Татьяна Макурова - Самоучитель по налогам на доходы физлиц

• Письмо Минфина РФ от 16.02.2011 г. № 03-04-05/9-84, где указано, что документально подтвержденные расходы по оказанию риелторских услуг могут быть учтены в расходах, уменьшающих налоговую базу по НДФЛ — причем это касается только налогоплательщика, продающего квартиру (а не покупающего).

52) Принимаются ли в счет вычета расписки, полученные от продавца недвижимости, если в договоре купли-продажи фигурировала другая сумма?

Разумеется, налоговая инспекция рассматривает только официальные документы, подтверждающие расходы на приобретение недвижимости (договор купли-продажи, договор ипотеки, все платежные документы и т. п.). Это значит, что в случае, когда вы заплатили за квартиру 3,5 млн. рублей, но в договоре купли-продажи фигурирует 500 тыс., а оставшиеся 3 млн. рублей — в расписке, полученной от продавца, налоговая сочтет, что вы купили квартиру за полмиллиона. В этом случае вам будет выгоднее заявить вычет в размере 1 млн. рублей без предоставления документов.

53) Можно ли получить вычет, если продаваемая недвижимость была приобретена по договору мены?

В своем письме от 19 октября 2011 года № 03-04-05/7-754 Минфин России разъяснил, что ст. 567 Гражданского кодекса определено, что к договору мены приравнивается к договору купли-продажи, если это не противоречит правилам главы 31 Гражданского кодекса и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Сумма дохода, полученного по договору мены квартиры, определяется исходя из стоимости квартиры, указанной в договоре мены.

При этом при продаже квартиры, приобретенной по договору мены, налогоплательщик вправе включить в сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов стоимость данной квартиры, указанную в договоре мены.

54) Если квартира была куплена частично за счет средств субсидии из бюджета или материнского капитала, можно ли будет при продаже квартиры включить эти средства в состав фактически понесенных расходов?

Нет, бюджетные средства не могут быть заявлены в составе расходов на покупку квартиры и не могут быть зачтены как понесенные налогоплательщиком расходы при продаже. Если, скажем, вы купили квартиру за 10 млн. рублей, из них 3 млн. рублей — бюджетные средства, и квартира продается до истечения 3-х лет за 12 млн. рублей (цена по договору), налог рассчитывается так: (12 млн. — 7 млн.) × 13 % = 5 млн. × 13 % = 650 тыс. рублей.

55) Примут ли в качестве документов, подтверждающих расходы на покупку квартиры, договор купли-продажи между родственниками?

В соответствии с Налоговым кодексом (ст.220) нельзя получить имущественный вычет при покупке квартиры у близких родственников (считаются взаимозависимыми лицами, а сделка «фиктивной»). При этом оговорки про невозможность получения вычета при продаже (в размере фактически произведенных и документально подтвержденных расходов) в Налоговом кодексе нет — соответственно, формально здесь ограничений нет, хотя налоговики могут считать иначе.

56) В каком размере можно применить имущественный вычет при продаже жилого дома, если его строительство не завершено, или при продаже прав по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома до завершения строительства?

В соответствии со ст. 220 НК при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик может уменьшить полученный доход на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов. То есть для такого рода расходов не предусмотрен вычет без документального подтверждения в размере 1 млн. рублей (см. Письма Минфина России от 05.07.2011 № 03-04-05/3-479, от 13.12.2010 № 03-04-05/2-725, ФНС России от 06.04.2011 № КЕ-4-3/5392@, УФНС России по г. Москве от 28.11.2008 № 18-14/4/110291), впрочем, он вряд ли будет актуален — даже если у инвестора потерялись документы, их всегда можно восстановить у застройщика.

С недостроенным домом ситуация неоднозначная. В Письмах Минфина России от 14.09.2010 № 03-04-08/10-199 и от 10.03.2010 № 03-04-05/9-93 указано, что жилой дом, строительство которого не завершено, относится к «иному имуществу» и при его продаже налогоплательщик может воспользоваться только вычетом в пределах 250000 рублей (либо уменьшить сумму продажи на величину документально подтвержденных расходов). Однако в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 13.01.2010 № А13-7028/2009 изложена другая позиция: жилой дом независимо от степени готовности не может быть признан иным имуществом, так как это не предусмотрено Налоговым кодексом РФ. Соответственно, при его продаже физическое лицо вправе заявить вычет без документального подтверждения в размере, не превышающем 1 млн. рублей. Понятно, что для налоговых органов приоритетна позиция финансового ведомства.

57) Если продавец квартиры владею ею менее трех лет и хочет отразить в договоре купли-продажи цену в 1 млн. рублей, чтобы не платить налогов, а покупателю для получения вычета нужна сумма 2 млн. рублей, как поступить?

Действительно, в связи с тем, что налоговый вычет при покупке недвижимости составляет 2 млн. рублей, а при продаже — 1 млн. рублей, нередко возникают споры между продавцом и покупателем о том, какая сумма должна фигурировать в документах. При этом часто не принимается в расчет тот факт, что сумму, с которой требуется уплатить налог продавцу, можно уменьшить не только на упомянутый 1 млн. рублей, но и на величину документально подтвержденных расходов на приобретение недвижимости.

Если же продавец может только претендовать на вычет в размере 1 млн. рублей (скажем, отсутствуют документы, подтверждающие расходы, либо в этих документах фигурируют маленькие суммы), имеет место ситуация: либо покупатель недополучает 130 тыс. рублей (при отражении в договоре суммы в 1 млн. рублей и при условии, что покупатель ранее не пользовался правом на имущественный вычет при приобретении недвижимости), либо продавец должен будет уплатить в качестве налога 130 тыс. рублей (при отражении в договоре суммы в 2 млн. рублей).

Представители налоговых органов говорят, что бывают случаи, когда покупатель в надежде получить вычет в большем объеме идет в налоговую и предъявляет расписки продавца о получении денег. В этом случае налоговая инспекция все равно их во внимание не примет, а вот информацию о полученном продавцом доходе направит в налоговый орган по месту регистрации.

Кроме того, юридически грамотные покупатели, особенно действующие на свой страх и риск, то есть без профессиональных посредников, понимают, что в случае признания сделки недействительной им вернут только сумму, указанную в договоре — таким образом они могут понести существенные потери. Таких покупателей склонить к занижению суммы сделки крайне сложно.