Диана Кристиан - ТВОРИМ СОВМЕСТНУЮ ЖИЗНЬ, или Как создать Экопоселение

потерять землю будет гораздо меньше, ибо предполагается, что сами основатели, их родственники и друзья,

в силу своей заинтересованности в продолжении проекта, согласятся ждать гораздо дольше прежде, чем

решат ради возврата денег обратить взыскание на землю общины.

Обращаясь к родственникам или друзьям с просьбой о займе, представьте им то, что люди в такой

ситуации обычно желают видеть – ясно и грамотно составленное описание образа и целей вашей общины,

стратегический план, описывающий как и в какие сроки вы намерены достичь этих целей, а также

объяснение, как вы намерены содержать и управлять недвижимостью, которую собираетесь приобрести.

Составьте соглашение, например, в форме простого векселя, в котором будут описаны все существенные

условия займа:

•

Какова сумма займа?

•

Каков срок займа?

•

Каковы процентная ставка и условия возврата? Каковы сроки платежей (ежемесячные,

ежеквартальные)? Суммируются ли проценты к основной сумме долга или начисляются

параллельно? Начисляется ли процент только на основную сумму долга или также и на

просроченные проценты?

•

Каково обеспечение займа (залог вашей недвижимости; круговое поручительство вашей

группы; залог какого-либо иного имущества)?

•

Если заем не обеспечен залогом или поручительством, как ваша группа будет его

выплачивать в случае, если община окажется не такой успешной, как планировалось?

•

Подлежит ли договор нотариальному удостоверению?

•

Если в договоре участвуют несколько заимодавцев, то какова очередность выплат по

займам? – всем пропорционально или же сначала полностью один заем, потом следующий?

При составлении договора займа вам снова может очень пригодиться помощь вашего юриста. Так,

основатели Дансинг Рэббит хотели максимально ясно обозначить, что все три их частных займа обеспечены

залогом их недвижимости, и их юрист не только зарегистрировал договоры в окружной регистрационной

службе, но и добавил специальные формулировки в векселя и залоговые расписки о том, что займы были

обеспечены, соответственно, 9/19, 5/19 и 5/19 долями выручки от продажи имущества общины в случае ее

роспуска.

ЕСЛИ ЗЕМЛЮ ПОКУПАЕТ ОДИН ИЗ ЧЛЕНОВ.

Иногда лучшим – или даже единственным - способом для группы приобрести желанный участок

земли является просто пойти и купить ее на деньги одного или нескольких ее участников, которые могут

себе это позволить. Каждая из общин, упомянутых в этой книге, которая приобрела свою землю за наличные

средства, сделала это потому, что один или двое из ее основателей уже имели необходимую сумму.

Неоспоримое преимущество этого пути заключается в том, что обеспеченный член группы может заключить

сделку немедленно, освобождая группу от необходимости рыться по сусекам, в то время, как более

оборотистый покупатель с готовой суммой в кармане сметет ее с рынка. Основатель, покупающий землю

для общины, по сути, выступает в роли банка, финансирующего остальным членам группы покупку

недвижимости под умеренный процент и возмещающего свои расходы с течением времени по мере того, как

они смогут с ним расплатиться.

Именно так поступил Кеннет Махаффи в Лост Вэлли, которому члены общины впоследствии в

течение нескольких лет возместили его 100 тысяч долларов на покупку и еще 100 тысяч на обустройство и

реконструкцию за счет дохода от деятельности конференц-центра, а потом и за счет рефинансирования

долга. Аналогичным образом предполагает возместить свои расходы (за вычетом собственной доли) Хэнк

Обермейер, когда купленная им для общины Марипоза Гроув недвижимость будет рефинансирована

учрежденным для этой цели жилищным кооперативом.

Дансинг Рэббит выплачивал деньги вложившимся в покупку одному из основателей, а также

родственникам и друзьям – заимодавцам путем ежеквартальных платежей за счет средств от аренды

участков все возрастающему числу общинников, живущих на земле.

ЗАЩИТА ИНТЕРЕСОВ НОМИНАЛЬНОГО СОБСТВЕННИКА ПРИ

ПОМОЩИ «ТРИЖДЫ ЧИСТОЙ АРЕНДЫ»

Многие основатели общин, которые могли бы позволить себе купить землю для будущего

поселения, опасаются поступить таким образом, опасаясь потенциальных проблем, вытекающих из их

статуса единственного официального собственника земли. К примеру, если все решения, способные

повлиять на стоимость недвижимости, будут приниматься собственником единолично (поскольку именно

он несет весь финансовый риск), остальные члены общины будут наверняка ощущать дисбаланс власти и

противиться ему, а это готовая почва для структурного конфликта в поселении. С другой стороны, если

решения, влияющие на стоимость земли, будет принимать вся группа, включая тех, кто не платил за нее,

собственник, вложивший в покупку собственные сбережения, будет ощущать недовольство оттого, что его

вложения могут быть обесценены людьми, которые ничем не рискуют. К тому же, с точки зрения закона,

именно единственный номинальный собственник земли будет отвечать по любым искам, связанным с

недвижимостью, отвечать за нецелевое использование земли, нести бремя расходов на ее содержание,

налоги и страхование без формального права предъявлять регрессные требования об уплате

соответствующих долей в его расходах к остальным участникам группы.

Если формирующаяся община находит привлекательный участок земли, и один или двое из членов

группы могут себе позволить приобрести его за счет личных средств, то вышеописанные проблемы можно

обойти при помощи юридической схемы, называемой «трижды чистая аренда» ( triple net lease )95. Эта схема

обычно используется для определения прав и обязанностей лендлорда и арендатора при аренде площадей и

помещений для предпринимательской деятельности. Однако она может быть с успехом использована для

защиты единственного номинального собственника земли от непропорциональной финансовой и

юридической ответственности и распределения ее равномерно по всей группе. «Трижды чистая аренда» -

это договор, заключаемый между номинальным собственником земли (арендодателем) и членами группы

(арендаторами), в соответствии с которым, например, определенные члены общины (включая номинального

собственника, но не только его) имеют определенные права по использованию недвижимости и несут

равную ответственность по уплате расходов на ее содержание, обустройство, налоги и страхование. Этот

договор может освободить номинального собственника от единоличной ответственности как по всем