Т. Панченко - Займы и кредиты: бухгалтерский учет и налогообложение

– общая сумма страхового обеспечения по всем заемщикам по риску страхования жизни и потери трудоспособности должна покрывать сумму задолженности по обеспеченным ипотекой обязательствам плюс 10 %.

Порядок проведения публичных торгов по решению суда об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное по договору ипотеки, определен главой 10 Закона об ипотеке. Согласно ст. 57 этого Закона процедура реализации недвижимого имущества на торгах состоит из нескольких этапов:

– объявление торгов;

– квалификационный отбор участников;

– проведение торгов;

– подведение итогов;

– заключение договора по итогам торгов.

В соответствии с подпунктом 3 п. 1 ст. 58 Закона об ипотеке организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися, если лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок. В этом случае применительно к положениям п. 2 ст. 58 Закона об ипотеке кредитор по соглашению с должником может приобрести недвижимое имущество по первоначальной продажной цене с зачетом требований в счет выкупной цены. Если соглашение не состоится, то согласно п. 3 и 4 ст. 58 Закона об ипотеке проводятся повторные торги. Если они не состоялись, кредитор вправе без согласия на то должника приобрести имущество в собственность с уменьшением его первоначальной продажной цены на сумму не менее 25 %.

Таким образом, в соответствии с Законом об ипотеке в случае признания повторных торгов несостоявшимися у кредитора возникает право оставить заложенное имущество за собой, то есть приобрести его в собственность, причем возможность реализации вышеуказанного права не ограничена, в том числе она не обусловлена необходимостью получения согласия должника. Право оставить имущество за собой возникает и в случае, если торги признаны несостоявшимися по причине невнесения победителем торгов выкупной цены в установленный законом срок.

Очевидно, что кредитору крайне выгоден двукратный срыв торгов: у него появляется право приобрести имущество за 75 % его стоимости. Почему бы не способствовать именно подобному развитию событий путем выставления на торги недобросовестного участника, который дважды не выполнит требования о внесении покупной цены, симулирует ситуацию, при которой торги будут признаны несостоявшимися дважды, и создаст основания для приобретения имущества кредитором по существенно заниженной стоимости?

В соответствии с п. 4 ст. 57 Закона об ипотеке задаток, вносимый лицами, желающими принять участие в торгах, не может превышать 5 % от начальной продажной цены заложенного имущества. Лицу, не внесшему покупную цену в течение пяти дней с момента окончания публичных торгов, задаток не возвращается. Данные средства поступят кредитору за вычетом некоторых расходов. Одновременно у кредитора возникает право приобрести имущество в собственность за 75 % его стоимости, то есть практически не затратив собственных средств, так как взыскатель получает своего рода скидку в размере 25 %. При этом нет препятствий к продаже приобретенного имущества за 100 % его стоимости.

Подобное положение создаст почву для злоупотреблений как правами кредитора в его собственных интересах, так и положением управляющего персонала в коммерческой организации. Для получения максимальной экономической выгоды от злоупотребления правами кредитора последний может попытаться вступить в сговор с должностными лицами, имеющими полномочия в сфере исполнения судебных актов. С учетом того, что в большинстве случаев оценка имущества, передаваемого на торги, занижена, перспектива оспаривания произведенной в рамках исполнительного производства оценки в судебном порядке весьма туманна и выгода для кредитора или иных заинтересованных лиц очевидна.

Согласно данным статистики только 16 % заемщиков при приобретении жилых помещений с передачей их в залог банку реально рассчитывают свои финансовые возможности в долгосрочном периоде. Остальные 84 % не имеют представления о последствиях просрочки исполнения обязательств по кредитному договору. Анализ кредитного рынка показывает, что в ближайшее время ожидается накопление критической массы неплатежей по кредитным договорам, обеспеченным ипотекой. Текущая редакция Закона об ипотеке сохраняет возможность для злоупотребления правами кредитора.

Предположим, что покупается квартира в кредит под залог этой же квартиры.

Прежде всего заемщику надо знать, какую максимальную сумму кредита готов дать банк. Для этого ему необходимо позвонить в банк и назвать размер своей заработной платы. Если заемщик собирается брать кредит вместе с супругой, то надо сообщить и ее доход. Например, созаемщики с суммарным доходом порядка 80 000 руб. в месяц могут рассчитывать на кредит в размере 4 400 000—4 950 000 руб.

Часть банков признает созаемщиками только супругов. Другие кредитные организации более лояльны: созаемщиками могут выступать взрослые дети, родители непенсионного возраста или даже третьи лица. Обычно банки позволяют учитывать для получения кредита доходы не более четырех созаемщиков.

Начальные расходы.К начальным расходам можно отнести первоначальный взнос и затраты на оформление кредита.

Первоначальный взнос.Большинство банков требует, чтобы заемщик располагал собственными средствами – не менее 10 % от стоимости квартиры. Некоторые кредитные организации, кроме того, связывают величину первоначального взноса и ставку по кредиту. Например, в одном из банков при первоначальном взносе в 10 % стоимости квартиры ставка по кредиту в рублях будет 15 %. Зато при первоначальном взносе 15 % ставка составит уже от 10 до 12,5 %.

Имеются банки, которые выдают кредит и вовсе без первоначального взноса. Но в этом случае помимо процентов заемщику придется уплачивать дополнительную комиссию – 0,2 % от суммы кредита ежемесячно до тех пор, пока суммарные платежи заемщика не превысят 20 % от величины кредита. На практике этот срок составляет полтора – два года.

Другие банки готовы кредитовать заемщика без первоначального взноса и не применять за это дополнительных комиссий.

Плата за рассмотрение заявки и за выдачу кредита.В некоторых банках заявка клиента на получение кредита рассматривается бесплатно. В других это стоит 1000—1500 руб. Некоторые банки требуют плату только за рассмотрение заявки, где указан неофициальный доход.

Все кредитные организации помимо процентов по кредиту требуют еще и разовую комиссию за выдачу кредита в размере 1—1,5 % от его суммы или, как вариант, ежемесячную комиссию за обслуживание, которая составляет 120—250 руб.