Ю. Лермонтов - Оптимизация налогообложения: рекомендации по и уплате налогов

Согласно условиям договоров аренды и субаренды арендаторы ежемесячно вносили арендную плату в фиксированном размере, а также было предусмотрено возмещение арендаторами налогоплательщику расходов, связанных с текущей эксплуатацией и содержанием арендуемых помещений (электроэнергия, газ, водоснабжение, канализация) по отдельным договорам. Основанием для расчетов служили счета, выставленные налогоплательщику соответствующими организациями.

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу ст. 616 ГК РФ на арендатора (нанимателя) возлагается обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, в том числе оплачивать коммунальные услуги, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.

Расходы (затраты) по оплате коммунальных платежей, в том числе расходы по технической эксплуатации инженерных сетей здания, расходы на электро-, тепло-, водоснабжение, канализацию и содержание вспомогательных помещений, расходы на страхование зданий и иные расходы, несет в соответствии с условиями договора аренды арендодатель или арендатор.

В данном случае договорами аренды и субаренды, заключенными налогоплательщиком с арендаторами, была установлена обязанность арендаторов возмещать расходы арендодателя по оплате коммунальных услуг после выставления соответствующими организациями арендодателю счетов за конкретные расчетные периоды. Договорами аренды (субаренды) было предусмотрено перечисление суммы возмещения отдельно от арендной платы.

Следовательно, расходы на содержание переданного в аренду имущества должны были нести арендаторы.

Суммы возмещения по оплате коммунальных платежей, полученные от арендаторов, не являлись доходом арендодателя, поскольку в данном случае компенсировались приобретенные налогоплательщиком услуги по содержанию сданных в аренду или субаренду помещений, а не осуществлялась перепродажа этих услуг арендаторам.

Соответственно затраты на оплату коммунальных услуг, относившихся к сданным в аренду помещениям, не являлись расходом налогоплательщика, поскольку они не приводили к уменьшению его экономических выгод в связи с получением от арендаторов соответствующего возмещения. Эти расходы являлись расходами арендаторов и, следовательно, не могли признаваться экономически обоснованными у арендодателя.

Договорами аренды и субаренды было установлено ежемесячное перечисление арендаторами арендной платы в фиксированном размере.

Договорами было также предусмотрено возмещение арендаторами налогоплательщику расходов, связанных с текущей эксплуатацией и содержанием арендуемых помещений (электроэнергия, газ, водоснабжение, канализация) по отдельным договорам. Основанием для расчетов служили счета, выставленные налогоплательщику соответствующими организациями.

Документ, именовавшийся сторонами расчетом арендной платы, не мог рассматриваться в качестве соглашения об изменении размера арендной платы, установленного договорами в фиксированном размере, который не включал коммунальные платежи.

Из представленных налогоплательщиком расчетов следовало, что сумма арендной платы совпадала с размером собственно платы за пользование нежилыми помещениями.

В ситуации, при которой сумма коммунальных платежей входила в состав арендной платы, она формировалась из двух частей: величины платы за пользование арендованным помещением, которая должна была быть фиксированной, и переменной составляющей, равной приходившейся на долю арендатора части коммунальных платежей, потребленных им за соответствующий расчетный период. Эта доля должна была подтверждаться первичными документами, в частности счетами арендодателя, составленными на основании аналогичных документов, выставленных арендодателю соответствующими организациями, в отношении фактически использованных арендатором коммунальных услуг.

В рассматриваемом случае расчеты, в которых фиксировались и величина арендной платы, и доля коммунальных платежей, не только противоречили условиям договоров, но и являлись недостоверными, так как из материалов дела следовало, что эти расчеты составлялись и подписывались сторонами до начала соответствующего расчетного периода (месяца), когда налогоплательщик не мог иметь сведений о размере фактически потребленных арендаторами услуг и соответственно не мог их оплатить.

Учитывая вышеизложенное, представленные налогоплательщиком расчеты не подтверждали возмещение стоимости потребленных арендаторами коммунальных услуг в полном объеме.

Налогоплательщик не доказал, что указанные в расчетах арендной платы суммы коммунальных платежей покрывали суммы, фактически уплаченные им организациям, оказывающим коммунальные услуги, за соответствующие расчетные периоды (которыми является месяц).

Кроме того, представленная налогоплательщиком в налоговый орган декларация по единому социальному налогу свидетельствовала о том, что деятельность налогоплательщика по сдаче в аренду (субаренду) помещений (являвшаяся единственным видом деятельности) была убыточной. Между тем при компенсации арендаторами коммунальных платежей налогоплательщик должен был иметь доход при любом размере арендной платы (арендная плата минус стоимость оплаченных коммунальных услуг плюс сумма возмещения стоимости потребленных коммунальных услуг).

Таким образом, оспариваемое решение налогового органа в части доначисления налогоплательщику единого социального налога за 2003 – 2004 годы с соответствующими суммами пеней за нарушение сроков уплаты налога, а также в части наложения штрафа согласно п. 1 ст. 122 НК РФ было законным и обоснованным.

(см. постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.09.2006 № А52-353/2006/2)

При оптимизации обложения НДС налогоплательщик должен обращать особое внимание на процедуру реализации права на налоговые вычеты.

Условия применения вычетов. В соответствии с п. 1 ст. 171 НК РФ налогоплательщик имеет право уменьшать общую сумму НДС, исчисленную согласно ст. 166 настоящего Кодекса, на установленные ст. 171 НК РФ налоговые вычеты.

На основании п. 2 ст. 171 НК РФ вычетам подлежат суммы НДС, предъявленные налогоплательщику при приобретении товаров (работ, услуг), а также имущественных прав на территории Российской Федерации либо уплаченные налогоплательщиком при ввозе товаров на таможенную территорию Российской Федерации в таможенных режимах выпуска для внутреннего потребления, временного ввоза и переработки вне таможенной территории либо при ввозе товаров, перемещаемых через таможенную границу Российской Федерации без таможенного контроля и таможенного оформления, в отношении: