Светлана Гришкина - Методология и зарубежная практика учета инвестиционной собственности

• относительная стабильность цен на недвижимость и арендную плату. Хотя в других странах (например в США, в ХХ и XXI веках наблюдались случаи резкого падения цен (и сохранение низких цен длительное время) на недвижимость, в России сохранялась более стабильная ситуация на рынке недвижимости и снижение цен довольно быстро восстанавливалось;

• превышение уровня доходности от данных инвестиций над уровнем инфляции (в большинстве случаев);

• принципиальная возможность попробовать изменить предназначение инвестиционной недвижимости и использовать ее непосредственно самим, может быть после незначительных перестроек.

На наш взгляд, изучая экономическую сущность инвестиционной недвижимости, следует особо рассмотреть соотношение понятия «основные средства» и понятия «инвестиционная недвижимость». Понятие основных средств характеризуется в МСФО как:

«…материальные активы, которые:

а) предназначены для использования в процессе производства или поставки товаров и предоставления услуг, при сдаче в аренду или в административных целях;

б) предполагаются к использованию в течение более чем одного отчетного периода» [41].

Инвестиционная недвижимость охарактеризована как «недвижимость (земля или здание, либо часть здания, либо и то и другое), находящаяся во владении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды) с целью получения арендных платежей или прироста стоимости капитала, или того и другого, но:

а) не для использования в производстве или поставке товаров, оказании услуг, в административных целях; а также

б) не для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности» [44].

В МСФО 40 «Инвестиционное имущество» вводится также термин «недвижимость, занимаемая владельцем», под которой понимается «недвижимость, находящаяся во владении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды), предназначенная для использования в производстве или поставке товаров, оказании услуг или в административных целях» [44]. Недвижимость, занимаемая владельцем, учитывается аналогично объектам основных средств, и, по существу, является их составной частью, в отчете о финансовом положении она включается в состав основных средств.

Отличие инвестиционной недвижимости от основных средств состоит, прежде всего, в том, что основные средства предприятие непосредственно использует само (за исключением движимого имущества, сдаваемого в операционную аренду), а инвестиционная недвижимость эксплуатируется другими хозяйствующими субъектами, либо вообще не эксплуатируется (земля в ожидании будущей продажи, ожидаемой более чем через год). Так как доход, который предприятие получит от инвестиционной недвижимости, не зависит от качества и эффективности внутренней работы предприятия (по производству продукции или оказанию услуг), а во многом зависит от рыночной конъюнктуры (в случае продажи и сдачи в аренду), а также от того насколько эффективно будет эксплуатировать его арендатор (в случае сдачи в аренду), то первоначальная и балансовая стоимости этой недвижимости не содержат в себе существенной ценности для пользователя отчетности, равно как и для менеджеров предприятия. Важным в данном случае становится справедливая стоимость инвестиционной недвижимости, т. е. величина, указывающая пользователю возможные будущие выгоды, которые будут получены от этой недвижимости, и которые видит в ней рынок. Наилучшим показателем, дающим пользователю возможность уяснить, насколько предприятие увеличило свое богатство за счет вложений в инвестиционную недвижимость или уменьшило его за отчетный период, является показатель прироста (снижения) ее справедливой стоимости. Это изменение справедливой стоимости согласно МСФО немедленно признается в прибылях/убытках, т. е. признается виртуальный (нереализованный) результат, подобно тому, как это делается в отношении инвестиций, представленных ценными бумагами, измеряемыми по справедливой стоимости через прибыль/убыток (в качестве еще одного варианта допустимо правилами МСФО 40 «Инвестиционное имущество» использовать историческую модель оценки результата, но этот вариант, на наш взгляд, плохо отражает экономическую сущность инвестиционной недвижимости).

Следует подчеркнуть еще одну особенность инвестиционной недвижимости, состоящую в способности отдельного объекта, относящегося к ней, генерировать независимый от других объектов денежный поток, в то время как объекты основных средств, обычно, генерируют денежные потоки только при совместном использовании нескольких из них. Соответственно, и по способу и степени самостоятельности генерирования денежного потока; и по значимости для всех лиц, принимающих решения; и по виду оценки и модели признания результата от владения ею; и по методам планирования поступления от нее выгод и управления этими выгодами – инвестиционная недвижимость кардинально отличается от основных средств. Важным представляется, что физическая (материальная) форма в случае инвестиционной недвижимости не так важна, как права на нее, позволяющие сдать ее в аренду или продать (в будущем), хотя физические свойства объектов недвижимости, безусловно, могут оказывать влияние на уровень получаемого от них дохода.

В связи с отмеченными отличиями инвестиционной недвижимости и основных средств, и тем, что в РСБУ, скорее всего, для приближения к МСФО, из основных средств был выделен актив «Доходные вложения в материальные ценности» (статья в активе баланса), отражаемый на отдельном счете и включающий в себя объекты, в определенной мере схожие с инвестиционной недвижимостью, мы не можем согласиться с точкой зрения, отраженной, например, в следующем высказывании: «Так, например, основные средства, предназначенные для получения дохода не по их прямому назначению (для передачи в аренду), в бухгалтерском учете учитываются на счете 03 "Доходные вложения в материальные ценности". Поскольку по своей природе данные объекты не перестают быть основными средствами, то для целей экономического анализа эти активы имеют значение» [94]. Конечно, эти объекты имеют значение для анализа, причем может быть даже еще большее, чем основные средства, но они именно перестают быть основными средствами, если становятся инвестиционной недвижимостью, и их анализ с приведенной выше позиции не позволит получить правдивые результаты. В тоже время следует разделить мнение о том, что счет 03 "Доходные вложения в материальные ценности»… по сути… является "производным" от счета 01 "Основные средства" с аналогичным порядком формирования стоимости и списания ее через амортизационные отчисления. Неудивительно, что учет объектов, отраженных на счете 03, регулируется ПБУ 6/01. Итогом такого универсального "регулирования" является то, что между основными средствами, эксплуатируемыми в ходе основной деятельности и сданными в аренду, немного отличий. В национальном законодательстве есть пробел в регулировании учета инвестиционного имущества, для которого не подходят правила учета основных средств, доходных вложений в материальные ценности, вложений во внеоборотные активы, поэтому предлагаем обратиться к международному опыту, в частности к МСФО (IAS) 40» [52].