Татьяна Макурова - Самоучитель по налогам на доходы физлиц

Следует отметить, что ранее (согласно разъяснениям, выпущенным в 2009–2010 годах) налоговые органы придерживались другой позиции: приобретая жилье по договору мены без доплаты, налогоплательщик «не несет расходов» и, соответственно, «не имеет права на вычет».

85) Можно ли при покупке жилого дома вместе с земельным участком получить имущественный налоговый вычет по каждому из этих объектов?

Из буквального прочтения положений пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ не вполне понятно, можно ли применить имущественный вычет как в отношении стоимости земельного участка, так и жилого дома, расположенного на нем, или вычет предоставляется только по одному из этих объектов. Вопрос актуален, если и дом и участок по отдельности стоят менее 2 млн. рублей, а совокупно дотягивают до этой суммы или превышают ее.

Как указывает Минфин, для целей получения налогового вычета земельный участок и расположенный на нем жилой дом являются единым объектом — следовательно, в расходы на приобретение и строительство жилого дома включаются затраты на приобретение земельного участка, на котором расположен этот дом (см. Письма Минфина от 21.10.2011 № 03-04-05/7-766, от 14.10.2011 № 03-04-05/7-736, от 25.04.2011 № 03-04-05/7-297, от 16.03.2011 № 03-04-05/9-143, от 15.03.2011 № 03-04-05/9-131).

Кстати, раньше налоговые органы рассуждали по-другому. Они полагали, что вычетом можно воспользоваться либо по жилому дому, либо по земельному участку (Письма ФНС России от 29.04.2010 № ШС-17-3/0115@, УФНС России по г. Москве от 03.09.2010 № 20-14/4/093146@, от 27.04.2010 № 20-14/4/045007@, от 09.03.2010 № 20-12/4/023979@).

86) Каким образом возмещаются проценты по ипотечным кредитам?

Проценты по ипотеке можно полностью вывести из-под налогообложения. Для того чтобы получить налоговый вычет по уплаченным процентам, вдобавок к стандартному пакету документов надо предоставить кредитный договор/договор займа и платежные документы, подтверждающие факт уплаты процентов по ипотечному или целевому кредиту. Если в банковских документах проценты отдельной строкой не выделены, то необходимо получить справку о сумме фактически уплаченных по кредиту процентов.

Важный момент: кредит обязательно должен быть ипотечным, целевым. Если вы на покупку недвижимости взяли обычный потребительский кредит, то уплаченные по нему проценты не могут быть приняты к вычету (Письмо Минфина от 25 марта 2011 г. № 03-04-05/7-187).

Процедура возмещения такова: после исчерпания «основного» вычета по недвижимости (того, который без учета процентов) подавать декларацию и представлять документы, подтверждающие уплату процентов, вам надо будет столько лет, сколько вы платите проценты банку, потому что подоходный налог с процентов возмещается только по факту их уплаты. Допустим, кредит вы оформили в июне, и с точки зрения банка на конец года пользовались кредитными средствами шесть месяцев. Подавая налоговую декларацию, вы заявляете право на вычет в размере «базовых» 2 млн. рублей и суммы фактически уплаченных за прошедшие полгода процентов. На следующий год (к этому моменту вы уже полтора года пользуетесь кредитом) вы заявляете право на возмещение по уплаченным процентам за истекший год — эта сумма будет добавлена к остатку, перешедшему с прошлого года (если ваших доходов не хватило для полного использования вычета, заявленного в предыдущем году).

87) Ипотечный кредит был рефинансирован. Можно ли по новому кредиту получить вычет по уплаченным процентам?

С 1 января 2010 года заемщик также может предъявить к уменьшению налогооблагаемой базы проценты в случае рефинансирования ранее взятого кредита (позиция подтверждена Письмом Минфина от 18 ноября 2011 г. № 03-04-05/7-9). Но из нового кредитного договора должно следовать, что этот кредит также связан с приобретением жилья. Раньше в этой ситуации право на имущественный вычет утрачивалось, поскольку рефинансирующий кредит направлялся на погашение старого и с точки зрения контролирующих органов являлся уже нецелевым.

88) Если сумма ипотечного кредита превышает стоимость жилья, как рассчитывается вычет по процентам?

Действительно, может быть так, что сумма полученного ипотечного кредита больше суммы расходов на покупку жилья (подобная ситуация встречается, когда кредит берется не только на приобретение жилья, но и на затраты по его благоустройству, которые не учитываются при предоставлении вычета). Тогда размер налогового вычета в части процентов определяется на основе соотношения суммы кредита, израсходованной на покупку объекта недвижимости, и общей суммы кредита (Письма Минфина России от 29.10.2009 № 03-04-05-01/780, от 12.02.2009 № 03-04-05-01/56, ФНС России от 31.03.2011 № КЕ-3-3/1008, от 21.09.2009 № 3-5-04/1445, УФНС России по г. Москве от 30.04.2010 № 20-14/4/046486@). То есть если стоимость объекта недвижимости по договору 1 млн. рублей, а 2 млн. рублей требуются на «неотделимые улучшения» и сумма ипотечного кредита составляет 3 млн. рублей, то вывести из-под налогообложения получится только проценты с 1 млн. рублей.

При обращении в налоговый орган за получением имущественного вычета налогоплательщик может представить расчет процентов вместе с декларацией по форме 3-НДФЛ. При этом подавать в инспекцию справку из банка о размере процентов по кредиту, израсходованных непосредственно на покупку недвижимости, не требуется (Письмо ФНС России от 31.03.2011 № КЕ-3-3/1008).

89) Как распределяется вычет по процентам, если кредит оформлен на созаемщиков?

Если ипотечный кредит и квартира оформлены на двоих созаемщиков в равных долях, сумма вычета с процентов также делится на двоих. Однако счет в банке открывается на одного из заемщиков, поэтому второму налоговая инспекция может отказать в принятии расходов на уплату процентов. Могут возникнуть трудности и при погашении кредита через банкомат (в чеке отсутствует ФИО плательщика). Если и заемщик и созаемщик хотят получить вычет с уплаченных процентов, им нужно относить платежи в банк по очереди, чтобы приходные кассовые ордера были оформлены на обоих, а сумма погашенных процентов была «поделена» между заемщиками примерно поровну.

90) Можно ли получить вычет по процентам по кредиту, взятому на стадии строительства, до сдачи дома госкомиссии?

Заявить право на вычет по процентам можно только при предъявлении полного пакета документов. В обязательном порядке потребуется акт приема-передачи квартиры, подписанный вами и строительной компанией, либо свидетельство о регистрации права собственности.

91) Можно ли заявить к вычету комиссии по ипотечным кредитам и расходы на страхование?

Нет, не предусматривается налоговый вычет в размере сумм комиссий за оформление документов об уплате процентов по ипотечному кредиту (Письмо Минфина России от 27.04.2010 № 03-04-05/9-226) и на уплату страховых премий, произведенную в целях получения ипотечного кредита (Письмо Минфина России от 23.01.2012 № 03-04-05/7-53).