Т. Панченко - Займы и кредиты: бухгалтерский учет и налогообложение

Передаваемое в ипотеку жилое помещение должно быть свободно от каких-либо ограничений (обременений) прав на него, в том числе прав третьих лиц, за исключением прав членов семьи собственника-залогодателя.

При совершении сделок по приобретению жилых помещений между родственниками необходимо учитывать дополнительные требования:

– ипотечные сделки, направленные на приобретение заемщиком с использованием средств ипотечного кредита жилого помещения, находящегося в собственности супруга заемщика, а также ипотечные сделки между родителями и их детьми (членами семьи детей), в том числе достигшими 18-летнего возраста, и наоборот, банком не рассматриваются (ипотечные сделки, направленные на приобретение заемщиком с использованием средств ипотечного кредита жилого помещения, находящегося в собственности бывшего супруга заемщика, должны быть предварительно согласованы с организацией, осуществляющей выкуп закладных);

– ипотечные сделки между взаимозависимыми лицами могут быть предметом рассмотрения при условии, что до совершения сделки покупатель не проживал (не был зарегистрирован) в приобретаемой квартире с продавцом, а после совершения сделки продавец не будет проживать (не будет зарегистрирован) в данной квартире с покупателем.

К взаимозависимым лицам относятся иные родственники заемщика (залогодателя) – родные братья и сестры, дедушка, бабушка.

При совершении сделок между взаимозависимыми лицами первоначальный взнос и кредитные средства должны быть перечислены в безналичном порядке со счета заемщика на счет продавца.

Независимый оценщик должен представить подробное описание имущества и оценку его рыночной стоимости, то есть наиболее вероятной цены, по которой жилое помещение может быть отчуждено на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Стоимость предмета залога должна соответствовать техническим и иным потребительским свойствам жилого помещения.

Размер предоставляемого кредита рассчитывается в зависимости от цены жилого помещения (расчет коэффициента К/З) и должен составлять не более 90 % и не менее 35 % от стоимости приобретаемого жилого помещения. В расчет принимается минимальная из двух величин: продажная цена и (или) оценочная стоимость по результатам заключения независимого оценщика. В любом случае сумма кредита не может быть больше ликвидационной стоимости предмета оценки, если такая сумма указана в отчете об оценке.

При приобретении отдельно стоящего дома оценка должна проводиться отдельно для дома и для земельного участка. При этом цена земельного участка не может быть ниже нормативной цены земли, установленной в данной местности.

Оценщик представляет отчет о результатах оценки, который должен по своему содержанию соответствовать требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Стандартам оценки, утвержденным постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 № 519.

Оценщик определяет рыночную стоимость заложенного жилого помещения на дату проведения оценки, основываясь на анализе всей полученной информации согласно требованиям действующего российского законодательства в области оценочной деятельности. Оценщик вправе потребовать от заказчика доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления оценки предмета залога. Оценщик обязан отразить в отчете об оценке отсутствие необходимой документации и информации или, в случае если отсутствие информации препятствует осуществлению объективной оценки, отказаться от ее проведения.

Агентство ипотечного жилищного кредитования вправе произвести новую оценку предмета ипотеки с привлечением другого оценщика, в том числе предложив заемщику условия и стоимость новой оценки.

Страхователем по договорам страхования должен выступать заемщик (залогодатель).

В качестве застрахованных лиц по страхованию жизни и утрате трудоспособности должны выступать все заемщики (лица, являющиеся солидарными заемщиками по кредитному договору).

Если в качестве солидарного заемщика выступает лицо, не имеющее дохода, то страхование жизни и утраты трудоспособности такого солидарного заемщика может не производиться. Однако при этом основной заемщик должен заключить договор страхования жизни и утраты трудоспособности на всю сумму обязательства согласно требованиям банка.

Первым выгодоприобретателем по договорам страхования должен быть банк, предоставивший ипотечный кредит на приобретение жилого помещения.

Сумма страхового возмещения определяется в соответствии с требованиями кредитного договора и на каждую конкретную дату периода кредитования должна быть не менее остатка ссудной задолженности, увеличенного на 10 %. Выплата страхового возмещения производится на счета выгодоприобретателя в полном объеме суммы страхового возмещения (остатка ссудной задолженности) независимо от размера ущерба объекта страхования.

Срок действия договоров страхования должен быть не менее срока действия денежного обязательства плюс один рабочий день.

Страховые взносы могут уплачиваться как разовым платежом за весь срок страхования, так и периодической (ежегодной) уплатой в течение срока действия кредитования плюс один рабочий день.

Страхование осуществляется за счет средств заемщика.

Комплект документов, регулирующих взаимоотношения сторон при страховании в процессе ипотечного кредитования, должен включать:

– договор (полис) страхования жизни и потери трудоспособности заемщика;

– договор (полис) страхования риска утраты и повреждения жилого помещения – предмета ипотеки;

– договор (полис) страхования титула собственности (риска утраты права собственности) – по отдельному требованию банка.

Кроме того, может быть использован комплексный договор (полис) страхования, включающий все вышеуказанные виды страхования либо первые два вида страхования.

При оформлении ипотечной сделки применяются формы страховых договоров, согласованные банком со страховой компанией.

Страховая программа должна соответствовать следующим требованиям:

– страхование жизни и потери трудоспособности должны осуществлять все лица, являющиеся заемщиками по кредитному договору, поскольку они несут солидарную ответственность за исполнение взятых на себя обязательств по погашению ипотечного кредита в полном объеме;