Т. Панченко - Займы и кредиты: бухгалтерский учет и налогообложение

Обязательство по договору займа или кредита, иное обязательство (обязательство, основанное на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре) может обеспечиваться ипотекой – залогом недвижимости. Отношения, возникающие в связи с залогом недвижимости – ипотекой, регулируются Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке).

Согласно п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке по договору об ипотеке одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя за изъятиями, установленными федеральным законом.

В целях развития ипотечного кредитования отсутствует обязанность нотариального удостоверения договора об ипотеке, что позволяет уменьшить издержки сторон договора (на практике договор ипотечного кредитования заверяется нотариусом).

Не требуется также нотариального удостоверения кредитных и иных договоров, содержащих обязательство, обеспеченное ипотекой. Вышеназванные договоры заключаются в письменной форме и подлежат государственной регистрации.

Договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок до одного года, не подлежит государственной регистрации. В связи с этим договор о залоге прав по такому договору аренды не является договором ипотеки. Права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, не подлежащего государственной регистрации, не могут быть предметом договора об ипотеке. Поэтому договор о залоге прав арендатора, вытекающих из такого договора, не является договором об ипотеке и не подлежит государственной регистрации.

Закон об ипотеке предоставляет сторонам договора возможность изменять содержание закладной. При этом государственная регистрация соглашения о данном изменении осуществляется безвозмездно и должна быть произведена в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

Если договором не предусмотрено иное, Закон об ипотеке устанавливает в отношении ипотеки земельного участка, на котором расположены здания или сооружения, принадлежащие залогодателю, и строящихся объектов следующее:

– при ипотеке земельного участка право залога распространяется на здания и сооружения залогодателя, находящиеся на участке, и строящиеся объекты;

– в случае приобретения земельного участка или прав аренды с использованием кредитных средств этот участок или право аренды на него считаются находящимися в залоге;

– в случае возведения здания или сооружения с использованием заемных средств земельный участок, на котором осуществляется строительство, или право аренды на него считается находящимся в залоге;

– жилье, приобретенное или построенное хотя бы частично с использованием кредитных средств, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на него; по завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.

Согласно ст. 78 Закона об ипотеке обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества служат основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в них, при условии, что они были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленного кредита или займа на приобретение либо строительство жилого дома или квартиры.

Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя, после возникновения ипотеки сохраняют силу при реализации жилого помещения. Условия его расторжения определяются ГК РФ и жилищным законодательством Российской Федерации.

В соответствии с п. 4 ст. 31 Закона об ипотеке заемщик, являющийся залогодателем по договору об ипотеке жилого дома или квартиры, вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 <���Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке> разъяснило применение ряда положений Закона об ипотеке.

Так, ВАС РФ уточнил, что если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является возведенное здание (сооружение).

В п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 отмечено, что предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения. Например, не может быть предметом ипотеки часть площади склада.

При обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке право аренды земельного участка и при его реализации к лицу, приобретшему такое право, переходят также обязанности арендатора по соответствующему договору аренды.

Исполнение обязательств, вытекающих из двух и более кредитных договоров, заключенных между одним и тем же должником и кредитором, может быть обеспечено одним договором об ипотеке здания.

Нормы ст. 46 Закона об ипотеке будут применяться, если в последующем при уступке кредитором своих прав по одному из этих кредитных договоров третьему лицу с одновременной уступкой прав по договору об ипотеке стороны не определят очередность, в которой ипотека обеспечивает исполнение должником обязательств перед ними. При этом вырученная от реализации предмета ипотеки сумма подлежит распределению между кредиторами пропорционально размерам их требований, обеспеченных ипотекой.

Что касается порядка заключения, изменения и исполнения договора об ипотеке, то ВАС РФ в информационном письме от 28.01.2005 № 90 разъяснил следующее:

– соглашение об уступке права по обеспеченному ипотекой основному обязательству должно быть совершено в той же форме, что и договор, из которого возникло обязательство, а переход прав по договору об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этого договора;