Татьяна Макурова - Самоучитель по налогам на доходы физлиц

Ситуация несколько упрощается, если покупатель приобретает квартиру с помощью ипотечного кредита: ряд банков оформляет ипотеку, указывая в договоре сумму в 1 млн. рублей как цену объекта, и сумму в N млн. рублей — на «неотделимые улучшения, капитальный ремонт» и т. п. Это называется «ипотека с занижением». При такой схеме и продавец не платит налог, и покупатель может попробовать воспользоваться вычетом в размере 2 млн. рублей (не факт, однако, что ему этот вычет предоставят — см. вопрос № 79).

58) Как применяется вычет, если продается доля в объекте недвижимости?

Если продается не весь объект недвижимости целиком, а только доля в нем, то с вычетами уже не все так однозначно. Если доли продаются всеми собственниками одновременно, по одному договору купли-продажи, то вычет распределяется пропорционально долям (то есть владелец доли вправе применить вычет в размере 500 тыс. рублей) — эта позиция подтверждена в Постановлении Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 № 5-П, Письмах Минфина России от 31.03.2011 № 03-04-05/7-209, ФНС России от 18.08.2009 № 3-5-03/1282@, УФНС России по г. Москве от 04.02.2010 № 20-14/011120@.

Пример: Семья из четырех человек (долевая собственность, у каждого по 1/4) продает квартиру за 10 млн. Квартира находится в собственности менее трех лет, и документов, подтверждающих понесенные расходы на покупку квартиры, нет. Налог, подлежащий выплате каждым из членов семьи, рассчитывается следующим образом.

10000000 : 4 = 2500000 руб. (доход, полученный каждым из долевых собственников)

1000000 : 4 = 250000 руб. (размер налогового вычета, получаемого каждым из собственников)

2500000 – 250000 = 2250000 руб. (налогооблагаемая база)

2250000 × 13 % = 292500 руб. (налог, подлежащий уплате каждым из собственников).

Если доли продаются в разное время — вычет предоставляется каждому владельцу доли в размере до 1 млн. рублей (Письмо ФНС России от 29.10.2007 № 04-2-03/003109, Письма Минфина России от 10.06.2011 № 03-04-05/7-422, от 15.10.2010 № 03-04-05/7-623).

Также, если продается доля в имуществе, выделенная в натуре и являющаяся самостоятельным объектом индивидуального права собственности [1] Чтобы узнать, является ли ваша доля выделенной в натуре, посмотрите свидетельство о праве собственности. запись в соответствии с Единым государственным реестром прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержащим описание объекта недвижимого имущества. Также это можно узнать из договора купли-продажи имущества. Также, по мнению ФНС России, подтверждением тому, что доля выделена в натуре, могут служить копия выписки из лицевого счета по коммунальным платежам, оформленного персонально на владельца доли в квартире, договор купли-продажи и иные документы, представляемые налогоплательщиком в налоговый орган (Письма от 18.08.2009 № 3-5-03/1282@, от 20.03.2009 № 3-5-04/277@). , то имущественный вычет в пределах 1 млн. рублей применяется собственником в полном объеме без распределения общей суммы вычета (Постановление Конституционного Суда РФ в от 13.03.2008 № 5-П).

При продаже имущества, находившегося в общей совместной собственности, вычет также распределяется, но уже в размерах, согласованных совладельцами между собой (ст. 220 НК РФ). Такое согласие можно составить в простой письменной форме.

Еще раз хочется напомнить, что продавец доли вправе уменьшить доход от продажи своей доли на сумму фактических документально подтвержденных расходов. Разумеется, налоговую базу вы сможете уменьшить только на расходы, соответствующие этой части проданного имущества. Например, при продаже 1/2 доли в квартире налоговая база может быть уменьшена на половину расходов по приобретению квартиры (см. Письмо Минфина России от 26.12.2008 № 03-04-05-01/481).

59) Должны ли платить налог несовершеннолетние дети, если продается их доля квартиры?

В случае продажи недвижимого имущества (объекта или доли в нем) несовершеннолетних детей родители, как законные представители ребенка, должны исполнить за него все налоговые обязательства. В этом случае налоговую декларацию заполняет его родитель, как законный представитель ребенка. Налоговое уведомление на уплату налога, подлежащего уплате в бюджет в соответствии с декларацией, оформляется на имя ребенка, также как и лицевой счет, и выдается на руки родителю (представителю) ребенка. Уплату налога от имени ребенка осуществляет также его родитель, как законный представитель.

60) Каким образом можно оптимизировать налоговый вычет при продаже квартиры?

Прежде всего помните о трехлетнем сроке нахождения в собственности, после которого вы можете указывать любые суммы — налогом они облагаться не будут, равно как и не будут подлежать декларированию. Также помните и о возможности заявить уменьшение дохода от продажи квартиры на сумму фактически произведенных на ее покупку документально подтвержденных расходов, а также на сумму произведенных неотделимых улучшений потребительских качеств (ремонт, отделка, и т. д. и т. п.).

Если же налогоплательщик может претендовать только на фиксированный вычет в пределах 1 млн. рублей (то есть не может документально подтвердить расходы), то при наличии соответствующей договоренности с покупателем собственники продаваемой квартиры могут осуществлять продажу поэтапно, по долям. Как было отмечено в ответе на вопрос № 58, при поэтапной продаже долей в квартире каждый из владельцев доли может получить вычет в пределах 1 млн. рублей.

Ну и, наконец, самый простой способ. Указать сумму продажи квартиры в размере 1 млн. рублей (если покупатель согласится на такой вариант). Несмотря на то, что налоговые органы имеют право доначислить налог, если сумма сделки более чем на 20 % отклоняется от рыночных цен по аналогичным объектам, на практике это не применяется в силу одной простой вещи: поскольку применительно к недвижимости полностью идентичных объектов быть не может (разное физическое состояние квартиры, район, соседи, различные сопутствующие факторы и т. п.), необходимо заказывать стороннюю экспертную оценку имущества. Во-первых, это деньги, и немалые, если брать всю совокупность такого рода сделок. Во-вторых, в случае с проданным имуществом оно уже принадлежит другому владельцу, который имеет право просто не пустить оценщика в квартиру. Не говоря уже о том, что новым собственником могут быть произведены различные манипуляции с имуществом (проведен дорогой ремонт и т. п.), а актуальность оценки должна быть на момент продажи имущества.

В случае, если надо продать две квартиры, по которым не сохранилось документов, подтверждающих произведенные на их покупку расходы, учтите, что фиксированный вычет в пределах 1 млн. рублей распределяется на оба продаваемых объекта. То есть если вы по обеим квартирам укажете продажную цену по 1 млн. рублей, обязанность уплатить налог в сумме 130 тыс. рублей все равно возникнет.