Ольга Соснаускене - Бухгалтерский учет и налогообложение в строительстве

В подобных случаях подрядчику иногда приходится возмещать заказчику еще и понесенные в связи с этим убытки (по правилам п. 2 ст. 15 ГК РФ возмещать приходится не только реальный ущерб, но и упущенную выгоду).

Однако здесь есть одно исключение: заказчик обязан будет оплатить такие работы, если подрядчик докажет необходимость немедленных действий в интересах заказчика. Например, в связи с тем, что приостановление работ могло привести к гибели или повреждению всего объекта (п. 4 ст. 743 ГК РФ).

Подрядчик также имеет право требовать пересмотра сметы, если по независящим от него причинам стоимость работ превысила смету не менее чем на 10 %.

Расходы по содержанию заказчика-застройщика производятся за счет средств, предназначенных на финансирование капитального строительства. Эти расходы включаются в инвентарную стоимость строящихся объектов. По окончании строительства у заказчика-застройщика может возникнуть экономия от использования средств финансирования строительства. Если по условиям договора с инвестором эта экономия остается в распоряжении заказчика-застройщика, то она также зачисляется в состав его финансовых результатов.

Оценка выполнения инвестиционной программы ведется отдельно по каждому включенному в нее объекту. При этом основное внимание уделяется трем параметрам: соблюдению сроков реализации программы, предусмотренной (сметной) стоимости объекта и срока окупаемости затрат.

Любое увеличение сроков выполнения работ приводит к перерасходу средств.

С 1 января 2007 года вступили в силу поправки к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г . № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». В связи с этим изменяются требования к застройщикам, которые привлекают денежные средства дольщиков для строительства (создания) многоквартирных домов или иных объектов недвижимости.

С 1 января 2007 года застройщиками могут быть только юридические лица, индивидуальные предприниматели лишены права быть застройщиками (п. 1 ст. 2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Содержание заказчиков-застройщиков производится за счет средств на финансирование капитального строительства, которые включаются в дальнейшем в инвентарную стоимость строящихся объектов.

Порядок определения стоимости был разработан для строительства, осуществляемого на территории РФ силами российских организаций. Он содержит общие методические положения по:

– определению стоимости строительства на всех стадиях разработки предпроектной и проектно-сметной документации;

– составлению сметных расчетов (смет), формированию договорных цен на строительную продукцию;

– рекомендации по проведению расчетов за выполненные подрядные работы, а также по использованию автоматизированных систем в указанной сфере.

К законченному строительству относятся, принятые в эксплуатацию объекты, приемка которых оформлена в установленном порядке. Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов является завершающей стадией строительного процесса.

На первом этапе приемки объекта строительства участвуют только две стороны договора строительного подряда – заказчик и подрядчик. Его завершение сопровождается составлением и подписанием исполнителем работ (генподрядчиком) и заказчиком Акта законченного строительством объекта по форме № КС-11, утвержденной постановлением Госкомстата России от 30 октября 1997 г . № 71а. На практике акт по форме № КС-11 именуется как «акт рабочей комиссии».

На втором этапе приемки производится подготовка заказчиком объекта к вводу в эксплуатацию. После приемки объекта по акту от подрядчика заказчик в соответствии с пунктом 5.2 МГСН 8.01-00 должен подготовить его к вводу в эксплуатацию.

На третьем этапе приемки производится сдача объекта заказчиком инвестору в эксплуатацию. Заказчик согласно п. 4.2 МГСН 8.01-00 предъявляет инвестору законченный строительством и подготовленный к эксплуатации строительный объект.

По результатам работы приемочной комиссии составляется Акт о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта по форме № КС-14, утвержденной постановлением Госкомстата России от 30 октября 1997 г . № 71а. Акт приемки является основанием для окончательной оплаты всех выполненных исполнителем работ в соответствии с договором (контрактом). Стоимость выполненных работ указывается в фактически действующих ценах текущего года.

На основании акта по форме № КС-14 заказчиком на сумму осуществленных капитальных вложений, передаваемых инвестору, производится закрытие полученных от него источников финансирования с отражением в учете записью:

1) Дебет 86 «Целевое финансирование»;

2) Кредит 08 «Вложения во внеоборотные активы».

Сведения о введенном в эксплуатацию объекте отражаются заказчиком-застройщиком в статистической отчетности по форме № С-1 «Сведения о вводе в эксплуатацию зданий, сооружений и реализации инвестиционных проектов», заполняемой в соответствии с инструкцией, утвержденной Постановлением Госкомстата России от 4 марта 2002 г . № 20.

Иногда допускается до окончания строительства объекта в целом вводить в эксплуатацию отдельные его части (п. 4.3 МГСН 8.01-00).

Законченные строительством отдельно стоящие здания и сооружения, встроенные или пристроенные помещения производственного и вспомогательного назначения, сооружения (помещения) гражданской обороны, входящие в состав объекта, при необходимости ввода их в действие (использование по назначению) до окончания строительства объекта в целом, вводятся при полной готовности в эксплуатацию заказчиком с участием органов государственного надзора и соответствующих территориальных эксплуатационных служб. Эти здания, сооружения и помещения далее принимаются в составе объекта в целом в общем порядке.

В учете заказчика на стоимость объектов частичной готовности, переданных в эксплуатацию инвестору, производится та же запись, что и при передаче инвестору законченного строительством объекта:

1) Дебет 86 «Целевое финансирование»;

2) Кредит 08 «Вложения во внеоборотные активы».

Иногда допускается принимать в эксплуатацию законченный строительством объект недвижимости, осуществляемый инвестором за счет собственных средств, без приемочной комиссии по решению инвестора, такая возможность предусмотрена последним абзацем раздела «Введение» МГСН 8.01-00.