритания, г. Престон:

– гарантированный доход – 8 % от аренды в течение трех лет;

– стоимость номеров – от 69 995 ф. ст. до 88 995 ф. ст.;

– предполагаемый доход от аренды через три года – более 10 %;

– нет расходов на управление и содержание;

– транспортная доступность – недалеко от железнодорожного вокзала (пять минут пешком);

– рядом магазины, супермаркеты (Marks & Spencer) и лучшие рестораны города;

– недостаточное количество гостиниц в городе (всего три);

– утверждена 700-миллионная программа развития города.

Фонды недвижимости(фонды, инвестирующие в акции компаний, владеющих недвижимостью). О них я уже подробно говорил в разделе 1.4 главы I, поэтому не буду здесь повторяться.

Фонды, владеющие недвижимостью(то есть инвестирующие непосредственно в недвижимость). Для примера скажу о довольно привлекательном для инвестора варианте – о фонде Braemar Group PCC Limited Student Accommodation Cell, владеющем студенческой недвижимостью в Англии. Инвестируя в него, вы становитесь фактически совладельцем очень привлекательного на сегодняшний день актива – студенческой недвижимости (арендные ставки на этот вид недвижимости не снижаются в отличие от ставок на офисную и торговую недвижимость).

Можно найти и другие фонды, которые инвестируют деньги пайщиков в недвижимость, – важно понимать, что при таком инвестировании вы снимаете с себя все хлопоты по контролю за этой недвижимостью.

Хочу отметить, что с точки зрения финансового консультанта любое инвестирование должно осуществляться по плану и с определенной целью, а не просто потому, что сосед на этом заработал.

Если у вас есть четкий план инвестирования и различные активы, у вас есть простор для маневра и вы можете при необходимости перебрасывать свои деньги из одного актива в другой. Кстати, именно такой стратегии всегда придерживался самый известный инвестор Уоррен Баффет. Когда рынок акций был на самой высокой отметке, он их продавал и покупал «мусорные» облигации и паи фондов, инвестирующих в недвижимость (REITs). То есть он всегда действовал по простой и известной формуле «Покупай дешевле, продавай дороже».

Вы знаете, как и когда покупают недвижимость профессионалы? Не тогда, когда она активно растет, а тогда, когда ее начинают продавать банки. А у банков недвижимость появляется тогда, когда они забирают ее у должников, которые не могут рассчитаться по ипотечным кредитам. В такие времена на рынок выходят те, у кого есть наличные деньги и кто ждал такого момента.