Т. Панченко - Займы и кредиты: бухгалтерский учет и налогообложение

– при указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту оценку, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке;

– заключенное сторонами соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество может быть расторгнуто сторонами не только по соглашению сторон, но также по решению суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных законом или этим соглашением;

– суд не имеет права устанавливать очередность реализации заложенного имущества, если такая очередность не предусмотрена соглашением залогодателя и залогодержателя.

Если заемщик – физическое лицо, то для принятия решения банком о предоставлении ипотечного кредита заемщику в банк представляются следующие документы:

– анкета-заявление на получение ипотечного кредита с оригиналами или нотариально заверенными копиями следующих документов:

копии всех страниц паспорта;

сведения о ранее выданном паспорте;

копии всех страниц трудовой книжки заемщика;

справки с места работы по установленной законодательством форме (форма № 2-НДФЛ, утвержденная приказом ФНС России от 13.10.2006 № САЭ-3-04/706@) или в простой письменной форме, утвержденной банком, и т.д.

Если заемщик – индивидуальный предприниматель, то для принятия банком решения о предоставлении ипотечного кредита представляется копия налоговой декларации установленной формы для метода налогообложения, применяемого данным заемщиком, за два последних полных отчетных налоговых периода с отметкой налогового органа о принятии или копия налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц установленного образца (форма № 3-НДФЛ, утвержденная приказом Минфина России от 23.12.2005 № 153н) за два последних полных отчетных налоговых периода с отметкой налогового органа о принятии.

Платежеспособность заемщика – индивидуального предпринимателя рассчитывается с учетом дохода заемщика, указанного в представленных копиях налоговой декларации за два последних полных налоговых периода, путем приведения данных к годовой базе, то есть если отчетность поквартальная, то среднее арифметическое значение квартального дохода умножается на четыре, а если полугодовая – то на два.

Если заемщик получает доходы в виде дивидендов от собственного дела, то для принятия решения о предоставлении ипотечного кредита этому заемщику должно принадлежать не менее 25 % участия в каком-либо предприятии, которое должно реально функционировать (осуществлять прибыльную деятельность) в течение не менее последних 24 месяцев. Заемщик должен владеть вышеуказанной долей участия в одном и том же предприятии в течение не менее последних 12 месяцев.

Вышеуказанные лица, а также заемщики, занятые собственным предпринимательством (индивидуальный предприниматель без образования юридического лица) и иной самостоятельной профессиональной деятельностью (частные нотариусы, детективы, охранники и т.д.), должны представить документы, подтверждающие устойчивость и жизнеспособность своего предприятия и (или) того, что они могут и впредь получать доход, достаточный для погашения ипотечного кредита.

Среднемесячный заработок (доход) индивидуального предпринимателя определяется следующим образом:

– по индивидуальным предпринимателям, не осуществляющим выплаты наемным работникам, – путем деления суммы вмененного дохода за вычетом уплаченного за отчетный период единого налога на вмененный доход, с которого уплачен единый налог, на период (в месяцах), за который уплачен единый налог на вмененный доход;

– по индивидуальным предпринимателям, осуществляющим выплаты наемным работникам, – путем деления величины, соответствующей разнице между суммой вмененного дохода, с которого уплачен единый налог, суммами уплаченного за отчетный период единого налога на вмененный доход, суммами, указанными индивидуальным предпринимателем в целях исчисления среднемесячного заработка наемных работников, на период (в месяцах), за который уплачен единый налог на вмененный доход.

Сведения о суммах, выплаченных индивидуальным предпринимателем наемным работникам, могут быть подтверждены Расчетом авансовых платежей по единому социальному налогу для налогоплательщиков, производящих выплаты физическим лицам, утвержденным приказом Минфина России от 09.02.2007 № 13н, с отметкой налогового органа, в котором отражены суммы дохода, начисленные наемным работникам.

Для расчета платежеспособности заемщика, перешедшего на упрощенную систему налогообложения, учитывается доход заемщика, указанный в налоговой декларации за отчетный период, за вычетом уплаченного единого налога, деленный на количество месяцев в отчетном периоде.

В иных случаях доход индивидуального предпринимателя, используемый для оценки кредитоспособности заемщика и полученный в результате анализа представленных налоговых деклараций юридического лица, рассчитывается путем деления годовой суммы на 12.

В случае если предприниматель представляет форму № 3-НДФЛ или иную установленную форму налоговой отчетности для физических лиц, то среднемесячный доход рассчитывается путем деления годовой суммы на 12.

Для получения ипотеки лицо, имеющее регулярный доход в виде процентов по вкладам, представляет в банк следующие документы:

– договор о депозитном (срочном) вкладе;

– выписку со счета вклада до востребования о движении денежных средств за последние 12 месяцев;

– справку банка о выплаченных процентах по вкладу;

– документ, подтверждающий уплату налога на доходы физических лиц вкладчиком в связи с получением процентного дохода (при необходимости – по требованию специалиста департамента ипотечного кредитования).

Для получения ипотеки лицо, имеющее регулярный доход в виде страховых выплат, представляет в банк следующие документы:

– договор о страховании (страховой полис);

– документы, подтверждающие уплату страховых премий страхователем страховой компании по договору страхования (полису);

– справку страховой компании о произведенных страховых выплатах;

– документ, подтверждающий уплату налога на доходы физических лиц страхователем в связи с получением указанного дохода (при необходимости).