Владимир Савенок - Инвестировать – это просто. Руководство по эффективному управлению капиталом

Не думаю, что стоит много говорить о недвижимости, – уверен, что у многих из вас есть богатый опыт инвестирования в этот актив. Тем не менее я решил сказать несколько слов о нем.

Недвижимость всегда считалась одним из наиболее привлекательных инструментов для инвестирования: цена на недвижимость исторически постоянно растет. Правда, любой сильный рост впоследствии ведет к падению.

Ярким примером бурного роста и последующего за ним не менее бурного обвала является рынок недвижимости Японии. По шутливому подсчету, произведенному на пике роста недвижимости (в 1989 году) японской газетой «Иомиури», если бы продать в тот момент в розницу территорию Японии, то вырученной суммы хватило бы, чтобы скупить целиком всю землю в США, причем примерно половина денег еще осталась бы. И это несмотря на то, что США по площади в 25 раз превышают Японский архипелаг. В некоторых кварталах столичного района Синдзюку цены на землю возросли за три года (1985–1988 гг.) в 10 раз. Однако начиная с 1989 года и по сегодняшний день цены на недвижимость в Японии только падают.

Пример Японии, где недвижимость падает в цене уже 20 лет, говорит о том, что все может случиться, поэтому «никогда не говори “никогда”».

В России недвижимость дешевела начиная с осени 2008 года. В некоторых странах бывшего СССР падение составило более 50 %. В странах Балтии – 80 %.

С какими целями люди покупают недвижимость? С самыми разнообразными:

– для собственного проживания;

– для сдачи в аренду;

– для обеспечения будущего своих детей, когда те станут взрослыми;

– для инвестирования – в надежде, что недвижимость поднимется в цене.

Если вы хотите приобрести квартиру (дом) для собственного жилья, не стоит обращать внимание на рыночную цену и ждать, когда цена упадет еще больше, – вы можете прождать очень долго и упустить хорошие возможности.

При приобретении с целью инвестирования вам необходимо уметь оценивать этот рынок, иначе инвестиция может оказаться неэффективной.

Как узнать – переоценена недвижимость или недооценена? Давайте поймем, почему происходят рост и падение цен на недвижимость на установившихся, развитых рынках.

К 2003 году процентные ставки в США и Европе упали до очень низких уровней. В США, к примеру, ставка ФРС составляла в 2003 году 1 % годовых (сегодня, в конце 2009 года, она еще ниже – 0,25 %). Соответственно, упали ставки и на банковские кредиты. Процентная ставка на ипотечный кредит в США в 2003 году также достигла минимальной отметки – менее 5 % годовых. Безусловно, подобные ставки стимулируют население к получению кредитов и покупке (или строительству) домов и квартир. Именно увеличение спроса явилось причиной того, что с 2000 года цены на недвижимость росли.

Но после длительного падения ставок по кредитам начинается обратное движение – в сторону их повышения. Что тогда происходит с рынком недвижимости? Обратное движение или, как минимум, фиксация цен на текущем уровне. Так и случилось в США в 2006–2007 гг.: из-за увеличения стоимости банковских кредитов спрос на недвижимость упал, а некоторые ипотечные компании даже обанкротились. Ну а далее вы знаете, что произошло – глобальный экономический кризис, который начался именно с ипотечного кризиса в США. Выросшие процентные ставки стали причиной массовых невозвратов ипотечных кредитов, и банки оказались в очень трудном финансовом положении [8].

Произойдет ли то же самое в России? Первая часть этого спектакля уже происходит: цены на недвижимость весь 2009 год падали. Нам сложно оценить, на сколько они упали, так как в отличие от зарубежной статистики, которая оценивает изменение цены на недвижимость по реально заключенным сделкам, в России статистика использует те цены, которые выставляют продавцы. Но это цены начальные, а далее идет торг (причем сейчас он идет очень успешно для покупателей).

Ситуация с ценами на недвижимость в городах России совершенно необъяснима. В феврале 2012 года я беседовал с владельцем нескольких объектов недвижимости в крупном российском городе. С июня 2011 года он пытался продать некоторые объекты (офисную недвижимость), чтобы приобрести для себя большую квартиру. При том, что многие смотрели эту недвижимость, никто не торговался и за 8 месяцев владельцы так и не смогли ничего продать. Что же они сделали далее? Риэлтер посоветовал им увеличить цену продажи на эти объекты…

Таким образом, ситуацию с недвижимостью в России в начале 2012 года можно охарактеризовать так – цены на недвижимость растут, но при этом спрос очень низкий. Один из российских парадоксов…

Еще один нюанс. К любому виду инвестирования следует подходить с точки зрения эффективности вложения средств. Сравните доход, получаемый от сдачи недвижимости в аренду, с уровнем банковских депозитов.

Нельзя забывать и о примере Японии, где, по данным Википедии, «самые высокие цены на коммерческую недвижимость были в 1989 году в Токио в районе Гинза (Ginza) – чуть выше 1 миллиона долларов за квадратный метр. В других районах цены были немного ниже. К 2004 году коммерческая недвижимость класса А в финансовых районах Токио стоила в 100 раз ниже, чем на пике стоимости, а жилая недвижимость – в 10 ниже. Тем не менее эта недвижимость остается самой дорогой в мире» [9].

Конечно, пузырь на рынке недвижимости США и России несравним с японским пузырем, но здесь важен принцип – все случается, в том числе и падение цен на недвижимость в течение 20 лет (!): семнадцать лет падения цен на недвижимость, затем незначительное движение вверх вместе со всем миром в 2006 году, и потом снова падение в 2008-м. Самый терпеливый инвестор вряд ли смог бы столько ждать. Вы только взгляните на рис. 15 – и поймете, что к вопросу инвестирования следует относиться со всей возможной ответственностью и никогда не инвестировать свой капитал в один актив, даже если он кажется вам очень привлекательным и вы думаете, что он ни при каких условиях не упадет в цене.

Рис. 15. График изменения цен на коммерческую (commercial) и жилую (residential) недвижимость в Японии в период 1955–2004 гг.

Источник: www.chartmechanic.com

Можно, конечно, рассчитывать на рост цен на недвижимость, но может произойти и обратное – еще большее их снижение. Это рынок. Помимо низкой доходности присутствует вечная головная боль с квартиросъемщиками: если они затопят стояк, то все ваши доходы от сдачи пойдут на ремонты соседям, поскольку, как правило, квартиросъемщики и владелец квартиры не связаны жесткими договорными обязательствами.