Татьяна Макурова - Самоучитель по налогам на доходы физлиц

Что касается услуг риелторов, то, согласно позиции финансовых ведомств, эти расходы могут быть учтены только при получении имущественного вычета при продаже недвижимости, находившейся в собственности менее 3 лет (при заявлении фактических расходов продавца), и не могут учитываться в составе имущественного налогового вычета при покупке недвижимости (см. ответ на вопрос № 51).

80) Можно ли «дозаявить» расходы на отделку при получении вычета на покупку жилья на первичном рынке?

Нередкой является ситуация, когда счастливые владельцы квартиры в новостройке после возникновения у них права на имущественный вычет немедленно заявляют в налоговые органы свое право на вычет. После чего начинают заниматься отделкой, после чего понимают, что и эти расходы можно было заявить к вычету (в случае, если стоимость объекта не дотягивает до 2 млн. рублей, что нередко случается в регионах или даже в Санкт-Петербурге, если приобретается маленькая студия на стадии котлована). После чего на следующий год получения вычета пытаются дозаявить расходы на отделку, имея на руках документальное подтверждение расходов. Ан нет. Свежее Письмо Минфина России от 15.01.2013 г. № 03-04-05/5-25 гласит, что если при получении имущественного налогового вычета в его состав не были включены расходы на отделку квартиры, то в последующие налоговые периоды получение имущественного налогового вычета по данным расходам не представляется возможным. Это трактуется как попытка получения «повторного вычета».

Отсюда совет: если вы приобрели квартиру в новостройке договорной стоимостью менее 2 млн. рублей, во-первых, проследите в документах наличие оговорки о том, что квартира сдается вам без отделки, а во-вторых, подождите еще год (или сколько потребуется), чтобы осуществить расходы на отделку, соберите все документы и уже потом подавайте декларацию и заявляйте свое право на вычет.

81) Какие расходы не могут быть включены в состав имущественного вычета при приобретении недвижимости?

Частично ответ дан в предыдущем вопросе: вы не можете включить расходы на ремонт квартиры, купленной на вторичном рынке. Кроме того, нельзя учесть расходы:

• на перепланировку и реконструкцию помещения (Письмо Минфина России от 24.08.2010 № 03-04-05/9-492);

• в виде курсовой разницы при получении ипотечного кредита в иностранной валюте (Письмо Минфина России от 11.02.2011 № 03-04-05/7-79);

• на оплату нотариальных услуг и услуг по оформлению права собственности на имущество (Письмо Минфина России от 16.03.2011 № 03-04-05/7-150);

• на покупку сантехники (Письма Минфина России от 20.01.2011 № 03-04-05/9-15, от 24.08.2010 № 03-04-05/9-492, ФНС России от 06.04.2011 № КЕ-4-3/5392@ «О налоге на доходы физических лиц»);

• на приобретение строительных инструментов, например, бензопилы, электрорубанка, электролобзика и т. п. (Письмо Минфина России от 14.10.2011 № 03-04-05/9-733);

• на установку газового оборудования (Письмо Минфина России от 26.07.2011 № 03-04-05/7-535);

• на изготовление и установку пластиковых окон (Письма Минфина России от 26.07.2011 № 03-04-05/7-535, от 15.09.2010 № 03-04-05/9-545);

• на страхование финансовых рисков при строительстве (Письма Минфина России от 24.05.2011 № 03-04-05/7-379, УФНС России по г. Москве от 21.03.2011 № 20-14/4/026176@, от 03.09.2010 № 20-14/4/092912);

• на перечисление комиссии за оформление документов об уплате процентов по ипотечному кредиту (Письмо Минфина России от 27.04.2010 № 03-04-05/9-226);

• на уплату страховых премий, произведенную в целях получения ипотечного кредита (Письмо Минфина России от 23.01.2012 № 03-04-05/7-53).

Кроме того, не принимаются к вычету средства бюджетных субсидий, материнского капитала и т. п., а также средства работодателей, выделенные на приобретение физлицом недвижимости. В составе вычета могут быть учтены только расходы налогоплательщика [2] При этом доказывать принадлежность затраченных средств не надо. Например, родители могут купить на имя их работающего сына (или дочери) квартиру и сын (дочь) может заявить свое право на налоговый вычет с уплаченных им налогов. .

Нельзя получить вычет и в случае, если сделка купли-продажи была совершена между взаимозависимыми лицами (подробнее см. вопрос № 92).

82) Если в договоре купли-продажи была указана низкая стоимость объекта недвижимости, можно ли в качестве документов, подтверждающих расходы, предъявить расписки?

К налоговому вычету будет принята только та сумма, которая указана в документах (договоре купли-продажи, кредитном договоре). Суммы, указанные в расписках и превышающие договорную сумму, не могут быть учтены. То есть если вы купили квартиру на вторичном рынке и по договору сумма сделки была занижена (например, составила 1 млн. рублей), вы сможете рассчитывать только на вычет в размере 1 млн. рублей.

Отметим, что при предъявлении таких расписок (если суммы в расписках превышают сумму, фигурирующую в договоре) налоговые органы примут меры к продавцу, занизившему сумму сделки (в случае, квартира находилась в его собственности менее 3-х лет и занижение договорной суммы сделки явилось уклонением от уплаты налога).

83) Если расходы на покупку недвижимости осуществлялись не в денежной форме, возможен ли вычет?

Если в оплату жилья или земельного участка были переданы иное имущество, права по ценным бумагам (векселям), то такая форма оплаты не препятствует получению вычета (Письма Минфина России от 28.03.2005 № 03-05-01-07/6, от 01.09.2005 № 03-05-01-04/268, ФНС России от 11.04.2006 № 04-2-02/280@, УФНС России по г. Москве от 14.04.2010 № 20-14/4/039129@, от 08.02.2010 № 20-14/4/012390@, от 19.01.2009 № 18-14/002391@, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.01.2005 № А79-6273/2004-СК1-5858).

Вместе с тем переданный в оплату имущества вексель может признаваться в качестве расходов только в том случае, если он был приобретен налогоплательщиком по гражданско-правовому договору. Если же налогоплательщик сам выписал вексель и передал его продавцу, то оснований для вычета нет (Письма Минфина России от 28.03.2005 № 03-05-01-07/6, УФНС России по г. Москве от 08.02.2010 № 20-14/4/012390@, от 19.01.2009 № 18-14/002391@).

Также, если налогоплательщик в качестве оплаты наряду с денежными средствами передает другое жилье, он сохраняет право на вычет (Письма Минфина России от 24.11.2009 № 03-04-05-01/820, ФНС России от 05.05.2009 № 3-5-04/547@).

84) Можно ли заявить налоговый вычет в случае, если имел место договор мены, а не договор купли-продажи?

В своем письме от 19 октября 2011 года № 03-04-05/7-754 Минфин России разъяснил, что ст. 567 Гражданского кодекса определено, что к договору мены приравнивается к договору купли-продажи, если это не противоречит правилам главы 31 Гражданского кодекса и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Сумма дохода, полученного по договору мены квартиры, определяется исходя из стоимости квартиры, указанной в договоре мены. Эта же позиция подтверждена в Письмах Минфина от 12.04.2012 № 03-04-05/9-500, от 19.08.2011 № 03-04-08/4-150 (доведено до сведения нижестоящих налоговых органов Письмом ФНС России от 01.09.2011 № ЕД-4-3/14250@), от 27.04.2011 № 03-04-05/7-309).