Татьяна Макурова - Самоучитель по налогам на доходы физлиц

Право собственности на наследственное имущество возникает у наследника со дня открытия наследства (то есть со дня смерти наследодателя) независимо от даты государственной регистрации указанных прав (ст. 218, 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ).

46) Как следует декларировать продажу недвижимости, если доли выкупались по частям, и срок владения долями разный — как больше, так и меньше трех лет?

Ранее налоговые органы настаивали на том, что в этом случае надо платить налог с доли, находившейся во владении менее трех лет. Однако в письмах Минфина от 08 апреля 2011 года № 03-04-05/5-239 и от 24 января 2012 г. № 03-04-05/9-64 разъяснено, что если квартира находилась в собственности налогоплательщика (независимо от изменения состава собственников и размера их долей в праве собственности на квартиру) более трех лет, то доходы от продажи данной квартиры не подлежат налогообложению.

Обоснование таково: согласно ст. 235 Гражданского кодекса изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения. В связи с этим моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на квартиру является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры, в том числе перехода права собственности на квартиру к одному из сособственников, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру.

Таким образом, с точки зрения налогообложения при изменении доли в квартире срок владения исчисляется от даты покупки первой доли в ней.

47) Как определить срок нахождения имущества у одного из супругов, если имущество было записано на другого супруга?

Согласно законодательству, общим имуществом супругов является приобретенное за период брака имущество, независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства (если иное не предусмотрено брачным договором).

Определение Конституционного Суда № 444-О от 02.11.2006 указывает, что в случае смерти одного из супругов срок владения имуществом для пережившего супруга определяется с момента приобретения этого имущества одним из супругов, а не с даты перерегистрации такого имущества на пережившего супруга.

Вполне логично распространить данную трактовку и на порядок определения срока владения имуществом в случаях продажи недвижимости, право собственности на которую было переоформлено на каждого или одного из супругов при разделе имущества, в том числе и при разводе. Хотя совершенно не факт, что налоговые органы с такой позицией будут согласны. По крайней мере, пока нет соответствующего разъяснения на конкретную ситуацию при разделе имущества.

48) Как исчисляется срок владения самовольной постройкой?

В письме от 5 июля 2012 года № 03-04-05/7-846 Минфин разъяснил порядок уплаты налога в случае продажи самовольно построенной жилой недвижимости, если суд признал право собственности налогоплательщика на самовольные постройки. Моментом возникновения права собственности является дата вступления в силу решения суда.

49) Если приватизированная квартира находилась в доме, который попал под снос, и взамен снесенного жилья была получена квартира в новостройке, которая продается до истечения трех лет с момента оформления права собственности, то как исчисляется срок владения квартирой?

Формально получается, что продаваемый объект находится в собственности менее 3 лет, и в этом случае при продаже квартиры полагается вычет в размере 1 млн. рублей. Однако имеются шансы выиграть дело в суде и не платить никаких налогов с продажи.

50) Можно ли по одному из двух проданных в одном году объектов недвижимости использовать вычет в размере 1 млн. рублей, а по другому — в размере документально подтвержденных расходов?

В ответе на вопрос № 25 уже было сказано о неоднозначности подходов к решению данного вопроса. Формально налоговое законодательство (ст. 220 НК РФ) не содержит оговорок о том, что замена имущественного вычета может быть произведена в отношении доходов от продажи каждого объекта имущества. Поэтому при буквальном прочтении этой нормы выходит, что замене подлежит вычет в целом. Именно такой позицией ранее руководствовались налоговые органы. В то же время подход Минфина России к решению этого вопроса иной — и именно он в последнее время применяется на практике. Конечно, разъяснительные письма Минфина не носят нормативного характера — в отличие от федеральных законов и кодексов, но до внесения изменений в законодательство именно этими письмами сейчас руководствуются налоговые инспекторы.

Итак, Минфин в письме от 03.06.2009 № 03-04-05-01/418 указал, что при продаже в одном налоговом периоде двух квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик имеет право воспользоваться имущественным налоговым вычетом в сумме, полученной от продажи квартиры, в размере до 1 млн. руб. и одновременно уменьшить сумму облагаемого налогом дохода от продажи другой квартиры на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением.

Эта позиция подтверждена и в Письмах Минфина России от 15.03.2011 № 03-04-05/9-133, от 13.01.2011 № 03-04-05/7-3, от 17.12.2010 № 03-04-05/7-737, ФНС России от 21.08.2009 № 3-5-04/1308@.

51) Какие расходы можно учесть в составе документально подтвержденных расходов на покупку недвижимости при ее продаже до истечения 3-х лет?

Исчерпывающего перечня не существует. НК дает широкую и расплывчатую формулировку «налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов». В территориальных налоговых органах по этому вопросу позиции могут различаться.

При обращении в налоговые органы рекомендую сослаться на следующие документы:

• Письмо ФНС РФ от 25.01.2007 № 04-2-02/63@, в котором указано, что в составе фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением доходов от продажи имущества, налогоплательщик вправе учесть документально подтвержденные суммы затрат, произведенные налогоплательщиком в целях улучшения потребительских качеств этого имущества;

• Письмо Минфина РФ от 24.01.2011 г. № 03-04-05/9-25, где указано, что можно отнести документально подтвержденные расходы на ремонт и отделку квартиры в целях ее подготовки для последующей продажи и не включавшиеся в имущественный налоговый вычет по приобретению указанной квартиры;