Ольга Соснаускене - Бухгалтерский учет и налогообложение в строительстве

При установлении вознаграждения за оказанную услугу по организации строительства в виде экономии целевых средств размер вознаграждения может быть определен только по завершении строительства. Поэтому в бухгалтерском учете такое вознаграждение будет признаваться по окончании строительства и всего связанного с этим цикла работ. Организации нужно отразить такой порядок признания услуг в учетной политике. Со стоимости оказанных услуг в виде экономии уплачивается НДС по ставке 18% (п.п. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Пример

Сметная стоимость строительства объекта составляет 10 000 000 руб. Экономия по окончании строительства в соответствии с условиями договора остается в распоряжении заказчика-застройщика и является его вознаграждением, и составила – 1 500 000 руб.

Дебет 08 «Строительство объектов основных средств»,

Кредит 60 «Расчеты с поставщиками и – подрядчиками» – 7 203 390 руб. – отражена стоимость строительно-монтажных работ;

Дебет 19 «НДС по приобретенным ценностям»,

Кредит 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» – 1 296 610 руб. – отражен НДС со стоимости строительных работ;

Дебет 08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчет «Строительство объектов основных средств»,

Кредит 90 «Продажи», субсчет «Выручка» – 1 271 186 руб. – отражена выручка от оказания услуг по организации строительства;

Дебет 19 «НДС по приобретенным ценностям»,

Кредит 90 «Продажи», субсчет «Выручка»– 228 814 руб. – выделен НДС со стоимости услуг по организации строительства (он не включается в стоимость объекта строительства);

Дебет 90 «Продажи», субсчет «НДС»,

Кредит 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсчет «Расчеты по НДС» – 228 814 руб. – начислен НДС со стоимости услуг по организации строительства.

Несмотря на то, что сумму экономии застройщик (заказчик-застройщик) может определить только по завершении строительства, на практике налоговые органы могут потребовать уплаты НДС в бюджет с поступивших средств от инвесторов в доле, приходящейся на вознаграждение застройщика (заказчика-застройщика). И если организация согласна с таким подходом, рассчитать предполагаемую сумму аванса на вознаграждение заказчика-застройщика несложно, если в сводном сметном расчете заложена стоимость услуг на вознаграждение заказчика-застройщика. Сводный сметный расчет стоимости служит основанием для определения лимита капитальных вложений и открытия финансирования строительства.

Он составляется в целом на строительство, где размер средств на содержание застройщика (заказчика-застройщика) указывается отдельной статьей (Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации. МДС 81-35.2004, утвержденная постановлением Госстроя России от 5.03.04 г. № 15/1).

Пример

Стоимость средств на содержание заказчика-застройщика составляет 5% от сметной стоимости строительства. Получены средства целевого финансирования – 2 000 000 руб.

Определим сумму предполагаемого аванса на содержание заказчика-застройщика:

2 000 000 руб. х 5% = 100 000 руб.

Затем, рассчитаем сумму НДС, подлежащую уплате в бюджет:

100 000 руб. / 118% х 18% = 15 254 руб.

Сумму вознаграждения от полученной оплаты можно определить и иным путем, когда участвуют несколько инвесторов (дольщиков), это характерно для жилищного строительстве. В такой ситуации целесообразно при составлении сводного сметного расчета предусмотреть размер средств на содержание заказчика-застройщика. Тогда при поступлении инвестиционных вкладов от инвесторов размер предполагаемого аванса на вознаграждение заказчика-застройщика можно рассчитать пропорционально долям распределяемых площадей.

Пример

Заказчиком-застройщиком заключено несколько договоров долевого строительства с физическими и юридическими лицами. Размер средств на содержание заказчика-застройщика согласно сводному сметному расчету составляет 1 000 000 руб. Допустим, один из инвесторов (Инвестор № 1) по условиям договора претендует на 30% площади в возводимом объекте. Его инвестиционный вклад составляет 9 000 000 руб. Общая площадь строительства – 500 кв.м.

Доля инвестора в строительстве объекта составляет 30%, или 0,3 (150 / 500).

Определим сумму предполагаемого аванса на содержание заказчика-застройщика Инвестора № 1:

1 000 000 руб. х 0,3 = 300 000 руб.

Рассчитаем сумму НДС, подлежащую уплате в бюджет:

300 000 руб. / 118% х 18% = 45 763 руб.

Аналогично будет определяться сумма предполагаемого аванса заказчика-застройщика при поступлении инвестиционных вкладов от остальных дольщиков.

Если в договоре с инвестором (дольщиком) не указано, что полученная экономия признается вознаграждением заказчика-застройщика, то сэкономленные средства по окончании строительства признаются его прочим доходом и отражаться по счету 91 «Прочие доходы и расходы» (п. 15 ПБУ 2/94 «Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство»).

Такой порядок применяется, если полученная экономия по условиям договора остается в распоряжении застройщика (заказчика-застройщика). В любом случае заказчик (заказчик-застройщик) отразит в учете в качестве прочего дохода только сумму экономии (или ее часть), которая останется в его распоряжении.

Эти правила не распространяются на ассигнования из бюджета, а в случае экономии бюджетных средств она подлежит возврату.

Чтобы подключить построенный объект к водопроводу, канализации, тепло-, электро– и газоснабжению, застройщику нужно внести в бюджет города (или другого населенного пункта) определенную плату. Обычно ее называют стоимостью долевого участия организации в строительстве и реконструкции систем инженерного обеспечения города (края, области и т.д.).

В бухгалтерском учете расходы застройщика на подключение объекта к коммуникациям нужно включить в его стоимость.

Пример

Застройщик подключает к газоснабжению объект (новую производственную линию), потребительская мощность которого составляет до 100 куб. м в сутки. За это ему нужно заплатить 7 200 000 руб.

В учете застройщик отразит:

Дебет 08 субсчет «Строительство объектов основных средств»,

Кредит 76 субсчет «Расчеты по долевому участию в строительстве и реконструкции систем инженерного обеспечения « – 7 200 000 руб. – отражена плата за подключение объекта к газоснабжению;

Дебет 76 субсчет «Расчеты по долевому участию в строительстве и реконструкции систем инженерного обеспечения «

Кредит 51 «Расчетные счета» – 7 200 000 руб. – перечислен платеж за подключение объекта к газоснабжению.

Правда, из каждого правила есть исключения. Так, плату не вносят те застройщики, которые ведут строительство объектов за счет городского бюджета или которые безвозмездно передают их городу. От платы могут быть освобождены и организации, которые выполняют для города социально значимые функции.