Ольга Соснаускене - Бухгалтерский учет и налогообложение в строительстве

По дебету счета 08 (субсчет «Строительство объектов основных средств») заказчик-застройщик собирает все затраты по строительству объекта, предусмотренные в смете. При этом в бухгалтерском учете рекомендуется группировать затраты следующим образом:

– на строительные работы;

– на работы по монтажу оборудования;

– на приобретение оборудования, сданного в монтаж;

– на приобретение оборудования, не требующего монтажа; инструмента и инвентаря; оборудования, требующего монтажа, но предназначенного для постоянного запаса;

– прочие капитальные затраты;

– не увеличивающие стоимости основных средств.

Такая группировка затрат рекомендована в п. 3.1.1 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (утверждено письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г . № 160).

С кредита счета 08 (субсчет «Строительство объектов основных средств») расходы могут списываться следующим образом.

Если заказчик-застройщик принимает построенный объект у себя к учету в качестве основных средств, то выполняется следующая проводка:

Дебет 01 «Основные средства»,

Кредит 08 субсчет «Строительство объектов основных средств» – отражен построенный объект в составе основных средств.

Если построенный объект сдается инвестору, перечислившему средства на строительство объектов в порядке долевого участия, то проводка будет такой:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвестором»,

Кредит 08 субсчет «Строительство объектов основных средств» – передан построенный объект инвестору.

Если же построенный объект предназначен для продажи по договорам купли-продажи, то в учете заказчика-застройщика бухгалтер отразит следующее:

Дебет 43 «Готовая продукция»,

Кредит 08 субсчет «Строительство объектов основных средств» – отражен построенный объект в составе готовой продукции;

или

Дебет 90 субсчет «Себестоимость продаж»,

Кредит 08 субсчет «Строительство объектов основных средств» – отражена выручка от продажи построенного объекта.

Не редки случаи, когда застройщик тратит меньше средств, чем было изначально заложено в смете и получено от инвестора. Тогда на счете 86 «Целевое финансирование» остается кредитовое сальдо, так называемая экономия средств целевого финансирования. Его дальнейшая судьба зависит от условий договора инвестирования средств в строительство.

Если договор предусматривает окончательный расчет между инвестором и застройщиком на основании фактических затрат по строительству (с учетом затрат по содержанию застройщика), то застройщик должен будет вернуть сумму экономии инвестору: Дебет 86 «Целевое финансирование», Кредит 51 «Расчетные счета».

В случае расчетов застройщика с инвестором за сданный объект по договорной стоимости его строительства сумма экономии остается в распоряжении застройщика и в соответствии с п.15 ПБУ 2/94 включается в состав его финансового результата как внереализационные расходы: Дебет 86 «Целевое финансирование», Кредит 91-1 «Прочие доходы».

Деятельность заказчика-застройщика по организации строительства представляет собой услугу, и согласно ст. 779 ГК РФ услуга осуществляется на платной основе.

Порядок выплаты застройщику вознаграждения за оказанную услугу определяется договором с инвестором, размер вознаграждения устанавливается:

1) в виде фиксированной суммы;

2) в процентном отношении от сметной стоимости строительства;

3) в виде экономии между фактическими затратами по строительству объекта и его сметной стоимостью.

Часто встречаются случаи, когда договором между заказчиком и инвестором размер вознаграждения заказчику за услуги по организации строительства не определен. Акты оказанных заказчиком услуг по организации строительства в течение срока его проведения не составляются. Такие отношения имеют место между заказчиком и инвесторами – физическими лицами, инвестирующими денежные средства в строительство жилого дома.

В этом случае лимит средств на содержание заказчика равен сметному размеру этих средств, указанному в МДС 81-35.2004. Исходя из этого размера планируются затраты на содержание заказчика.

В целях бухгалтерского учета заказчик имеет право выбора в порядке признания в бухгалтерском учете выручки от реализации услуг инвесторам. Если в учетной политике заказчика предусмотрено, что готовность услуги устанавливается в конце каждого месяца, то с такой же периодичностью формируется выручка от реализации услуги в регистрах бухгалтерского учета.

Если в учетной политике предусмотрено, что выручка от оказания инвесторам услуг по организации строительства определяется при его завершении, то на счетах бухгалтерского учета она отражается единовременно – при составлении Акта о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта (форма КС-14). До этого момента выручка на счетах учета не отражается, а затраты, связанные с деятельностью заказчика по организации строительства, нарастающим итогом отражаются в составе незавершенного производства на счете 20.

Если сумма выручки от оказания услуги не может быть определена, то она принимается к бухгалтерскому учету в размере признанных в бухгалтерском учете расходов по оказанию этой услуги, которые будут впоследствии возмещены организации.

Пример

Размер средств на содержание заказчика, осуществляющего строительства жилого дома, на 15 месячный период строительства определен главой 10 Сводного сметного расчета стоимости строительства в размере 1180 тыс. рублей. За счет этих средств в некотором месяце строительства были произведены расходы на содержание заказчика в размере 100 тыс. руб.

В учетной политике заказчика предусмотрено, что размер выручки от оказания услуг инвесторам определяется ежемесячно в сумме фактических затрат на его содержание (без учета НДС), увеличенных на 18%.

При таких обстоятельствах в последний день указанного месяца в бухгалтерском учете заказчика в качестве выручки учитывается сумма в размере 118 тыс. руб.

Можно использовать принцип равномерного распределения поступлений на содержание заказчика в течение всего срока строительства. Величина поступлений должна быть заложена в Сводном сметном расчете сметной стоимости строительства. В этом случае, исходя из исходных данных примера, ежемесячно в течение 15 месяцев в налоговом учете заказчика будут отражаться доходы (за минусом НДС) в размере 66,6 тыс. руб. (1180 тыс. руб. / 1,18 / 15 мес.).

В случае расчетов заказчика с инвестором за сданный объект по договорной стоимости его строительства, в состав финансового результата заказчика включается разница между этой стоимостью и фактическими затратами по строительству объекта с учетом затрат по содержанию застройщика (п. 15 ПБУ 2/94).