Николай Вольхин - Залоговик. Все о банковских залогах от первого лица

4. – «Проверка автоколонны».Особенность этого мониторинга – в большом количестве транспортных средств и сложности единовременного осмотра всех единиц техники. Пошаговая технология проверки:

а) – ранним утром, до выхода транспорта, занимаем пост на проходной автобазы;

б) – под «радостные», «полные поддержки» крики водителей фиксируем в выписке со счета 01 «основные средства» / перечне имущества к залогу (первичный мониторинг) / приложении к договору залога (постмониторинг) все авто, выезжающие в рейс. Проверку работоспособности не проводим, так как неисправную технику не выпустят с базы;

в) – проверка проводится по госномерам, при возможности выборочно сверяются VIN-номера;

г) – направляемся в ремонтный цех и исключаем все машины, предлагаемые к залогу и находящиеся в этом цехе. После того как техника будет исправна, банк может вернуться к вопросу рассмотрения ее в качестве залога.

Мониторинг зданий и сооружений может проводиться в документарной форме (табл. 1.7), на основе анализа выписок из ЕГРП [17]либо посредством физических проверок (табл. 1.8). Набор документов, запрашиваемый залоговой службой у залогодателя при первичном мониторинге/постмониторинге зданий и сооружений, таков:

1. Выписка из ЕГРП на здание и земельный участок, на котором оно расположено.

2. Свидетельство о государственной регистрации права собственности (пункты 2–5 запрашиваются в виде заверенных копий).

3. Кадастровый паспорт на здание (технический паспорт БТИ либо экспликация и поэтажный план).

4. Кадастровый план земельного участка.

5. Договоры аренды (при сдаче объекта или его части в аренду третьим лица).

Табл. 1.7. Документарный мониторинг зданий и сооружений [18]

Табл. 1.8. Физический мониторинг зданий и сооружений

Практика формирования электронного залогового досье предполагает наличие фотографии залога, выполненных в ходе мониторинга. Здания, помещения и сооружения фотографируют исходя из следующих принципов:

1. Нужны ракурсы, позволяющие оценить объем, то есть фото выполняют с угла здания или помещения.

2. Фотографируют адресные ориентиры (при отсутствии на объекте – снимаем соседние здания).

3. Фото прилегающей территории и подъездных путей (инфраструктуры).

4. Инфраструктурное оборудование здания, наличие пожарной и физической охраны.

При первичном осмотре здания важен его коммерческий потенциал: «якорные» арендаторы, соотношение арендуемых и невостребованных площадей, профиль объекта и т. д.

«Земля она и есть земля, и нечего там осматривать» – с такой позицией сталкивались многие опытные залоговики, настаивающие на первичном осмотре земельного участка при рассмотрении кредитной заявки. И вправду, что интересного можно увидеть при визуальном осмотре земельного участка? В моей практике на территории предлагаемых в залог участков выявлялись: здания и сооружения, не принадлежащие залогодателю, незаконно организованные свалки, песчаные карьеры, пруды, линии магистральных газопроводов и электропередач. В залог предлагали заведомый неликвид: полоску шириной в десяток метров и длиной в несколько километров; земли, граничащие с кладбищем; участки, декларируемые под торговую застройку и при этом отсеченные впереди лежащим участком от федеральной трассы. Продолжать этот ряд можно долго, но общее резюме – первичный и последующий мониторинг земельных участков обязателен.

Сопоставление границ закладываемого земельного участка, приведенных в кадастровом плане, и данных, определяемых при визуальном осмотре, осуществляется с помощью публичной кадастровой карты Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр – http://maps.rosreestr.ru/portalonline). В качестве вспомогательного инструментария используются спутниковые карты http://maps.yandex.ruи http://maps.google.ru. Для определения координат земельного участка и фиксации результатов визуального осмотра можно использовать фотоаппараты со встроенным модулем GPS [19]. При фотосъемке данные о координатах предмета залога автоматически записываются на съемный носитель и могут использоваться залоговой службой.

Документарный мониторинг земли аналогичен принципам, изложенным в табл. 1.7. В случае выявления [20]на земельном участке площадей, обремененных сервитутами, эти площади вычитаются из общей площади участка при расчете его стоимости. В практике бывали случаи, когда после исключения сервитутов свободная площадь земли оказывалась близкой к нулю.

Отмечу, что технология документарного мониторинга недвижимости не является исключительной. В табл. 1.9 представлены виды залогов, документарная форма мониторинга которых является повсеместной практикой залоговых служб.

Табл. 1.9. Виды обеспечения, подлежащего документарному мониторингу

Вышеприведенный анализ мониторинга основных типов залога не охватывал единых принципов мониторинга. В данном разделе эта нехватка информации восполняется.

1.-Физическая и пожарная охрана.Запрос у заемщика документов по физической/пожарной охране местонахождения предмета залога зачастую вызывает недоумение бизнес-подразделений и самого клиента. Справедливо полагать, что если залоговая служба провела мониторинг и зафиксировала наличие средств защиты, то прочие действия излишни. Но, как говорят залоговики, «залоговый случай – наш друг». В данном случае другом является страховой случай. Во избежание отказа страховой компании в выплате страхового возмещения рекомендуется формирование доказательной базы, подтверждающей наличие защиты залога. Запрашиваются и приобщаются к кредитному досье:

– договор на охрану с ЧОП. В случае охраны собственными силами залогодателя: выписка из штатного расписания или приказ о вступлении в должность охранников;

– договор с пожарной частью или договор на обслуживание пожарной сигнализации.