Светлана Гришкина - Методология и зарубежная практика учета инвестиционной собственности

Инвестиция в инвестиционную недвижимость имеет отличие от иных инвестиций, которые классифицируются по объекту инвестирования на:

• реальные инвестиции

• финансовые

• спекулятивные.

Инвестиционная недвижимость обладает признаками: и реальных инвестиций, под которыми понимают прямую покупку реального капитала в различных формах, в данном случае происходит покупка реального капитала в форме материального актива, представленного недвижимым имуществом (здание, земля); и финансовых инвестиций, если объект предназначен для сдачи в финансовую аренду; и спекулятивных инвестиций, если покупка недвижимости сделана только ради возможного роста ее цены (часто под спекуляцией понимают операцию, совершенную для получения разницы в цене (ценной бумаги, иного актива), при этом даже при длительном времени операции доход зарабатывается только один раз при продаже).

Инвестиционная недвижимость может исследоваться в разрезе различных признаков. Нами предлагается для инвестиционной недвижимости следующая классификация, которая может быть использована как в целях управления инвестиционной недвижимостью, так и для целей ее учетного отражения.

По характеру объекта, прежде всего, следует выделить следующие составляющие инвестиционной недвижимости:

• земля;

• готовое здания;

• часть готового здания;

• здание, находящееся в стадии строительства;

• часть здания, находящегося в стадии строительства.

Очевидно, что от характера объекта зависят и способы его использования, и затраты на его хранение, содержание, и различные специфические риски, и размеры, сроки получения доходов и многие другие факторы. В отчетности такая информация необходима для того, чтобы сделать соответствующие раскрытия.

По способу извлечения дохода инвестиционную недвижимость целесообразно разделить на приносящую доход посредством:

• сдачи в аренду;

• продажи;

• сдачи в аренду с последующей продажей.

Способ получения дохода весьма важен как для планирования управления инвестиционной недвижимостью, так и для управления всем предприятием, так как от него зависят размеры, сроки, риски денежных потоков, ожидаемых от данных активов. Во всех перечисленных случаях предприятие должно применять соответствующую тактику и стратегию, и представлять заранее каким образом будет выглядеть отчетность предприятия.

По срокам инвестирования инвестиционная недвижимость может быть классифицирована в зависимости от предполагаемого срока владения ею, как инвестиция:

• среднесрочная (1–3 года);

• долгосрочная (свыше 3–5 лет).

Устанавливать срок инвестиции должны соответствующие менеджеры предприятия, хотя, точный срок необходим, если инвестиция будет учитываться по исторической модели (фактическим затратам), если инвестиционная недвижимость предназначена для продажи в будущем и учитывается по модели справедливой стоимости, то для целей отражения в финансовой отчетности точность срока не требуется.

По форме собственности на инвестиционную недвижимость она классифицируется на:

• частную (частные предприятия);

• государственную (государственные предприятия);

• иностранную (иностранные предприятия);

• смешанную (предприятия со смешанным капиталом, имеющие в качестве акционеров и частный бизнес, и государство, и иностранных инвесторов).

Различные собственники могут требовать разных подходов как к управлению инвестиционной недвижимостью, так и использования различных стандартов формирования финансовой отчетности.

По типу использования инвестиционную недвижимость, относящуюся к зданиям, можно разделить на недвижимость:

• торговую;

• складскую;

• офисную;

• прочую.

По классу недвижимости рекомендуется выделить классы:

В бизнесе принято разделять коммерческую недвижимость на 4 основных класса A, B, C и D. Для разделения на классы необходимы ясные критерия отнесения объекта к тому или иному классу, например: территориальное расположение; подъездная доступность; наличие системы кондиционирования, сигнализации, скоростных лифтов, подземной парковки, центрального управления зданием, и т. п.

По способу генерирования денежных потоков среди объектов инвестиционной недвижимости следует выделить объекты:

• независимо от других (самостоятельно) генерирующие денежные потоки;

• генерирующие денежные потоки только совместно с другими активами.

Такое деление требуется для управления, финансового планирования, а также в учетных целях оно необходимо для проверки инвестиционной недвижимости на обесценение.

По предназначению инвестиционную недвижимость целесообразно разделить на:

• изначально определенную как инвестиционная недвижимость;

• вынужденно переведенную в инвестиционную недвижимость;

• переведенную в инвестиционную недвижимость по изначально принятому плану.

Информация в таком разрезе нужна для управления инвестиционной недвижимостью, принятия решений о ее дальнейшем использовании; для пользователей отчетности такие сведения будут полезны для более глубокого понимания процессов, происходящих на предприятии.

По типу арендатора сданную в аренду инвестиционную недвижимость необходимо разделить на:

• сданную не связанной стороне;

• сданную связанной стороне: в т. ч.:

• дочерней компании;

• совместной компании;

• ассоциированной компании;

• менеджменту (членам их семей) предприятия.

Такая информация требуется как для управления и анализа инвестиционной недвижимости, а также разработки и мониторинга стратегии предприятия в целом; так и для представления в отчетности информации о связанных сторонах и исключении внутренних операций в консолидированной отчетности.

По частоте переклассификации в другие активы, и назад в инвестиционную недвижимость (например, в основные средства, запасы) инвестиционная недвижимость может быть разделена на:

• никогда не подвергавшуюся переклассификации;

• единожды переклассифицированную;

• многократно переклассифицированную.

Постоянные переклассификации, скорее всего, свидетельствуют о наличии определенных проблем у предприятия, в редких случаях, они могут свидетельствовать о гибкости управления, такая информация весьма важна пользователю отчетности, т. к. при переклассификациях изменяются методы учета, оценки.

По способу поступления на предприятие:

• приобретенная без приобретения бизнеса;

• приобретенная в сделке по приобретению бизнеса;

• построенная;

• арендованная по договору финансовой аренды;

• арендованная по договору операционной аренды.