Татьяна Макурова - Самоучитель по налогам на доходы физлиц

61) Какие важные изменения планируются в части налогообложения продажи недвижимости?

Налоговое законодательство постоянно изменяется. Так, в Минфине хотят лишить граждан налоговых льгот при инвестиционных операциях с недвижимостью. То есть к положению Налогового кодекса о том, что продавец квартиры освобождается от уплаты НДФЛ, если владел жильем более трех лет, хотят добавить дополнительное условие: освобождать от налога только тех продавцов, у кого на момент совершения сделки нет других подобных объектов недвижимости. При этом для тех граждан, кто при смене места жительства сначала покупает новую квартиру, а уже потом продает старую, будут предусмотрены исключения — чтобы воспользоваться налоговой льготой, продать старую квартиру необходимо будет в срок от трех месяцев до года после покупки новой. Уже сейчас понятно, что данное предложение не учитывает множество нюансов и может ударить по среднему классу, поэтому совершенно не факт, что такие изменения все-таки примут.

Имущественный налоговый вычет при покупке имущества позволяет вернуть из бюджета уплаченные налоги. То есть подразумевает вполне реальные «живые» деньги от государства. Пока величина имущественного вычета составляет 2 млн. рублей, но де-факто налогоплательщик может получить как большую сумму (в случае, если он брал ипотеку на приобретение недвижимости), так и гораздо меньшую. В данной части мы поговорим о том, как правильно заявить свое право на вычет, чтобы потом не было «мучительно больно» за упущенную выгоду — учитывая, что этот вид вычета предоставляется каждому налогоплательщику только один раз в жизни.

62) При покупке каких объектов можно претендовать на получение имущественного налогового вычета?

Перечень объектов для получения имущественного вычета при приобретении недвижимости отличается от перечня объектов для имущественного вычета при продаже. Например, дачи и садовые домики в садоводствах входят в перечень недвижимого имущества, по которому в случае продажи налогоплательщик может воспользоваться вычетом в размере 1 млн. рублей, а вот при покупке или строительстве данных объектов права на получение имущественного вычета в пределах 2 млн. рублей уже не возникает.

Итак, вы можете претендовать на получение имущественного налогового вычета при новом строительстве или приобретении жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них (вычет по земельным участкам стал возможен с 1 января 2010 года). Возможно получение имущественного вычета в случае приобретения жилого строения (например, дачного дома), но только если оно будет признано пригодным для постоянного проживания и переоформлено в жилой дом (Письма Минфина России от 29.10.2010 № 03-04-05/7-652, от 06.08.2010 № 03-04-05/7-434, ФНС России от 20.03.2009 № 3-5-04/278@, УФНС России по г. Москве от 10.09.2010 № 20-14/4/095968@, от 03.09.2010 № 20-14/4/093146@). Подробнее о признании жилых строений пригодными для постоянного проживания см. п. 5 Постановления Конституционного Суда РФ от 14.04.2008 № 7-П.

63) Что означает имущественный налоговый вычет при покупке недвижимости? Сколько денег дадут на руки?

Имущественный налоговый вычет на строительство или покупку недвижимости предоставляется в сумме произведенных расходов, но не более 2 млн. рублей.

Важно понять следующую вещь: имущественный вычет при покупке недвижимости — это возврат уплаченного вами же подоходного налога в бюджет. Вычет в размере 2 млн. рублей означает, что ваша облагаемая подоходным налогом база будет уменьшена на 2 млн. рублей. Это, соответственно, означает, что вы имеете право либо забрать из бюджета 260 тысяч рублей (1 млн. × 13 % = 260 тыс.) уплаченных вами налогов, либо не платить подоходный налог на эту сумму по месту работы. Таким образом, с точки зрения скорейшего получения всей суммы вычета вам выгодно иметь официальный, «белый» доход. Если вы вообще не платите налогов, то ни на какой вычет претендовать не можете по определению.

Пример: Вы имеете «белую зарплату» в 50 тыс. рублей в месяц, соответственно, 600 тыс. рублей в год. С этой суммы вы платите 13 %, то есть 78 тыс. рублей в год. Именно эти деньги вам и вернут по истечении года, либо — в зависимости от вашего выбора способа получения вычета — не будут ежемесячно удерживать 13 % из зарплаты, то есть вы будете получать на руки 50 тыс. в месяц, а не 43,5 тыс. рублей (50000 – 13 % × 50000 = 43500).

Для того чтобы получить весь вычет разом, вам надо иметь годовой облагаемый доход в размере 2 млн. рублей. Однако Налоговым кодексом предусмотрен неограниченный период использования вычета (возможность переходящего остатка) — до тех пор, пока он не будет выбран полностью. То есть в случае с годовым доходом налогоплательщика в 50 тысяч рублей право на имущественный налоговый вычет будет реализовано за 4 года (либо за 40 месяцев в зависимости от выбора вида возмещения). Если временно не было доходов, то вычет возобновится с того периода, когда доход снова появился.

Помимо непосредственно вычета по объекту недвижимости в пределах 2 млн. рублей, полностью освобождаются от налогообложения и проценты, направленные на погашение ипотечного кредита (а также кредита на рефинансирование ипотечного кредита). Пока законодательных ограничений по суммам процентов нет. То есть если, скажем, в качестве процентов за весь срок пользования ипотечным кредитом налогоплательщик уплатил 3 млн. рублей, то помимо 260 тыс. рублей вычета по объекту недвижимости он получит еще 390 тыс. рублей вычета по процентам. Итого он получит 650 тыс. рублей. Отмечу, однако, что чиновники от Минфина недовольны таким порядком и предлагают изменения в законодательство (см. вопрос № 112).

64) Если у налогоплательщика были высокие «белые» доходы в прошлых периодах, можно ли получить вычет по прошлым доходам?

Еще раз подчеркну: вычет предоставляется начиная с доходов того налогового периода, в котором получено право на вычет, а также в последующих периодах (Письма Минфина России от 24.08.2011 № 03-04-05/7-589, от 05.08.2011 № 03-04-05/1-550, от 08.06.2011 № 03-04-05/5-411, УФНС России по г. Москве от 22.03.2011 № 20-14/4/026755@, от 09.08.2010 № 20-14/4/083771). Такое мнение разделяет и Верховный Суд РФ (Определения от 19.01.2011 № 53В10-13, от 04.08.2010 № 48-В10-6).

Вычет по доходам прошлых периодов можно получить только в том случае, когда вы в текущем периоде заявляете право на вычет по основанию, возникшему в прошлых периодах (см. ответ на вопрос № 75).